Как снизить (повысить) кадастровую стоимость на землю (дом, строение)? Практический опыт

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Я обращался с подобным вопросом примерно год назад (официально письмом) в региональную комиссию, что кадастровая стоимость моего участка завышена примерно в 3 раза! На что мне письмом ответили (до сих пор дома распечатка лежит), умными фразами меня послали и предложили провести независимую экспертизу. Естественно мне нужно искать где-то такую контору, платить им деньги за эту экспертизу, если оценят на меньшую стоимость опять обращаться в инстанции, в случае отказа обращаться в суд (платить пошлину), вобщем я плюнул - на это они и рассчитывают, что таких как я 99% собственников

 

Я вчера беседовала по телефону с несколькими оценщиками. Мне сказали, что в СРО утверждать отчет не нужно для физиков, можно сразу подавать на комиссию. Но некоторые оценщики это скрывают и берут не маленькую сумму за утверждение отчета в СРО.
Интересно, как на самом деле.
Мы с мужем решили попробовать оспорить кадастровую стоимость на участок.

 

Если физик собирается буянить только в комиссии - то утверждение в СРО - не нужно.
А если потом (или сразу) в суд - то нужно.
Т. е. не получив такое утверждение потом в суд не пойдешь.
Тут уж каждый решает сам.

 

@Liss1970, это да. Но вдруг не понадобится в суд?

 

Вообще регламент такой: не важно физик или юрик заверение в СРО требуется, если оценочная стоимость на 30% ниже кадастровой, - это для комиссии, суд же на 99% кроме СРО затребует еще независимую экспертизу также за ваш счет.
Еще по комиссии: необходимо заранее договориться с оценщиком, что все правки в отчете (а они могу быть потребованы комиссией) оценщик делает бесплатно.

Ну и главное, что надо понимать, нет смысла затевать оспаривание кадастровой стоимости в конце периода ее действия.

 

У меня такой философский вопрос. Допустим, нам удалось снизить стоимость на 30%. То есть, стоимость участка окажется ниже, чем у окружающих участков. Что будет при следующей кадастровой переоценке? Стоимость повысится на аналогичный процент, или тупо сравняется с другими, увеличившись на тот самый процент плюс 30%? Какие будут мнения?

 

Что-то мне подсказывает, что при новой оценке всё будет едино снова-оценщики работают по единой схеме и им параллельно чьи-то понижения в отдельно взятом месте. И вероятнее всего снова придётся снижать стоимость кому не нравится. Так что, если посчитать затраты на всё это и разбить на пять лет (до следующей переоценки) приплюсовать потерянный год или два (пока понижалась стоимость и налог считали от первоначальной завышенной стоимости), то вполне возможно, что в итоге никто не позарится на такие действия в будущем... Какая будет разница кому платить-налоговой или кому другому, если затраты не возвратятся назад...

 

@Такутока, вот поэтому я и спросила.
Однако, насколько я понимаю, при оспаривании кадастровой собственности мы получаем не кадастровую стоимость, а базу на основе рыночной стоимости. То есть, кадастровая стоимость уже не будет относиться к данному участку. Тогда вопрос - а кто и как часто будет определять "рыночную" стоимость в дальнейшем?

 

Как раз мы оспариваем кадастровую и получаем кадастровую. Такое понятие как "база" попросту нет. Раньше отталкивались от инвентаризационной стоимости. В этих расчётах базой была именно инвентаризационная стоимость объекта на определённый год 1969-й по-моему. Может вы её имеете ввиду?

 

Да, получаем кадастровую, но "в размере рыночной стоимости". Именно такое решение принимает комиссия или суд.

 

Как успехи ?
Порядок действий ?

 

@DmitryK, меня очень охладили вот эти умные слова:

К сожалению, в моем случае это так. Просто не сразу дошло, что после переоценки, скорее всего, опять начинать с начала. Вообще, видимо, система на это и рассчитана...

 

Естественно, и никаких вам судебных расходов! Задумаешься тут, а стоит ли так бессмысленно усложнять себе жизнь?

 

4 пути решения проблемы завышения кадастровой стоимости над рыночной. У каждого свои плюсы и свои недостатки. Подробнее ниже:

1. Самый простой и всем доступный способ оспорить кадастровую стоимость недвижимости - жалоба на сайте Добродел (https://vmeste.mosreg.ru/).

Что потребуется: Желательно обосновать свое мнение, т. е. приложить договор купли-продажи, в котором прописана реальная стоимость покупки недвижимости или Техпаспорт БТИ с указанной инвентаризационной стоимостью. Или же сослать на соседние участки (такое тоже бывает), у которых кадастровая стоимость квадратного метра меньше при условии, что Категория земель и Разрешенный вид использования те же.

Плюсы: Можно сделать это не отходя от компьютера за несколько минут, описав подробно свое несогласие с определенной государством стоимостью (и обосновав это несогласие, описанными выше путями).

Минусы: Нельзя заранее предсказать величину снижения и возможно ли это снижение вообще. Бывает такое, что снижение будет чисто символическим - 10-15%.

