Двухэтажный дом с цоколем из теплой керамики

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Всем привет!
Закончились праздники и каникулы, зима в разгаре и надо начинать готовиться к новому строительному сезону ибо готовь телегу зимой...
Но, прежде чем я начну писать и обсуждать с Вами, уважаемые коллеги, мои планы на новый строительный сезон, хочу кратко обобщить опыт прошедшей стройки и поделиться им с будущими начинающими застройщиками. Дело в том, что пролистывая в книжных магазинах книги по строительству (а также имея несколько книг у себя дома), я столкнулся с удивительным явлением, что в этих книгах напрочь отсутствуют важные практические нюансы выбора проекта дома, организации и выполнения строительства. Основная информация, содержащаяся в книгах, носит энциклопедический и обще-информационный характер. Она безусловно полезна и важна, но теория без практики мертва. Иногда складывается впечатление, что люди, пишущие такие книги, скорее всего либо имеют строительное образование, но сами дома никогда не строили, либо строили крупные объекты, но не сталкивались на практике с частным домостроением. А может быть книги пишутся с точки зрения исполнителя работ (строителя, прораба), а должны быть с точки зрения частного застройщика. Опираясь только на эти книги, начинающий застройщик рискует приплыть не к тому результату, который хотел или получить большую головную боль.
В общем постараюсь в нескольких постах обобщить свой ПРАКТИЧЕСКИЙ опыт строительства дома, заранее скажу, что не претендую на объективность, а тем более звание эксперта. Это мой опыт, причём небольшой, и, возможно, где-то он может быть ошибочным. Буду рад, если постоянные участники темы добавят к этим постам что-то своё.
Итак, начнём.
1. Этап 1 - идея построить дом.
Есть два момента очень сильно коррелирующих между собой - это тип, примерный размер, этажность дома (дачи) и месторасположение и размер участка (а также наличие инженерных коммуникаций), на котором будет стоять дом. Изменение одной переменной сильно повлияет на вторую. Примерной константой останется только примерный объём бюджета, который вы сможете "потянуть" на проект "Загородный дом" с учётом семейного дохода, кредитов, имеющихся средств и т. п. Поняв, какую сумму Вы сможете осилить в срок до 5 лет - делите её на два (для экстремалов - вычтете 25%) - это и будет максимальный бюджет проекта в который вы кровь из носу должны уложиться на этапе планирования, включающий стоимость участка, дома, коммуникаций, отделки и мебели. Почему такой запас? Причин много - бюджет стройки всегда увеличивается, есть много неучтённых расходов даже в самой хорошей смете, есть инфляция, удорожание материалов, есть непредвиденные риски и т. п.
1.1 Выбор дома. Тут нет универсальных рецептов. По моему опыту надо учесть важные моменты:
- если в доме будут жить пожилые люди (а мы все наверное дойдём до этого состояния, если войны не будет...), то для них этажность больше двух будет явно не комфортна. Если есть большой участок то целесообразно рассмотреть большой одноэтажный дом типа усадьбы, так как многоэтажность - всегда компромисс
- обязательно при выборе проекта многоэтажного дома обратите внимание на лестницу (форма, размеры). Я по неопытности "попал" при выборе своего проекта на дом с лестницей с забежными ступенями. Это не самая удобная и безопасная лестница (особенно для пожилых людей). Не наступите на мои грабли. Самая хорошая лестница - двухпролётная с промежуточной площадкой. Советую изучить в интернете показатели комфорта лестницы в части высоты и ширины ступеней.
- многие хотят дом с цокольным этажом. У меня такой дом. Но цоколь будет сухим и надёжным только при хороших грунтах (песок с низким УГВ, как у меня), либо скальные породы. При глинистых грунтах и других пучинистых грунтах с высоким УГВ есть риск нарушения гидроизоляции и периодического затопления цоколя. На форуме очень много подобных случаев описано. Советую перед окончательным решении о выборе проекта дома с цоколем сделать геологические исследования грунтов своего участка или на худой конец узнать характеристики грунтов и УГВ у соседей вокруг.
1.2 На этом этапе важно выбрать не только сам проект дома, его характеристики, но также место, где он будет находиться и условия его эксплуатации (сезонная дача или дом круглогодичного проживания). Соответственно, поняв, что вы хотите (дом, дача) - определите место расположения участка и его размер исходя из бюджетной оценки и размеров дома в плане, а также требования к инженерным коммуникациям вблизи участка (электричество, газ). Важно понимать, что стоимость участка в большинстве случаев это только минимум 1/3 или 1/5 стоимости дома, а часто может быть и 1/10 больше.

to be continued...

