Получение РнС после начала строительства - чем грозит и дадут ли?

Всё они могут. Напишите официальное заявление для установления категории.

 

Вот весьма любопытное определение ВС РФ

Спойлер: Определение Верховного Суда РФ от 08.07.2014 N 19-КГ14-6

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 июля 2014 г. N 19-КГ14-6
​

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Горшкова В. В., судей Асташова С. В., Кликушина А. А. рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску администрации Ленинского поселения Минераловодского района Ставропольского края к Прохоровой Л. В. о признании жилого дома самовольной постройкой, о сносе самовольной постройки и компенсации морального вреда по кассационной жалобе Прохоровой Л. В. на решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 3 июня 2013 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 27 августа 2013 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В. В., выслушав Цупко С. Ф., представителя Прохоровой Л. В., поддержавшую доводы жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:​

администрация Ленинского поселения Минераловодского района Ставропольского края обратилась в суд с названным иском к Прохоровой Л. В., указав, что последняя осуществила строительство жилого дома по адресу: <...> край, <...> район, <...>/ул. <...>. Несмотря на то, что ответчик зарегистрировала право собственности на указанный объект недвижимости, он имеет все признаки самовольной постройки, поскольку разрешение на строительство в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации получено не было, а потому истец просил суд обязать Прохорову Л. В. снести возведенный ею объект, взыскать компенсацию морального вреда.
Решением Минераловодского городского суда Ставропольского края от 3 июня 2013 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 27 августа 2013 г., иск удовлетворен в части признания жилого дома самовольной постройкой и возложения на Прохорову Л. В. обязанности снести ее, в пользу истца с ответчика взысканы судебные расходы.

Прохоровой Л. В. подана кассационная жалоба, в которой поставлен вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены состоявшихся судебных постановлений в части удовлетворения исковых требований администрации Ленинского поселения Минераловодского района Ставропольского края о признании жилого дома самовольной постройкой и о сносе самовольной постройки.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В. В. от 6 июня 2014 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия находит, что имеются основания, предусмотренные ст. 387 ГПК Российской Федерации, для отмены состоявшихся судебных постановлений в кассационном порядке в части удовлетворения исковых требований администрации Ленинского поселения Минераловодского района Ставропольского края о признании жилого дома самовольной постройкой и о сносе самовольной постройки.

В соответствии со ст. 387 ГПК Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью 1 396,31 м2, расположенный по адресу: <...>, <...>, принадлежит на праве общей долевой собственности по 1/2 доле у каждой Сынковой О. Г. и Прохоровой Л. В. Указанный земельный участок отнесен к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: "под индивидуальное жилищное строительство".
В 2011 г. ответчик Прохорова Л. В. на указанном земельном участке закончила строительство жилого дома.

29 апреля 2011 г. Минераловодским филиалом ГУП СК "Крайтехинвентаризация" Прохоровой Л. В. выдан кадастровый паспорт на жилое здание, литера "Б", общей площадью 213,3 м2, расположенное по адресу: <...>.

С 3 мая 2011 г. за Прохоровой Л. В. зарегистрировано право собственности на данный жилой дом.
Разрешение на строительство указанного жилого дома уполномоченным органом не выдавалось, поскольку его предъявление не требуется для регистрации права собственности.
Указанные обстоятельства сторонами не оспаривались.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования администрации Ленинского поселения Минераловодского района Ставропольского края о признании жилого дома, возведенного Прохоровой Л. В., самовольной постройкой, суд исходил из того, что у ответчика отсутствовало разрешение на строительство дома.

Поскольку Прохоровой Л. В. не заявлялись встречные требования о сохранении самовольной постройки, суд возложил на ответчика обязанность ее снести.

С данным выводом согласилась судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что состоявшиеся судебные постановления в части удовлетворения исковых требований администрации Ленинского поселения Минераловодского района Ставропольского края о признании жилого дома самовольной постройкой и о сносе самовольной постройки приняты с нарушением норм действующего законодательства и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 222 ГК Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении спора суд правильно установил, что жилой дом, возведенный Прохоровой Л. В., является самовольной постройкой, поскольку ответчиком не было получено разрешение на его строительство.

Между тем, суд не учел, что самовольная постройка может быть сохранена, при этом закон связывает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку с такими обстоятельствами, как принадлежность земельного участка, на котором строение возведено, наличие угрозы жизни и здоровью граждан, возможность нарушение прав и законных интересов других граждан возведенной постройкой.

Как предусмотрено п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, законом возможность сноса самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения ее строительства, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
При этом суду также надлежит установить, имелись ли у лица, осуществившего самовольное строительство, препятствия к получению разрешения на возведение такого строения. В случае, если такие препятствия отсутствовали, решение о сносе постройки будет основываться лишь на формальном подходе суда к разрешению спора, не основанном на полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела, что противоречит положениям ст. ст. 195, 196 и 198 ГПК Российской Федерации.

Разрешая настоящий спор, суд пришел к выводу, что самовольная постройка подлежит сносу лишь в связи с тем, что ответчиком не было получено разрешение на ее возведение, при этом сама постройка, как установил суд, расположена на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При таких обстоятельствах нельзя согласиться с выводом суда о том, что возведенная Прохоровой Л. В. постройка подлежит сносу лишь в связи с несоблюдением ответчиком порядка получения разрешения на строительство.

