Покупка или продажа (переуступка) ЗУ, находящегося в аренде

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

так если переуступка прошла в Росреестре, как она может быть незаконная ?

 

Странно. Мне в администрации открытым текстом заявили, что переуступку запрещена и только через отказ или выкуп строения вместе с землёй. Там на скриншоте, что я выложил пункт 4.4.13 прямо же указывает на запрет или как? Договор, кстати, на 20 лет.

 

Прошла не значит, что ее не могут оспорить. Я бы не рассматривал такие участки для приобретения, т. к. можно остаться и без участка и без денег.

 

Практика сейчас складывается не очень положительно в части прав арендаторов. Вот как толкуют суды нормы ГК РФ и ЗК РФ в их взаимосвязи:
Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ), вступившего в силу 01.06.2015) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.
В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.
По смыслу вышеприведенных нормативных положений, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.
Вместе с тем, диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды.
Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 ГК РФ, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них.
Приведенное правило направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).
Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила бы по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не участника торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений. (Цитата из Постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 03.10.2018 N Ф06-36828/2018 по делу N А65-30846/2017)
Аналогичные судебные акты:

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17.07.2018 N Ф06-34115/2018 по делу N А57-17101/2017
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.05.2018 N Ф08-3579/2018 по делу N А32-29134/2017

 

Определился ВС РФ с данной нормой:
Определение Верховного Суда РФ от 24.04.2019 N 306-ЭС18-17130 по делу N А57-17101/2017
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительным в силу ничтожности договора замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка; признании недействительным в силу ничтожности договора передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка; применении последствия недействительности сделок.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, так как суды пришли к правильному выводу о том, что победитель торгов был не вправе переуступать по своему усмотрению права и обязанности арендатора по договору другому лицу без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.
Определение Верховного Суда РФ от 01.10.2018 N 308-ЭС18-15155 по делу N А32-29134/2017
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения недействительным.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд пришел к правильному выводу о том, что спорная сделка является недействительной (ничтожной), поскольку противоречит закону.

 

Здравствуйте. Помогите пожалуйста с вопросом приобретения земельного участка. Земельный участок ЛПХ в деревне, аренда через торги. В договоре аренды прописан запрет на переуступку. Ещё есть пункт про субаренду не передавать без согласия администрации. Очень хочу купить этот участок, и арендатор согласен его продать. Участок пустой, никаких строений нет. Прочитал всю тему, пока вижу три варианта.
1. Построить фундамент, зарегистрировать как недострой на арендатора, я его покупаю, и теоретически приобретаю право на аренду земли. Какие действия мои как собственника онс и какие действия должен будет провести арендатор земельного участка? Он должен расторгнуть договор аренды? А я обратиться с заявлением на аренду? Или как то иначе?
2. Если администрация даст согласие на субаренду, заключить договор субаренды. Смогу ли я как субарендатор от своего имени построить жилой дом и зарегистрировать право собственности на него?
3. Ну и третий вариант самый на мой взгляд рискованный, построить жилой дом, оформить на арендатора, а потом купить у него?
Может есть ещё какие законные варианты?

 

Добрый день. Пару последних страниц просмотрел, в общих чертах вроде все понятно, но нюансы...Хотелось бы услышать Ваше экспертное мнение по поводу вопросов в 1 и 2 пунктах. Про ОНС мне сегодня на одном ресурсе в интернете дали такой ответ - "В этом случае также необходимо будет расторгнуть ранее заключённый договор аренды. Вам как собственнику незавершенного строительством объекта земельный участок должен будет предоставляться на три года для завершения строительства."
А еще есть мнение, что могут предоставить земельный участок размером по отмостке, т. к. в ст. 35 ЗК прописано использование части земельного участка занятой зданием.

 

мне кажется район району рознь, где то может и прокатит. субаренду многие администрации оформляют

 

А если аренда получена на торгах, но в договоре переуступка разрешена? (Сейчас рассматриваю один участок по переуступке: аренда на 49 лет из которых 10 уже прошло)

 

щас не разрешают, раньше прокатывало