Как изменить ВРИ сельхозпроизводства

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Все-таки скорее всего там были правы, и ПЗЗ и сельхозземли - понятия совместимые.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения после принятия Правил землепользования и застройки

В соответствии с действующим Градостроительным кодексом РФ после принятия Правил землепользования и застройки для земель сельскохозяйственного использования (в том числе в составе земель сельскохозяйственного назначения) могут быть установлены 2 зоны использования:

- зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);
- зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

На зоны сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения действие градостроительных регламентов распространяться не будет.

Правовое регулирование использования сельскохозяйственных угодий, в том числе вопросы изменения вида разрешенного использования, будут регулироваться отдельными нормативными правовыми актами, которые в настоящее время еще не приняты.

Сказанное выше означает, что с момента утверждения Правил землепользования и застройки и до момента принятия соответствующего нормативного акта, регламентирующего порядок использования сельскохозяйственных угодий, изменение вида разрешенного использования сельскохозяйственных угодий (независимо от их отнесения к особо ценным угодьям) будет невозможно.

Иными словами, после принятия Правил землепользования и застройки будут действовать более жесткие правовые режимы изменения вида разрешенного использования земель из состава сельскохозяйственных угодий.

В отношении иных земель сельскохозяйственного назначения, относящихся ко второй из обозначенных выше зон, будут применяться общий порядок изменения вида разрешенного использования.

Сказанное означает, что если вид разрешенного использования «для дачного строительства» будет отнесен к основным видам разрешенного использования земельного участка, то изменение вида разрешенного использования на использование «для дачного строительства» может быть произведено по инициативе правообладателя участка без каких-либо дополнительных согласований и разрешений.

Если вид использования «для дачного строительства» будет отнесен к условно разрешенным видам использования земельного участка, изменения вида разрешенного использования такого участка также будет осуществляться в общем для данных процедур порядке.

Для правообладателей земельных участков с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства», имеющих намерение изменить вид использование на «для дачного строительства» в настоящее время существует определенная правовая дилемма, связанная с выбором подходящего времени изменения вида разрешенного использования.

Суть дилеммы проста: если участок в соответствии с Правилами землепользования и застройки должен быть отнесен к сельскохозяйственным угодьям, то изменение вида разрешенного использования необходимо осуществить до их принятия (которые во всех населенных пунктах должны быть приняты до 01.01.2012), поскольку после принятия Правил изменение вида разрешенных земель сельскохозяйственных угодий длительное время может быть просто невозможно.

Если участок не относится к сельскохозяйственным угодьям, то правообладателям в большом числе случаев будет целесообразно дождаться принятия Правил землепользования и застройки, для которых вид использования «для дачного строительства» может быть установлен в качестве основного или условно разрешенного вида использования.

Вместе с тем, правообладатели земельных участков должны учитывать, что не может быть исключена ситуация, при которой их земельный участок с видом использования «для сельскохозяйственного производства» будет отнесен Правилами землепользования и застройки к сельскохозяйственным угодьям (со всеми описанными выше последствиями).

Как я понял этот текст - сейчас уже ничего сделать нельзя, так как прошёл срок 1 января 2012 года, после принятия генплана и ПЗЗ в случае попадания участка в первую зоны (зона сельскохозяйственных угодий) единственный способ изменить ВРИ - это внесение изменений в генплан и ПЗЗ.

 

Вот теперь всё прояснилось.

Ради точности стоит отметить, что не вся с/х земля не подпадает под действие градостроительного кодекса, а только сельскохозяйственные угодия в составе земель сельскохозяйственного назначения.
ст. 35 ГрК РФ:

ст. 36 ГрК РФ:

 

И если вернуться к старт-посту, это ведь именно такая земля?

 

Cedric_1 и Max1803 написали чушь. Под действие ГрК попадаюс ВСЕ земельные участки. Все земельные участки в границах поселения делятся на территориальные зоны. И для каждой территориальной зоны устанавливаются градрегламенты (п.2 ст 37 ГрК). В соответствии с п3 ст36 градрегламенты распространяются на ВСЮ территориальную зону, в том числе и на сельхозугодья! Люди писавшие вам не могут понять что сельхозугодья - это пашня, сенокос, сады и т. д. и это не зависит от ВРИ НИКАК! На землях садоводства например сады и пашни - тоже сельхозугодья и не надо на пашню устанавливать градрегламенты - это запрещено. А вот если вы на месте где раньше была пашня строите дом то на него и на часть земельного участка под домом градрегламенты будут те, которые установлены для данной территориальной зоны.
Liga У вас земля именно такая. То что Вам сказали в администрации - полный бред. Не обращайте на них внимания они не хотят проблем для себя, им легче вас послать в Генплан чем работать по внесению изменений в ПЗЗ. У вас сельхозпроизводство, а значит строить можно! Стройте любые объекты предназначенные для производства, переработки или хранения сельхозпродукции. Единственное ограничение - это особо ценные сельхозугодья, на них строить запрещено! В ПЗЗ - это зоны с особыми условиями использования.

 

Могу порекомендовать, что Вам делать:
1. Нужно узнать не являются ли Ваши з\у особо ценными сельхозугодьями.

Если не являются, то есть 3 варианта:
1. Оспорить ПЗЗ в суде, доказав что дачка - наиболее эффективный способ использования.
2. Написать заявление о внесении изменений в ПЗЗ, внеся дачку в условно-разрешенный или основной ВРИ.

Вносить изменения в ПЗЗ в этом случае можно и нужно не внося изменений в Генплан.

