Расчет с продавцом при регистрации сделки

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

А чем отвечает нотариус?

 

@Yubutovo, дело в том, что в договоре можно прописать любые условия, просто если не будет указано, что деньги переданы до подписания договора (а например после регистрации), то в полученном свидетельстве может стоять обременение, которое после расчета с продавцом нужно будет снять, снова обратившись вместе с продавцом в регпалату, затем через 18 дней получить новое свидетельство. Не утверждаю, что везде так, но в моей практике такие случаи встречались.

 

Jadran, нотариус несет ответственность (в том числе и имущественную) по удостоверяемым сделкам.
Ст. 17 Основ законодательства РФ "О нотариате":
"Нотариус. совершивший нотариальное действие, противоречащее закоодательству РФ, обязан по решению суда возместить причиненный вследствии этого ущерб... "
Если у нотариуса возникают хоть малейшие сомнения в подлинности документов (или не хватает какого-либо документа для совершения сделки) - сделка удостоверена не будет.
Кроме того, нотариус при удостоверении договора - не свидетельствует подлинность подписей сторон, а удостоверяет непосредственно договор (это разные вещи, поскольку в последнем случае нотариус несет ответственность за соответствие договора законодательству).
Проверять дополнительно документы смысла нет - нотариус все проверит сам (поверьте, намного лучше и с большей ответственностью, чем это сделают риелторы) .

 

Dimkalab, спасибо!
Вот, что уточнил у юриста по поводу обременения. Он пишет, что если в договоре прописать следующие фразы, то обременение не должны поставить.
1. Расчеты производятся после проведения государственной регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

2. Стороны пришли к соглашению, что залог в силу закона не возникает.
А вообще думаю не страшно это обременение. Ведь можно будет снять обременение прямо при получении св-ва и передачи денег продавцу. И мне будет спокойнее, если деньги не отдам вперед.

 

Dimkalab, ещё вопрос. Учитывая то, что продавцу по каким-то причинам сложно выслать мне сканы документов, а мне чтобы их у него отсканить нужно проехать 200 км, не могу сделать выписку из ЕГРП. Правильно я понимаю, что, я не рискую, (ведь деньги отдаю после регистрации св-ва), еслии её не сделаю и не проверю все, ведь, если участок в залоге, обременен или ещё что-нибудь, его просто не переведут на меня.

 

При получении св-ва оно уже будет стоять в св-ве, после снятия(даже в этот же день), придется через 18 дней получать новое св-во.

 

Да, видимо не понятно написал, это и имел ввиду, я не тороплюсь, время получить новое св-во есть.

У меня нет копий док-в продавца, не могу сделать выписку из ЕГРП, критично в моем случае?

 

Вообще, выписка из ЕГРП, кадастровый паспорт, документы основания и т. д. нужны по сути только вам, для собственного успокоения. Для договора, например в простой письменной форме и сдаче его на регистрацию всё это не требуется. Нужен только сам продавец, его паспорт, договор и акт приема передачи, собственно всё. Поэтому, если есть хоть малейшее сомнение в чем либо, конечно желательно заказать хотя бы выписку из ЕГРП. А там смотрите сами.

 

Подскажите, пожалуйста, как произвести расчет с продавцом, если поблизости нет ячеек и банки (в частности Сбербанк) не предоставляют там аккредитив. Покупатель в СПб, а продавец в Карелии.

 

Просто расскажу, как я покупал полтора года назад. В одну встречу, помимо долгих переговоров по электронной почте.

1. Встречаемся с Продавцом в агентстве в райцентре по месту нахождения дачи, и с помощью агентства пишем стандартный договор купли-продажи. В договоре раздел "Условия оплаты":
...Покупатель обязуется в течение 3 рабочих дней со дня подписания данного Договора перевести на счёт Продавца в таком-то российском банке (всё указано конкретно, со всеми реквизитами включая ИНН продавца!) указанную в Договоре сумму.

2. Из агентства вместе идём в регпалату, подаём документы. Принимают без вопросов.

3. На следующий день я иду в свой зарплатный банк в Питере, даю подписанный ДКП, прошу дать мне потребкредит на недостающую часть суммы и исполнить написанное в договоре. Исполняют без вопросов, оставляют себе копию договора.

4. Продавец уезжает из России далеко-далеко. По электропочте подтверждает приход денег на счёт.