Впоследствии право собственности на строение было в установленном законом порядке зарегистрировано Прохоровой Л. В., воспользовавшейся процедурой, предусмотренной ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В связи с этим не представляется возможным согласиться и с выводом суда о необходимости обращения Прохоровой Л. В. со встречным иском о сохранении самовольной постройки и признании права собственности.

В силу принципа диспозитивности гражданского процесса лица, участвующие в деле, самостоятельно выбирают способ защиты своих интересов, самостоятельно распоряжаются предоставленными им законом правами и обязанностями.

Как предусмотрено ч. 1 ст. 3 ГПК Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Таким образом, обращение в суд с иском о защите нарушенного права является правом лица, но не его обязанностью.

При рассмотрении настоящего дела суд пришел к выводу, что Прохоровой Л. В. должны были предприниматься меры к сохранению самовольной постройки путем предъявления в суд соответствующего встречного иска, тем самым вменив ответчику в обязанность реализацию права, предоставленного законом.

Между тем, в силу диспозитивности гражданского судопроизводства такое право должно реализовываться лицом самостоятельно, вне зависимости от императивных предписаний суда, при этом гражданские права, подлежащие, по мнению суда, защите посредством предъявления встречного иска, будет действительно вне зависимости от реализации стороной процессуальных прав.

Так, из материалов дела усматривается, что право Прохоровой Л. В. на спорный жилой дом было зарегистрировано управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 3 мая 2011 г. (л.д. 13).

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК Российской Федерации.

Таким образом, право Прохоровой Л. В. на жилое здание, литера "Б", расположенное по адресу: <...>, было признано государством в установленном законом порядке и не нуждалось в дополнительном признании в судебном порядке.

Требования о признании государственной регистрации права Прохоровой Л. В. на жилой дом при рассмотрении настоящего дела судом также не ставились.

Допущенные судом нарушения норм материального права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены судебных постановлений.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 3 июня 2013 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 27 августа 2013 г. в части удовлетворения исковых требований администрации Ленинского поселения Минераловодского района Ставропольского края о признании жилого дома самовольной постройкой и о сносе самовольной постройки нельзя признать законными, они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 387, 388, 390 ГПК Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:​

решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 3 июня 2013 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 27 августа 2013 г. отменить в части удовлетворения исковых требований администрации Ленинского поселения Минераловодского района Ставропольского края о признании жилого дома самовольной постройкой и о сносе самовольной постройки, передать дело в этой части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

 

Я-то с Вами согласен, но, к сожалению, это не для всех очевидно. Особенно, когда ОМСУ отказывает в выдаче РнС на уже построенный дом, без чего, как в приведённом выше определении ВС РФ, право собственности на дом с 01.07.2017 г. уже не зарегистрируешь в Росреестре.
В этой ситуации остаётся один вариант - признавать право собственности на дом в судебном порядке, что сопряжено с дополнительными расходами на проведение строительно-технической экспертизы. Ответчиком по таким искам является ОМСУ, а расходы на проведение экспертизы весьма существенны.

Однако дело в том, что в случае удовлетворения подобного иска, расходы на проведение экспертизы, как впрочем и все остальные расходы, можно взыскать с администрации - с проигравшей стороны.

Спойлер: АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 20 марта 2014 г. по делу N 33-1589

САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 марта 2014 г. по делу N 33-1589​

Судья: Набенюк А. П.

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Бартенева Ю. И.,
судей Желонкиной Г. А., Поляниной О. А.,
при секретаре Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению А. о взыскании судебных расходов по гражданскому делу по исковому заявлению А. к администрации муниципального образования "Город Саратов", администрации Заводского района муниципального образования "Город Саратов" об оспаривании постановления администрации МО "Город Саратов", заключения межведомственной комиссии, по частной жалобе администрации Заводского района муниципального образования "Город Саратов" на определение Волжского районного суда г. Саратова от 24.12.2013 года, которым с администрации муниципального образования "Город Саратов" и администрации Заводского района муниципального образования "Город Саратов" в пользу А. взысканы судебные расходы по оплате экспертизы в размере 14832 руб. с каждого.

Заслушав доклад судьи Желонкиной Г. А., изучив доводы частной жалобы и дополнения к частной жалобе, исследовав материалы дела, судебная коллегия

установила:​

А. обратился в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования "Город Саратов", администрации Заводского района муниципального образования "Город Саратов" об оспаривании постановления администрации МО "Город Саратов" и заключения межведомственной комиссии.

Решением Волжского районного суда г. Саратова от <дата> постановление администрации муниципального образования "Город Саратов" от <дата> N 10-р "О мероприятиях по отселению физических лиц из многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> заключение межведомственной комиссии по признанию помещений жилыми помещениями, жилых помещений пригодными (непригодными) для проживания и многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу N 69/з от 20.12.2011 года, созданной постановлением администрации г. Саратова от 08.08.2006 года N "а" признаны недействительными.