3. Внести изменения в Генплан, расширив населенный пункт - это не всегда возможно. Это изменение категории земель.

 

Прочитайте внимательно ещё раз то, что написано выше. Если что-то не понятно задайте конкретный вопрос или оспорьте тот или иной тезис.
"С чего взяли?" - это слишком общий вопрос. Могу ответить: "Из опыта", но думаю, что такой ответ Вас не удовлетворит...[/quote]

Точно не удовлетворит опыт у всех разный. Тезис, что какая то с\х земля не подпадает под действия ГрК - неверен. Под действие ГрК попадает вся земля поселения. Даже те земли у которых нет развития подпадают под п6 ст 18 ГрК. И по сути ВСЕ сельхозземли попадают в территориальные зоны вида - для сельскохозяйственного использования. А если по существу - начнем с определения территориальной зоны. На территориальную зону должны быть установлены градрегламенты по определению. Если это не так - то это не территориальная зона. Подумайте я фермер, у меня земля КФХ есть ферма и пастбище. Пастбище - сельхозугодия по определению. На участок под фермой и на ферму градрегламенты и устанавливаются и распространяются - это не сельхозугодья, на пастбище же градрегламенты не устанавливаются. Но никто на пастбище не устанавливает градрегламент, поскольку он установлен на территориальную зону. Так вот если при территориальном зонировании участок не попал ни в одну из территориальных зон, тогда действительно регламентов на участок нет. Но это бывает редко, и здесь большой вопрос к ОМСУ почему они не хотят развития территории. Тогда возможность строительства определяется исключительно категорией и ВРИ участка. Для сельхозпроизводства - это возможность строительства зданий и сооружений для сельхозпроизводства. Я где-то не прав?

 

Вот именно, что понятие зЕмли не есть понятие земельного участка поставленного на кадастровый учет имеющего ВРИ и категорию. Посмотрите внимательно эту статью в ней речь идет о том, что нельзя устанавливать градрегламент на лес, на пашню, на сенокос, на реки и озера, на природные парки и т. д., нельзя ограничивать их размеры и пр. НО нет ни слова о том что они не должны попадать в границы территориальных зон, или что они должны быть из нее исключены. Иначе у нас сельхозка загнется, и ни фермы, ни овощехранилища никто не построит.

Не согласен с Вами. В данном случае имеет значение не нахождение в населенном пункте, а принадлежность к территориальной зоне. Все земли без исключения, которые попали в территориальные зоны подпадают под действие градрегламентов (п.3 ст. 36 ГрК), которые в обязательном порядке установлены для территориальной зоны. Приведу пример - лес. Он за пределами населенного пункта - рекреационная зона. На зону установлен градрегламент и в лесу можно строить базы отдыха, тоже самое с производственной зоной, там категория далеко не всегда нас. пункт чаще категория - промышленность, можно строить заводы по градрегламенту территориальной зоны.

 

Ссылку на закон в студию!

Это опять же где написано?
Вы путаете внесение изменений в ПЗЗ с расширением населенного пункта. Если участок находится в границах территориальной зоны, то необходимо внести изменения в градостроительный регламент этой территориальной зоны в части изменений основного или условного ВРИ. Можно выделить участок в отдельную территориальную зону со своими регламентами. Если не находится в территориальной зоне, то в графической части определить границы зоны и определить для нее градрегламент. Все это по процедуре внесения изменений в ПЗЗ. ст. 33 ГрК. причем никаких присоединений. Вы наверно думаете что территориальная зона с видом сельскохозяйственного использования одна? Их может быть любое количество. Причем у каждой территориальной зоны могут быть свои градрегламенты.

 

Перечитал. Нетю

ИМХО это заблуждение. Изменение категории получается внесением изменений в Генплан, а не в ПЗЗ и не ведет к изменению градрегламентов. процедуры разные. Приведу пример. У Вас есть территориальная зона сх вы включили земельный участок находящийся в этой зоне в состав населенного пункта. Что произошло? Зона сх как была так и осталась. И зона сх будет в составе населенного пункта, с теми же градрегламентами с которыми и была. п. 10 ст. 35 ГрК. И никакаго ИЖС там не будет, пока не будет внесено изменений в ПЗЗ.

Теперь ясно, почему мы не понимаем друг друга. Функциональная зона по определению имеет отношение только к ГенПлану и имеет слабое отношение к ПЗЗ. Она учитывается при разработке ПЗЗ, но не более того.
Границы территориальной зоны не всегда совпадают с функциональной.

Как проще-то? Без внесения изменений в ПЗЗ инвестору не обойтись. Я уже не говорю про ситуации когда участок не примыкает к населенному пункту.

Я хотел сказать, что бывает так, что если ОМСУ не вносит земельный участок ни в какую территориальную зону, тогда необходимо определить границы территориальной зоны и градрегламенты так, чтобы земельный участок туда попал.

 

Мат часть мною давно изучена. Чего и Вам желаю. ИМХО никакая смена категории не меняет регламенты. С чего Вы это взяли? Ссылки на статьи и Вашу трактовку пожалуйста. Можно пытаться обойти ГрК таким образом, но любая проверка орланами может обернуться большими вопросами.

Да Вы что? Это новое слово в градостроительстве! Что то я не видел в составе перечня документов ГенПлана ссылок на ПЗЗ. А с мат частью то у Вас не все гладко. ПЗЗ нормативно-правовой акт к ГенПлану отношение имеет слабое. Почитайте хотя-бы п. 12 ст. 9 ГрК и Вы поймете почему надо менять ПЗЗ.