 

Продолжение заметок по этапу 1 - выбор проекта и участка.
1.3. Как сэкономить в будущем строительстве при выборе проекта? Моё мнение:
- откажитесь от цоколя - это ОЧЕНЬ дорого. Если делать все по уму и надежно, стоимость цоколя (работы и материалы) может потянуть примерно на 40% от стоимости всей коробки с крышей. Обычный фундамент (напр., ленточный) выйдет существенно дешевле, и делать его НАМНОГО быстрее.
- упростите форму дома. Любые эркеры, криволинейные формы стены и другие подобные выступы, а также сложные крыши потребуют дополнительных (иногда существенных) затрат. Это конечно красиво, дизайн конечно тоже много значит, но если вы стеснены в средствах, то самый оптимальный выбор - дом в форме обычного прямоугольника с простой вальмовой крышей.
- используйте решение с холодной вентилируемой кровлей.
- покупайте типовой проект дома. Есть множество сайтов и проектных бюро предлагающих великое множество типовых проектов домов. Заказ индивидуального проекта обойдётся вам раз в 7-8 дороже.

Этап 2. Планирование строительства.
Ну вот вы выбрали проект, купили участок (отдельная сложная, иногда детективная эпопея, но я здесь её касаться не буду), надо начинать планировать стройку.
2.1. Если вы решили изменить проект - заранее, перед подготовкой (запросом) сметы у подрядчика определитесь со всеми типами стройматериалов, особенностями фундамента и пирогом стены и крыши и конструкцией перекрытий. На этом этапе в проекте ещё можно спланировать изменения. Я, например, поменял в своём проекте материал стен - вместо газобетонных блоков использовал блоки тёплой керамики, кроме того сделал кровлю утеплённой (по проекту она холодная). Также вместо гаража - навеса решил строить полноценный капитальный гараж на едином фундаменте с домом. Все свои "хотелки" тщательно законспектируйте в виде своего рода ТЗ. Любое неучтённое изменение в будущем вылезет вам боком.
Например, если вы решили делать межэтажную лестницу монолитной бетонной, а в проекте она вообще никак не описана (мой случай, там даже чертёж по ней отсутствует, только общий рисунок на планах этажей), то строители могут сделать обычные лестничные проёмы без выпусков арматуры (если перекрытие монолитное) для связывания узла опирания лестницы на перекрытие верхнего этажа. Потом вам придётся потратить дополнительное время и средства на сверлильно-долбильные и монолитные работы, чтобы этот косяк исправить.
2.2. Наверное один из самых ключевых моментов стройки - выбор подрядчика. Опять же нет универсальных рецептов, это сплав жизненного опыта, воли, настойчивости, внимательности и даже везения. Как действовал я.
На этом портале есть раздел биржа труда. Разместил объявление о поиске подрядчиков с кратким описанием района работ, типом дома и т. п. Всем откликнувшимся давал ссылку на разделе яндекс-диск, где лежит отсканированный проект (сразу советую отсканировать проект, как только его купили). Просил дать смету на постройку дома. Предлагавших сделать смету за деньги - заворачивал. Называвших только сумму без сметы - тоже. Также отмёл все самые дешёвые и самые дорогие варианты. В итоге из откликнувшихся отобрал несколько потенциальных подрядчиков, которые дали хорошие сметы и более-менее разумные деньги. После попросил предъявить к осмотру 2-3 построенных дома (если строители всё сделали на совесть, хозяева скорее всего согласятся принять будущего застройщика пообщаться). Пообщался с хозяевами, посмотрел объекты и выбрал исполнителя, о чём совершенно не жалею (я уже рекомендовал своего прораба двум заказчикам ). Вопрос выбора в качестве подрядчиков частников или юрлицо (компанию) - это только ваш выбор. Я работал с частной бригадой, но по гражданско-правовому договору (на паспортные данные).
Также при составлении (планировании) бюджета стройки на основе сметы не упустите очень важный вопрос - транспортные расходы. Если вы будете работать с частной бригадой и даже если все материалы в смете учтены, очень часто многие упускают запланировать расходы на доставку этих материалов грузовым транспортом. А это довольно таки существенная статья затрат и концу стройки только на это может уйти 50 - 100 и даже больше тыр.
2.3. Очень важный момент планирования стройки над которым многие не задумываются - планировочная организация строительного участка. В большинстве своём, люди, читающие этот форум не строятся на участках в 40 - 50 соток. Чаще всего это 8-10-12, иногда 15 соток. При этом подъезд к участку может быть ограничен, особенно для строительной техники.
Так вот ОЧЕНЬ ВАЖНО не только правильно расположить контур будущего дома на участке, но также оптимально разместить:
- бытовку для проживания строителей
- место для складирования стройматериалов (особенно если в целях экономии вы закупаете кирпич и блоки зимой С УЧЕТОМ необходимости в будущем переносить паллеты с кирпичом на стройплощадку краном. А у каждого крана есть ограничения по выносу стрелы и с удлинением стрелы его грузоподъёмность существенно падает. Поэтому если дешёвый обычный недорогой кран на 16 т до паллет не дотянется, придётся брать более дорогие краны на 24 или даже 32 т.
- место для отвала грунта для при земляных работах
- место для складирования и вывоза строительного мусора
- место под туалет и душ для строителей

