Частные улицы в населенном пункте

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Здравствуйте!

Помогите, разобраться, пожалуйста. Осталось мало времени до заключения сделки, а сама разобраться не успеваю.

Собираюсь приобретать участок в новом поселке, категория земель селхоз. назначения для дачного строительства, без подряда, не могу разобраться с юридическими тонкостями и возможными подводными камнями.

ДНП в поселке изначально нет, основные коммуникации при этом уже построены (дороги + электричество), сборов на инфраструктуру не предусмотрено, по словам продавцов все входит в стоимость, но по договору вся сумма идет только покупку участка, нигде не указано что часть этой суммы за инфраструктуру (в основном настораживают дороги).

При этом внутрипоселковые дороги принадлежат частному лицу (как и продаваемые участки), изучаю форумы и прихожу к выводу что в этом случае могут быть большие проблемы: с взиманием платы за проезд к участку или оплатой земельных налогов на эти дороги (по кадастру их стоимость 15 млн. руб, в поселке 100 участков, значит налог с 1 участка выходит от 15000 до 45000 руб в год!) или же создание ДНП с последующими судами, выкупом внутрипоселковых дорог и др. земель общего пользования (под трансформаторами и т. д.) или наложением сервитута.

Как подстраховаться от возможных проблем такого плана в будущем? Любой поселок без ДНП/СНТ/ДНТ и где в договоре не указаны взносы на инфраструктуру, и при этом внутрипоселковые дороги в частной собственности может создать такого рода проблемы? Или какой-то пункт может быть в договоре который от этого убережет!

 

Мне показалось там такая же проблема. Близлежащие поселки этой же фирмы находятся на землях имеющих статус деревень, по кадастру дороги в частной собственности. По уставу ДНП земли общего пользования или в аренде собственника или выкупаются. Разницы не вижу

 

А как вообще обстоят дела с внутрипоселковыми дорогами в ДНП/СНТ/ДНТ у нас в стране? Если эти земли в частной или юр. собственности, то собственник должен платить налоги на эту землю, так? За счет чего он платит эти налоги? Средние ежегодные сборы не покрывают земельный налог.

Кому принадлежат дороги в большинстве старых СНТ и платят ли жители за них налог?

Что происходит в ДНП строящихся, как с этим обстоит дело? Кто платит налоги на ЗОЖ? Фирма/частник продающая участки - им не выгодно, слишком дорого выходит. Жители - это взносы тогда увеличиваются тысяч на 15 минимум, плюс стандартные взносы около 12 тысяч в год за обслуживание (по мск. области), но я не слышала о том чтобы платили такие взносы, от 27 000+.

Жители защищены только если выкупают дороги в собственность (что удорожает участок примерно в два раза, но не платят потом налог на эту землю), такие условия бывают изначально в договоре, что дороги в собственности и указана плата за них? Или платят аренду собственнику? Или как?

 

Ну не так много. К примеру, в моем ДНП площадь ЗОП 363 сотки, это 0.26 сотки на сотку участка или 3.7 сотки на участок (в среднем 14 соток). Дороги у нас широкие - 13 метров между заборами, 7 между канавами. Итого в среднем +25% к земельному налогу на участок, немного более 1000 рублей в составе ежегодного взноса. Такие и платим

 

Да. точно, ошиблась в вычислениях В моем поселке площадь дорог составляет около 35 000 кв м. плюс еще зоны общего пользования, то есть около 40 000 кв. м., значит 400 соток, примерно как и у вас. Кадастровая стоимость 400 соток выходит 180 млн. руб.

С налогом на землю тоже вопросы были, не разобралась точно в формуле, и во всех коэффициентах, не подскажите, ориентировочно у меня выходило не больше 0,3% от кадастра +-, тогда выходит, если брать макс ставку, 0,3, то 540 000 руб. Участков планируется 100, значит взнос около 5400 руб в год? От вашей цифры сильно отличается, видимо не разобралась во всех коэффициентах неправильно высчитала налог на землю?

 

Значит с оплатой зем. налога ЗОП сумма выходит приемлемая.