5. В положенный срок приходим в регпалату с доверенным лицом Продавца, получаем новые документы. Всё.

Тут на форуме местные гуру пытались утверждать, что любая формулировка в ДКП, отличная от "Деньги получены Покупателем полностью", автоматически означает ипотеку и соответствующую запись об обременении ипотекой в свидетельстве о собственности. Никаких доказательств этому утверждению мне найти не удалось, у меня "обременения отсутствуют". Но в худшем случае "обременение ипотекой" элементарно снимается по суду, поскольку факт уплаты всех денег по ДКП доказывается железно: заверенными выписками двух банков.

Полагаю, что реальных рисков в данной простой безналичной схеме никаких. Всё записано двумя банками, всё легко доказывается любой стороной, и при нарушении договора по суду либо возвращаются деньги, либо ликвидируется регистрация. И, главное, нет никаких рисков, связанных с наличкой: ограбление, фальшивые купюры, "кукла", и т. п. Государству такая схема расчётов тоже, скорее всего, очень нравится: всё открыто, всё записано. Поэтому у государства нет причин противодействовать и осложнять процедуру "обременениями".

 

@AlexeyL, так можно ведь и наличными отдать за расписку. Риски те же и эффект тот же - деньги будут у продавца и мало ли что он вздумает...

 

Есть проблемы.

1. Как гарантированно не получить по башке в процессе транспортировки наличных? Относится и к продавцу, и к покупателю. Кстати, незадолго до того я лично по дороге с работы проходил по большому бурому пятну на тротуаре, образовавшемуся при переноске чёрного нала из конторы в машину. Но там переноску организовывали профессионалы, поэтому лежать и вытекать в ожидании ментов остались претенденты .

2. Кто может гарантировать реальную величину переданной суммы? Профессия "ломщика" изобретена не вчера, фальшивые купюры тоже возможны.
3. Я отдаю наличные, продавец отказывается дать расписку. Что делать?
4. Наоборот: Я получаю от продавца расписку и отказываюсь отдавать деньги. Или отдаю часть, "Хватит этого". Что делать продавцу?
В целом, для наличных расчётов на большие суммы требуется полное доверие между продавцом и покупателем.

Безналичный расчёт все эти риски снимает полностью и автоматически. Всё, что может продавец - это попытаться в одностороннем порядке отозвать заявление на перерегистрацию, напрямую в регпалате или через суд. Но, как я понимаю, в регпалате его завернут сразу (подавали вместе - отзывайте вместе), а для суда есть банковские документы, доказывающие полное исполнение Покупателем условий договора.

 

@AlexeyL, что Вы будете делать, если в случае описанной Вами схемы расчетов регпалата сама по каким-то причинам приостановит регистрацию, а продавец, уже получивший деньги, куда-то пропал или просто как в вашем случае уехал из России куда-то далеко-далеко и возвращаться не хочет?

 

Гуры продолжают это утверждать Просто где-то формально подходят к требованию п. 2 ст 20 закона об ипотеке

и ждут заявления одной из сторон, а где-то (как в Яр. области) смотрят второй абзац этого же пункта

и потому регистрируют "одновременно"
А избежать ипотеки на самом деле весьма легко, не надо ничего мудрить, достаточно в договор вставить фразу о том, что ипотека в силу закона на основании п 5 ст. 488 ГК РФ не возникает.

напомнило http://ru.wikisource.org/wiki/Золотые_часы_(Аверченко)

 

Подавать в суд, естественно. Небыстро, но шансы получить своё близки к 100%. Причём в данном случае, в качестве "своего" мне интереснее не деньги, а объект. Ответчик в бегах, на суд не является, договор выполнен - чья недвижимость?

Понятно, что полноценный аккредитив надёжнее. Но геморройнее для продавца, и немножко дороже. В данном случае - не получается вообще.

И понятно, что легальные безналичные операции не нравятся перекупам. У которых время - деньги, а сумму необходимо скрыть от налоговой. Но я покупаю для себя, и задержка регистрации даже на несколько лет мне в принципе ничего не портит. Тем более, если хозяин в бегах, и поэтому недвижимостью можно пользоваться.

В целом же полагаю, что мы с Вами с этим спором опоздали примерно на 700 лет. Тема давно раскрыта Лукой Паччоли со товарищи, и с тех пор всё довольно надёжно работает без прямого пересчёта раковин каури.