Как произвести реконструкцию (перепланировку) в МКД и узаконить её?

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

СПб и ЛО
Добрый день. Собираюсь заказать техпаспорт на квартиру в новостройке. То есть, раньше техпаспорт не делался, только регистрация в ЕГРН. И вот какая история:
1. Стена фасада многослойная - кирпич с утеплителем. На балконе сделано теплое остекление, и под этим флагом снят минераловатный утеплитель на стене, смежной с лоджией. Вместо него тонкая отделка (а кое-где еще и не завершена, хе...). Обращают ли внимание на такие вещи специалисты БТИ или, раз это не конструктив, то и никого не волнует?
2. В квартире была демонтирована гипсолитовая перегородка, а сейчас на ее месте поставлена гипрочная той же конфигурации. Вроде как гипрок, в отличие от гипсолитовых плит, не конструктивный материал, но вот принято ли обращать на это внимание на практике?

 

Добрый вечер. Есть одноэтажный дом на 2 квартиры. Считается многоквартирным (кв.1 и кв. 2). Земли в собственности, ни у меня, ни у соседки нет. В моей "квартире" раньше был медпункт, потом магазин, потом перевели в жилое. Видимо изначально так строилось или..., тем не менее в моей квартире 2 входа и 88 кв. м. В кадастровом паспорте на плане всё отмечено.
Хочу разделить свою "квартиру на две, однокомнатную и двухкомнатную, ничего не ломая, просто построив перегородки внутри и заложив, внутри же, пару дверных проёмов.
В местном департаменте архетиктуры говорят, что надо бы получить разрешение от соседки. Я считаю нет, договорились почитать Жилищный Кодекс и обсудить после праздников это.
В подкрепление своих доводов:
Статья 40 ЖК РФ. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Есть ещё градостроительный кодекс:
Статья 51. Разрешение на строительство

7. В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство... К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта, за исключением указанных в пункте 6.2 настоящей части случаев реконструкции многоквартирного дома;

6.2) решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме;

Т. е. если я общедомовое имущество не захапал себе в результате "перестройки", то и разрешение не надо.

Я прав или нет?

 

Если Вы выделять в натуре отдельную квартиру не будете, то это будет то самое "на два и более помещения". Если будете, то там будет "изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме". Там придётся выделять жилую и нежилую площадь, во вновь образуемой квартире, что повлечёт за собой изменение тех самых долей...

 

В том то и дело, что общедомового имущества, как такового нет. Дом одноэтажный. Чердак и подвал разделён на 2 квартиры, я "свой" чердак и подвал делю ещё пополам. Точнее, подвала то и нет. Сети, у каждого свои. Свой ввод газа и электричества, воды и канализации. Мы не можем разделить чердак на 3 поровну, тогда метров у меня будет 50% от дома, а чердака 66%. Что то тут не так у вас. Вот если бы 2 этажа была, то тогда пришлось бы общедомовое делить наверное.

 

Собираемся делать ремонт с перепланировкой. Задумано сделать общую гостиную с кухней. Для этого необходимо просто убрать две времянки с советского времени и не затрагивать никак капитальные стены. Но в запретах по согласованию перепланировок конкретно написано, что запрещено "объединять кухню с газовой плитой и жилое помещение". Но в данном случае мы как бы жилое помещение переводим в статус НЕжилого или есть какие то нюансы? Могут запретить и по другой статье - " ухудшение условий проживания", т. е. мы как бы из 4х комнатной делаем 3х комнатную. Реально ли это пройти самому или все таки платить конторам посредникам в этих сложных делах?

 

А если планируется перепланировка объекта без изменения каких либо конструкций, но с переносом коммуникаций? например поменять ванную и кладовую местами?

 

То это не реконструкция) меняйте и живите спокойно.

 

@Ldinka007, Но ведь в техническом плане это все отображается, не будет потом проблем с архитектурой?
или я так понимаю по факту потом можно вызвать КИ и он впишет уже это в новый план?

 

У Вас что площадь застройки дома увеличивается? Нет. Никого не интересует, что Вы местами поменяли внутри своего дома ванную и кладовую.

 

Коммуникации не указываются в техплане.

 

да ладно...

 

Где Вы нашли коммуникации? Вы что на своем тех. плане видите как и откуда заходят трубы в дом и где они проложены на участке? Туалет может и не там стоять, как и ванная, и зачем Вам кадастровый инженер плиту с ванной вырисовывал мне непонятно, ему делать нечего? Ниже тех. план на 1 этажный домик и как видите, ни унитазов, ни плиты, ни раковины КИ не рисовал, домик этот поставлен на кадастровый учет в Москве.

 

Откуда нет, а куда приходят да - указывается. Расположение ввода воды, газа, вентиляции и системы отопления.
Все это в тех плане представлено, документально утверждено, называется документ Технический Паспорт жилого дома. В нашем регионе по крайней мере так. И других технических документов на дом нет. Раньше это была прерогатива БТИ, сейчас по моему кадастра. Соответственно я полагаю, что и изменения должны согласовываться.
Ведь по факту план уже другой и не отражен документально.
У вас больше похоже на проектный план... это совсем другое...

 

То, что Вы видите - это тех. план, который делал КИ, домик поставлен на учет в мае 2019 в Москве именно поэтому тех. плану. Газ это газ и у них своя документация, захотите перенести трубы или газовую плиту, придется с облгазом согласовывать. А причем тут Росреестр то? Вам что делать нечего?

Вы путаете тех. паспорт и тех. план. Это разные документы. Сейчас с 2016 года делается именно тех. план для постановки дома на учет.
Живите спокойно, меняйте свою кладовку как Вам нравится и не придумывайте себе проблем на ровном месте

 

еклмн, это у вас - поэтажный план БТИ, там написано в штампе. Техпаспорт - это техпаспорт, его выдает БТИ (по-старинке, надо же им зарабатывать как-то).
Кадастровый инженер, и только он, делает единственно возможный документ для кадастрового учета - технический ПЛАН. И НИКАКИЕ ВХОДЫ, ВЫХОДЫ И ТП КОММУНИКАЦИЙ ТАМ НЕТ ! Нет там требований по каким либо коммуникациям: стены, окна, двери, лестницы, размеры и ВСЁ.
Нигде по РОССИИ с 2013 года.