Кстати, планируя закупку и разгрузки паллет с кирпичом и блоками на участке не поленитесь заранее положить на это место доски. Я покупал всё зимой. К середине лета паллеты так вдавились (вросли) в землю, что затащить под них чалки (лямки, за которые цепляет крюк крана) не было возможности. Приходилось кирпич с паллет перегружать н пустые поддоны, под которые были заведены чалки. А это время и деньги...

 

Продолжение заметок по этапу 2.
2.4. Ещё один важный момент при планировании расположения дома на участке, основанный на личном опыте, он наиболее актуален для старых городских поселений и газифицированных садовых товариществ. Это получение разрешения на строительство. Суть в том, что приобретая участок вы можете не знать, какие именно коммуникации проходят по границе (или даже внутри!) вашего участка. При этом это могут быть не только газовые трубы (о чем конечно вы будете осведомлены), ну и, например, кабель спецсвязи или ещё что-то.
Например, мне сказали, что вдоль забора моего участка по улице проходит поселковая газовая труба. Но трубы бывают как низкого давления, так и высокого (магистральные). Я не стал рисковать с дачной амнистией и решил строиться только после получения РНС для чего надо получить ГПЗИ. На этом форуме много тем, посвященных этому вопросу и благо сегодня получить эти документы намного проще, чем несколько лет назад.
Так вот, после получения ГПЗИ на мой участок оказалось, что вдоль моего забора по середине улицы проходит аж три (!) газовых трубы, из них две (диаметром 500 и 300 мм) высокого давления, что приводит к запрету любого строительства в охранной зоне в 10 м в каждую сторону от труб. Соответственно, мне пришлось задвинуть свой дом вглубь участка на 8 м от забора. Если бы я начал самострой, понадеявшись на дачную амнистию, и разместил бы дом например в 3 или 5 м от забора, то мог бы поиметь фатальные проблемы вплоть до разборки стен и фундамента. Мораль - есть сомнения - не рискуйте, получите все разрешительные документы, лучше перенесите стройку на год, зато избежите множества проблем в будущем.