Тогда я правильно понимаю, что максимум чем мне может грозить покупка участка в таком поселке:
1. В отсутствии СНТ/ДНП будут собираться налоги на ЗОП по гос. стоимости
2. Вариант хуже. Налоги будут собираться не по гос. стоимости
3. Самый негативный вариант, ограничение доступа к участкам, шлагбаумы, охрана и т. д., тогда уже через суд будем выкупать ЗОП, в худшем случае по полной кадастровой стоимости по 200 000 руб с участка.

При этом на 2-3 пункты владелец поселка не пойдет пока не будет продано хотя бы 80% участков.
Так?

 

А у вас при этом ЗОП находятся в собственности ДНП или в собственности владельца земель? Владелец был юр. лицо или физ. лицо?

 

У нас в 2014 году была налоговая база (кадастровая стоимость) 124367 за сотку, налог 0.3% - 373 рубля за сотку. Стало быть, доля налога на ЗОП - 373 * 3.7 = 1380 рублей с участка. Для сравнения, за свой участок 12 соток я заплатил 4477

Владелец был ЮЛ, скупщик земельных паев у совхозников. ЗОП в собственности ДНТ, приобретались ДНТ у того же продавца, что и участки нами, за отдельный взнос с каждого участка (сильно дешевле цены за участки - в сущности, продавец подарил ЗОП ДНТ, но я думаю, он компенсировал это ценами за участки)

Не будут. Налог платит владелец земли

А вот откуда он возьмет деньги - это вопрос. Может исхитриться и с вас взять

Гос. стоимости нет, теперь есть кадастровая. Это вариант, если владельцу удастся расколоть вас на эти деньги. Но с какой стати? в договоре как-то упоминается содержание ЗОП?

Ну-у, это уже бандитизм. Где-то наверняка есть какой-то план вашего поселка, утвержденный соответствующим муниципалитетом. Если на этом плане ЗОП обозначены как дороги, являющиеся подъездом к вашим участкам, сервитут присуждается на раз с отнесением судебных расходов на владельца, и в дальшейшем он не имеет ничего, кроме налога на землю. То есть вменяемому владельцу выгодно спихнуть ЗОП на вас как на ДНТ или на муниципалитет - хоть по рублю за сотку

Но это, разумеется, если вы не брали на себя какие-то обязательства по договору

 

Такая ситуация часто мелькает в интернете.

Не упоминается, но и такая история часто мелькает в интернете.

Такая ситуация с судами и выкупом по кадастру тоже часто встречалась, много поселков тому пример. И с ЧОП и шлагбаумом часто встречалась. Сервитут не всегда помогает, чаще в таких поселках сервитут по суду распространялся только на пеший проход, а на проезд машин не действовал. У этих поселков еще было преимущество - они строили дороги за свои средства, а у нас собственник поселка и сборы в договоре на дороги не указаны.

Да, ситуации когда сотка продавалась за 100-500 рублей до судов не доходило тоже часто встречалась. Также встречались случаи когда один суд накладывал сервитут, а высший суд с истцом владельцем отменял сервитут. По стоимости судов встречалось что каким-то образом все расходы в итоге несли садоводы, сумма была указана 30 000 руб., не понятно с человека или в сумме. Сегодня еще буду доделывать подборку судебных разбирательств такого плана.

 

Менеджер прислал выписку из ЕГРП сегодня (моя из росреестра еще не дошла). На месте представлял меня руководителю-женщине, говорил что она владелец (лет 40-45), по ЕГРП владелец всех участков женщина 70 лет, прописка Сибирь. Настораживает)

 

О, интересная информация. А где можно попробовать достать этот план? У меня осталось 3 рабочих дня. Потом смогу выиграть еще 3 дня, и все.

 

В местном архитектурном управлении должен быть. И в общем-то продавец должен был его вам показать - мне, к примеру, показали. В случае суда можно внести ходатайство об истребовании генплана у местной администрации

Хотя вообще-то в этом вопросе такая неразбериха и произвол, что определенного ответа вам никто не даст. Остается только рискнуть

 

У меня есть план поселка схематичный на карте, там только участки обозначены с номерами продавца, не кадастровыми. И прислали из росреестра план всего поселка, с поворотными точками, обозначением длины-ширины участков, это не то? Что должно быть обозначено на генплане и как понять что это он? Должны ли быть подписаны дороги как-то, что это именно дороги для доступа к участку? Или могут быть просто нарисованы без подписи?