2. Министерство Имущественных отношений Московской области
По своей сути такая же процедура и те же риски, что и заявка через сайт Добродел. Этот вариант подходит больше для тех собственников, у которых налицо ошибка в данных (не то, что вы не согласны с кадастровой стоимостью и считаете, что вам ее определили по ошибке, а, например, следующая ситуация: Произошла смена категории земли с Сельхоз на Земли населенных пунктов в 2016 году, изменилась кадастровая стоимость в большую сторону с момента изменения категории, а налог начислили с 2014, еще до момента перевода).

Что потребуется: Необходимо будет ехать в Красногорск и подавать письменное заявление в службу одного окна.

Плюсы: При личном обращении можно приложить документы, которые подкрепят ваше мнение, что кадастровая стоимость завышена или есть ошибка (это могут быть договор купли-продажи; выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости соседних участков, если она ниже, чем у вас; Техпаспорт БТИ с инвентаризационной стоимостью; Справка БТИ о состоянии здания/помещения (форма 5); какой-либо документ/постановление/справка от местной администрации или Кадастровой палаты о том, что стоимость действительно не соответствует действительности; постановление о смене категории земли или разрешенного вида использования).

Минусы: Придется ехать в Красногорск. Нельзя заранее предсказать величину снижения и возможно ли это снижение вообще. О снижении кадастровой стоимости таким способом более чем на 30% не слышал. Придется самостоятельно собрать все документы-основания для снижения (при этом не стоит забывать, что они только формально являются "документами-основаниями", с ними могут не согласиться и даже отказать в снижении).

3. Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Московской области
Собственно этим путем занимался сам и уже несколько раз. При первом изучении вопроса (требовалось снизить кадастровую стоимость общественных земель в ДНТ Переслави в Сергиево-Посадском районе МО) оценщики называли совершенно нереальные цифры. Пока ругались-торговались появилась идея привлечь еще и самих дачников (членов ДНТ). В итоге придумалась Коллективная переоценка, о которой, как потом выяснилось, рассказывали на пресс-конференции правительства МО конкретно на примере нашего поселка.
Всей процедурой занималась оценочная компания. От собственников и ДНТ потребовались только нотариально заверенные копии Свидетельств о праве собственности).

Что потребуется: Собственно, оценочная компания, которая должна подготовить Отчет об оценке рыночной стоимости (в нашем случае нужна была еще экспертиза СРО, но сейчас для Комиссии она не требуется). Полный пакет документов, который необходим на сегодняшний день для оспаривания кадастровой стоимости в Комиссии Росреесра следующий:
-Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости (в бумажном виде и в электронном с ЭЦП оценщика)
-Нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов (Свидетельств о праве собственности или Выписок из ЕГРН. ВАЖНО, что нужны именно копии, заверенные нотариусом, а не оригиналы)
-Выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости недвижимости (можно в бумажном виде, можно в виде электронного документа)
-Доверенность на имя представителя от ДНТ + протокол общего собрания ДНТ с решением провести переоценку
-Заявление с указанием всех приложенных документов

Плюсы: Заранее рассчитывается возможная величина снижения (+-5%) и она в большинстве случаев приближена к реальной рыночной стоимости. Всю процедуру может сделать оценочная компания. Еще оценщики берут на себя риски (в случае отказа доработка отчета и повторная подача). При отказе Комиссия дает рекомендации по доработке отчета.

Минусы: Стоимость работ для поселка 50-100 участков стоимость работ в среднем составляет 200 000 рублей. Требуется организованное участие большинства членов поселка (ДНТ, СНТ, КИЗ, ДНП, ДПК и т. д.). Если поселок снижает стоимость не сразу весь целиком, а группами (например, по мере сдачи документов и каким-то иным причинам), то есть вероятность разной величины снижения, так как постоянно меняются регламент работы Комиссии и требования к отчетам (для примера, во втором поселке в Сергиево-Посадском районе, который переоценивался в два захода, сначала величина снижения была 74%, а спустя примерно год - уже 51,8% при том, что участки в буквальном смысле соседние и одна и та же дата определения кадастровой стоимости.
Еще один минус этой процедуры в том, что оспаривается кадастровая стоимость на Дату определения кадастровой стоимости, а она в большинстве случаев сильно в прошлом (у нас она была в обоих поселках 01.01.2013 г.), то есть считается рыночная стоимость на Дату определения кадастровой стоимости, а не на сегодняшний день. По этой же причине бывает такое, что в базах недвижимости попросту отсутствуют объекты-аналоги необходимые для проведения расчетов, а оспорить кадастровую стоимость в Комиссии без отчета об оценки нельзя.

4. Оспаривание кадастровой стоимости в суде
Когда только задумались снизить кадастровую стоимость, консультировались у юристов по этому вопросу. В этоге, как сказал выше, выбрали досудебное разбирательство в Комиссии, так как процедура дешевле и быстрее.

Что потребуется: Тот же пакет документов, что и в Комиссию + Экспертиза отчета об оценки СРО; оплата госпошлины; обязательно присутствие юриста на заседании; оплата судебной экспертизы отчета.

Плюсы: Можно оспорить стоимость на более существенную величину, чем в Комиссии. Например, даже при первичном обращении в Комиссию и в случае отказа в снижении можно оспорить в суде само решение Комиссии.

Минусы: Процедура в среднем занимает 4-6 месяцев. Дороже любого другого способа снижения кадастровой стоимости. Не гарантирует результат. В случае отказа в суде в Комиссию пойти с тем же отчетом уже не получится.