 

Маленькая поправочка ГПЗУ - градостроительный план земельного участка

 

Продолжу по этапу 2 - планирование строительства.
2.5. Инженерные системы. Если вы взяли готовый проект и не планируете существенные перепланировки - лучше заказать вместе с архитектурным проектом разделы по инженерным системам. Обычно там (в общем проекте) достаточно грамотно прорисована мебель и в проекте ИС соответствующие коммуникации - электрика (розетки, выключатели), сантехника и т. п. Это позволит вам на этапе стройки уже планировать закладные под коммуникации и начинать их прокладку по проекту сразу после постройки коробки дома.
В моём случае я сразу наметил существенную перепланировку, а также планировал существенно расширить набор и функционал инженерных систем (в т. ч. с элементами домашней автоматизации, о чем начну писать после завершения этой серии постов). Поэтому я не покупал проект ИС, а поступил следующим образом:
- заказал у дизайнера оцифровку моего проекта в векторный формат autocad (параллельно изучил этот продукт как пользователь)
- заказал дизайн проект, включающий план этажей с намеченной перепланировкой относительно готового проекта, план расстановки мебели, оборудования и сантех приборов. Исходя из плана мебели спроектировали план расстановки розеток, выключателей, план потолков и освещения
- по данному дизайн проекту заказал в специализированной фирме проект инженерных систем: электроснабжение (в т. ч. однолинейную схему щитового оборудования, систему гарантированного и бесперебойного электроснабжения и молниезащиты), ОВиК (отопление, вентиляцию и кондиционирование), ВК (водоснабжение и канализацию), ОПС (охранно-пожарную сигнализацию), систему защиты от протечек, видеонаблюдение, ЛВС (проводную и беспроводную), телефонию, мультимедиа, телевидение, домофонную систему и элементы домашней автоматизации (умный дом, хотя этот термин мне не очень нравится).
Когда шла стройка, то имея на руках тома проекта инженерных систем и освоив autocad, я переработал систему дымовентканалов под свой проект вентиляции и готовил для строителей план ниш и закладных в стенах (в первую очередь для вентиляционных коробов), чтобы минимизировать камнерезные и долбёжные работы в будущем. Почему я это делал сам? Напомню, что проект у меня был типовой и своего архитектора не было. Вот и пришлось архитектурную часть перерабатывать самому.
К чему я это Вам всё рассказал? Для того, чтобы вы задумались, что строя СОВРЕМЕННЫЙ дом, мало возвести фундамент, стены, крышу. Чтобы в будущем доме вас всё радовало и всё было гармонично, очень важно понимать досконально будущую планировку помещений и спланировать заранее всю инфраструктуру, коррелирующую с интерьером.

Поэтому для тех, у кого средства на дом существенно ограничены и перепланировка будет не существенная, советую:
- приобрести вместе с типовым проектом дома разделы по инженерным системам
- самостоятельно (хоть на миллиметровой бумаге, если не владеете средствами компьютерного проектирования) подготовить эскизы чертежей с планами помещений, мебели, розеточных групп, выключателей и датчиков и приборов, которые не вошли в проект ИС, но которые вы считаете необходимыми к установке в доме (напр., пожарный и газовый датчик в котельной и т. п.). По этим эскизам строители на этапе работы по закладным заложат необходимые провода и сделают выводы в нужных местах. А электрик соберёт электрощит со всей необходимой фурнитурой.

Для тех, кто имеет возможность выделить дополнительные средства на проектные работы, советую прислушаться к моему опыту и заранее запроектировать всю инженерную инфраструктуру в профессиональной компании с учётом всех ваших пожеланий. Поверьте, это позволит вам избежать множества проблем в будущем и построить действительно современный и комфортабельный дом. Единственно, о чём хочу заранее предостеречь - не увлекайтесь очень сильно новомодными игрушками типа так называемых "умных домов", особенно в части управления световыми сценами, шторами, климатом в каждом отдельном помещении и т. п. Это очень дорогие и малополезные понты, вы потратите серьёзные деньги, но пользоваться этим фуфлом будете раз в несколько месяцев (когда к вам приедут гости) для демонстрации, как у вас всё круто и современно. Лучше сосредоточьтесь на действительно важных элементах домашней автоматизации, типа безопасности, мониторинга и т. п.
Я изначально заказал в своём проекте очень много понтов от "умного дома" и сейчас нахожусь в процессе самостоятельно переработки этой части проекта, в т. ч. упрощения его отдельных функций.