А. обратился в суд с заявлением о возмещении с администрации муниципального образования "Город Саратов" расходов, понесенных им в связи с оплатой судебной строительно-технической экспертизы в <данные изъяты> в сумме 29664 рублей, назначенной в ходе рассмотрения указанного выше дела определением суда от 20.05.2013 года.

Суд, рассмотрев заявленное требование, постановил оспариваемое определение.
В частной жалобе администрация Заводского района муниципального образования "Город Саратов" просит оспариваемое определение отменить в связи с нарушением судом норм процессуального права. Автор жалобы указывает, что администрация Заводского района муниципального образования "Город Саратов" к участию в деле привлекалась в качестве третьего лица, об изменении процессуального положения на ответчика известно не было, требований к администрации района истцом не заявлялось и решением суда действия администрации Заводского района муниципального образования "Город Саратов" незаконными не признавались. Нарушения прав заявителя со стороны администрации района не установлено, а оспариваемые заявителем постановление и заключение администрацией Заводского района муниципального образования "Город Саратов" не принимались. В заявлении о взыскании судебных расходов заявитель просил взыскать судебные расходы только с администрации муниципального образования "Город Саратов". Кроме того, администрация Заводского района не была извещена о времени рассмотрении заявления о взыскании судебных расходов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 333 ГПК РФ, частная жалоба рассмотрена без извещения лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, обсудив доводы частной жалобы с учетом дополнения к жалобе, судебная коллегия полагает определение суда подлежащим изменению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 80, статьями 85, 95, 96 ГПК РФ, расходы по оплате проведения экспертизы относятся к судебным расходам.

В силу части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, к которым согласно статьи 94 ГПК РФ относятся расходы, непосредственно связанные с собиранием и исследованием доказательств, в том числе суммы, выплаченные за проведение экспертизы.
Районный суд, удовлетворяя заявление А. о возмещении судебных расходов за проведенную по делу судебную строительно-техническую экспертизу, которая была положена в основу решения суда с удовлетворением требований, распределил их в равных долях между ответчиками - администрацией муниципального образования "Город Саратов" и администрацией Заводского района муниципального образования "Город Саратов". При этом судом не мотивировано частичное взыскание указанных судебных расходов с администрации Заводского района муниципального образования "Город Саратов".

Судебная коллегия не может согласиться с распределенным судом в оспариваемом определении размером судебных расходов, с возложением обязанности по оплате экспертизы, в том числе и на администрацию Заводского района муниципального образования "Город Саратов".
Как усматривается из материалов дела, администрация Заводского района муниципального образования "Город Саратов" привлечена к участию в деле в качестве третьего лица. При предъявлении А. в суд искового заявления и последующем его рассмотрении какие-либо требования к администрации Заводского района "Город Саратов" заявлены не были. Администрация Заводского района муниципального образования "Город Саратов" привлечена в качестве соответчика определением суда, изложенным в протоколе от 06.05.2013 года номинально, с целью истребования дополнительных доказательств. Из решения Волжского районного суда г. Саратова от 10.07.2013 года не следует какие незаконные действия (бездействие, решения) администрации Заводского района муниципального образования "Город Саратов" нарушили права заявителя, незаконными признаны постановление администрации муниципального образования "Город Саратов" и заключение межведомственной комиссии, созданной администрацией муниципального образования "Город Саратов", т. е. спор разрешен так же как и заявлялся в отношении одного ответчика.
Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции неправомерно возложил расходы по проведению экспертизы в сумме 14832 рублей на администрацию Заводского района муниципального образования "Город Саратов" и приходит к выводу об изменении определения суда первой инстанции с возложением судебных расходов в полном объеме на администрацию муниципального образования "Город Саратов".

Руководствуясь статьями 330, 333, 334 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:​

определение Волжского районного суда г. Саратова от 24.12.2013 года изменить. Взыскать с администрации муниципального образования "Город Саратов" в пользу А. судебные расходы по оплате экспертизы в полном размере 29664 рубля (двадцать девять тысяч шестьсот шестьдесят четыре рубля).

Поэтому в случае непримиримости ОМСУ по вопросу выдачи РнС на уже построенный дом, можно донести до администрации мысль о том, во сколько бюджетных денег ей обойдётся отказ в выдаче РнС в конечном итоге. К тому же, наполнять бюджет своими налогами заявитель начнёт значительно позже.

Это, конечно, слегка смахивает на шантаж, но с другой стороны - всё это стандартная перспектива в рамках закона.

 

Я не то, что предлагаю "административным путём", я говорю несколько о другом.

Да, действительно, отказ в выдаче РнС после начала строительства жилого дома является законным.
Но кто является "проигравшей" стороной в этом споре?
Администрация, а вовсе не застройщик.
Ибо застройщику, в таком случае, придётся подавать иск о признании права собственности на дом, что сопряжено с большими издержками, которые, в конечном счёте, могут быть взысканы с той же администрации. Плюс к этому откладывается во времени момент начала уплаты налогов на имущество. При таком раскладе все издержки ложатся на ОМСУ.
Так что, администрации, как ни крути, лучше (дешевле) наступить на горло собственной песне и выдать застройщику РнС по заявлению.