 

Договор от июня 2013 года.
Во вложении скриншот сметы, так как данные в виде таблицы с помощью copy-paste не вставляются.

В сумме получилось 300 тыр. Для кого-то это очень много, я посчитал для себя эти затраты приемлемыми на фоне затрат на весь дом.
При этому результатами работ были:
- поэтажные чертежи с расположением и характеристиками оборудования, устройств и коммуникаций (кабелей) по каждой системе
- перечень оборудования и материалов по каждой системе (спецификация), для кабельной продукции - марки и длины кабеля
- для раздела электрики дополнительно однолинейная схема электрощитов (только она заняла больше 10 листов)
- для слаботочных систем - кабельный журнал

Если честно, на мой взгляд смета немного сделана "от балды", так как по моим ощущениям, трудозатраты на проект электрики были выше, чем на проект отопления, водоснабжения и канализации. Но я ориентировался на общую сумму (как наверное и мои проектировщики), поэтому торговался по финальной сумме контракта, а не по отдельным системам, так как не мог оценить трудозатраты по каждой из них.
Исходными данными для работы проектировщиков были (это ими жестко оговаривалось в контракте):
- моё подробное ТЗ с наборами требований по каждой системе
- поэтажные чертежи в autocad
- дизайн проект (расположение мебели и оборудования, розеток, выключателей, освещения)
- ТУ на газ (я получал сам), от этого зависел проект отопления
- ТУ на электричество (от этого зависел проект электрики).

У меня по электрике было получено ТУ (потом и подведено электричество) на 15 кВт по схеме TN-C-S. Соответственно, так как суммарная нагрузка потребителей превышала этот лимит, было заложено реле приоритета и критичные нагрузки были повешены на него (остальные нагрузки реле отключает при превышении допустимого тока), а также на связку ИБП-генератор (стартует через модуль АВР) в случае пропадания электричества.

 

Это проблема некоторых таких пособий. Я как раз эти разделы пропускал, а сразу изучал те функции, которые мне были необходимы. К слову сказать, я раньше в молодые годы будучи в армии (хотя ещё конечно и сейчас не аксакал ) лет 5 работал с другой САПР (Microstation Bently), поэтому логика продукта мне была понятна, так что наверное и было проще с освоением.
Однозначно могу сказать, что ролики более эффективны в обучении (я тоже некоторые использовал, посмотрю дома - сообщу). Советую поискать данные ролики на торрентах.

 

15 систем в доме - круто А почему решили не заказывать проект домашнего кинотеатра?
Еще интересны молниезащита и заземление - к чему пришли в итоге?

 

Задумался - какие потребители в частном доме в сумме могут превысить 15кВт?

 

Вы серьезно считаете, что человеку с ограниченными средствами на строительство нужно приобрести проекты на инженерные системы

 

Антон, добрый день,
можете ли показать п. 15 Бесперебойка и п. 16 Заземление и молниезащита?

 

Вы наверное невнимательно читали или я плохо выразил свою позицию. ПРИОБРЕСТИ проект на инженерные системы - это значит купить ГОТОВЫЙ раздел типового проекта. В моем случае ГОТОВЫЙ проект (разделы КЖ, АР и КР), проще говоря архитектурный проект, стоил 30 тыр., когда я его покупал. А ГОТОВЫЕ разделы этого ГОТОВОГО ПРОЕКТА в части инженерных систем стоили 9 тыр (4,5 электрика и 4,5 сантехника - вода и канализация). Я их не покупал, а заказал проект, который описал выше.
Если Вы внимательно посмотрите, то в моем посте я писал про ДВА варианта - купить готовый проект (эконом вариант) и доработать его самому и ЗАКАЗАТЬ отдельный проект, что стоит немалых денег.

 

Я раньше тоже так думал, а когда изучил проект электрики в части плана нагрузок, то понял, что для большого дома это не так уж и много. Кроме того, 15 кВт - это 3 фазы по 5. И превышение тока одной из фаз выключает сразу все три или по крайней мере эту фазу (смотря как отработают автоматы).
Вот Вам вариант или сценарий:
В доме находится 5 человек. Через пару часов ждем гостей. К их приходу я затопил сауну в цоколе (печь 4,5 кВт - 3 фазы по 1,5 кВт). Ребенок играет в компьютерные игры (монитор и системник) - 0,8 кВт. Кто-то принимает душ - работает скважиной насос 1 кВт и сантехнический в септике - 0,5 кВт. Жена что-то готовит и включила кухонный комбайн - 0,5 кВт, работает телевизор 0,3 кВт. Горит освещение в части комнат и на участке - 1 - 1,5 кВт. Я например что-то мастерю в цоколе и включил циркуляру или пылесос или дрель или еще что-то - 1 - 2 кВт. Работает стиральная машинка в прачечной и посудомойка на кухне - еще пару киловат. Могут еще работать кондиционеры, а также вентиляторы проточной вентиляции - а это 2-3-4 кВт может потянуть. А если кто-то включит еще и кухонный лифт (заложена у меня в доме такая штука), чтобы отвезти с первого этажа в цоколь блюда и напитки к бане то тут и может наступить крантец... И если общее превышение будет на пределе, то по одной из фаз превышение может быть практически 100%.
Вот тут и сработает реле приоритета и времено обесточит не приоритетные нагрузки (например те же кондиционеры временно обесточит), потом после снижения нагрузки автоматически включит их опять.

 

Это я посчитал лишним, так как я немного в этом разбираюсь (не профессионально), сам собирал подобную систему у себя дома и уже давно прикинул, какие компоненты я буду применять и как всё делать. Места вывода кабельных концевиков (аудио, HDMI) и размещения колонок у меня в дизайн-проекте есть. Примерную спецификацию я понимаю, при этом окончательно я её сформирую только через несколько лет, если полностью построю дом, как задумал, и будут деньги , а к тому времени линейка аудио-видео оборудования уже существенно обновится.

 

Вы подняли достаточно непростой вопрос.
Во-первых эти системы (ИБП, молниезащита и заземление) не выделены как отдельные тома проекта, а присутствуют как элементы общего тома по электрике (в части однолинейной схемы и спецификации в конце тома). Поэтому я дам Вам ссылку на яндекс-диске на весь проект электрики, мне не жалко, пользуйтесь на здоровье, думаю Вы сможете найти там для себя что-то полезное. За ссылкой обращайтесь в личку.

Сразу оговорюсь, проектировщики оторвались по полной (я уже об этом писал) и заложили достаточно дорогие решения (и дизель-генератор и стабилизатор и ИБП и элементы умного дома и т. п.). Поэтому я сейчас в процессе самостоятельного упрощения этого решения (в первую очередь умного дома, также кое-где планирую объединить нагрузки на щите), ну и конечно в качестве стабилизатора, ИБП и генератора буду брать более дешёвые аналоги (и вводить постепенно), которые существенно дешевле.

Отвечая на Ваши вопросы по молниезащите и заземлению, также скажу, что я решил их немного изменить. По проекту молниезащита представлена ограничителем перенапряжения класса II (или как его ещё называю УЗИП - устройство защиты от импульсных перенапряжений) и контуром заземлённого молниеотвода (см лист в проекте, там нет ничего особенного). Я почитал по этой теме материалы и планирую использовать ОПН классов I и II одновременно. Посмотрите по этой теме вложенную брошюру в формате pdf. В качестве заземлителя молниеприёмника планирую использовать вот это решение. При этом по ПУЭ допускается объединять в одном заземлителе и молниезащиту и заземление дома при установке УЗИП. Но многие производители как УЗИП, так и эксперты в области электробезопасности советуют перестраховываться и разнести эти два контура.
У меня в проекте в соответствии с ПУЭ есть только один контур, который работает и на заземление и на молниезащиту. От грозовых разрядов электрощит защищает УЗИП. Я же решил делать два контура, максимально разнесённых между собой - один для главной заземляющей шины, и отдельный для молниезащиты с установкой УЗИП калссов I и II.