Покупка участка по доверенности от продавца

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Помогите и мне, пожалуйста...
Ситуация следующая. Мы покупаем соседский участок в СНТ. Собственник участка - сын соседки, живет он в Германии и в Москву приезжает редко (хотя гражданин России и прописка московская). Документы старые ("голубое свидетельство").

Надо срочно понять последовательность общения с собственником и точный список документов, которые надо сделать сейчас с его личным присутствием, поскольку сейчас он приезжает в Москву буквально на несколько дней.

1. Получить у нотариуса доверенность от хозяина на оформление документов(кадастрового плана и свидетельства о собственности) на участок (что там должно быть в формулировках доверенности, чтобы не напороться?) Эту доверенность мы будем оформлять на "прикормленную" председательшей СНТ местную даму, которая за денежку будет получать нам кадастровый план и свидетельство о собственности. Что еще надо сделать хозяину? - заверенную копию старого свидетельства? еще что-то? Даму я еще не видела, есть только копия ее паспорта для доверенности. Бумаги они обещали сделать с председательшей. Долгов нет.

2. Хозяин выписывает доверенность на продажу участка на свою мать, живущую в Москве. Можно ли сделать таковую доверенность сейчас на основании старого свидетельства? или надо ждать получения кадастрового номера, а потом его уже вписывать в доверенность? Вопрос опять упирается в личное присутствие хозяина в Москве... Нужно ли согласие жены хозяина и на каком этапе?

3. Мы с матерью заключаем договор купли-продажи. Ну тут уж как обычно. За исключением слухов о том, что чтобы чего-то лишнего не платить, надо заключить договор сразу бегом после получения свид. о собственности, чтобы подать все сразу в регпалату. То ли чтобы какие-то справки не просрочились, то ли еще что... То есть доверенность по пункту 2 должна быть получена буквально сразу после получения новых бумаг, так? Или есть еще варианты? Где лучше оформлять сам ДКП и передачу денег? Мать - пожилая женщина, абсолютно адекватна, но хотелось бы исключить или хотя бы минимизировать ее поездки за город. Риэлторы нам не нужны вроде...

4. Стоит ли заключать договор о намерениях/задатке и на каком этапе (и опять же - можно ли его заключать при отстуствии кадастрового номера участка)? В принципе, доверие у нас полное, 40 лет знакомы... но сами понимаете - во времени все это будет растянуто.

5. Стоит ли зарегистрировать строения на участке (летний домик, кухня - все щитовое, древнее) и во сколько это обойдется? Какие действия нужны от хозяина участка? Претензий со стороны бывших хозяев точно не будет.

 

Для оформления сделки новое свидетельсво о собственности получать не нужно. Будет достаточно старого голубого. Если участок не стоит на кадастровом учете, то нужно его поставить. Делать это, как я понимаю, будет "местная дама". Вот она Вам и объяснит, что нужно делать.
Насчет доверенности Вам все объяснит нотариус, у которого будете ее оформлять.

 

Доверенность можно оформить и без кадастрового паспорта. Нужно только как можно меньше конкретизировать имущества. К примеру, "... продать любой принадлежащий мне земельный участок в СНТ "Колокольчик"..."

 

Может я, конечно, глупость спрошу, но зачем такие заморочки с доверенностями?

Свидетельство о собственности ведь есть!

Формально с 01 марта 2010 года кадастровый паспорт земельного участка для целей государственной регистрации права не требуется вообще, так как с этой даты упоминание данного документа в тексте ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" полностью отсутствует.

Достаточно заключить с собственником договор купли-продажи земельного участка в простой письменной форме в трех экземплярах и с этими документами в регистрационный центр.

И вообще не важно, был ли раньше участок поставлен на кадастровый учет или нет.

 

Да, прикладывать КП при сдачи документов в Россреестр на регистрацию, вроде бы, не нужно. Но регистратор при работе с документами, будет запрашивать КП по внутренним каналам организации. Соответственно если участок не стоит на кадастровом учете, то сделка зарегистрирована не будет. Если я не прав, то пусть меня поправят.

 

п.1 ст. 37 Земельного кодекса:
Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Без кадастрового номера невозможно идентифицировать земельный участок как предмет договора.
Да. Можно подавать документы без кадастрового паспорта. Но это не тот случай.

 

Ну, на сколько я знаю, заявление на госрегистрацию и документы для оформления кадастрового учета могут подаваться одновременно.

 

Что Вы напишите в договоре КП, если у Вас не будет кадастрового номера участка? Как Вы идентифицируете продаваемый участок?

 

А что в свидетельстве о праве собственности написано, то и напишу.

 

Спасибо! Думается мне, что надо попробовать сейчас как минимум оформить обе доверенности. А с ДКП - честно говоря, стремновато сейчас оформить филькину грамоту и отдать деньги, а потом вдруг его не зарегистрируют? Можно, конечно, записать там поэтапную отдачу денег, к примеру, половину сейчас, половину после госрегистрации. И еще не факт, что нотариус возьмется...

 

Как вариант - доверенности он может оформить в консульстве в Германии.

 

Я бы Вам посоветовала, пока хозяин участка не приехал, сходить на консультацию в Регистрационный центр. Расскажите какие есть документы и что Вы хотите. Они Вам точно скажут что нужно делать и всю последовательность расскажет.

Никто Вам не подскажет лучше, чем те, кто регистрируют права.

А заявление на регистрацию права без кадастрового паспорта на земельный участок они не имеют право не принять.

 

В какой конкретно регистрационный центр? Подмосковный (Ногинск, видимо), или в Москве тоже есть куда сходить проконсультироваться? Боюсь, до Ногинска мне в разумное время не доехать, ибо работаю...

 

В данном случае (на консультацию) можно в любой. Процедура везде одинакова.

Именно так и пропишите. В договоре вообще можно указать всё, о чем Вы договоритесь (на то он и договор). Напишите, что основную чась денег Продавец получит после регистрации сделки в установленном законом порядке. А нотариально заверять такого рода договоры не требуется. Просто нужен юрист для грамотного составления договора.

У меня вообще было прописано всё, какие выплаты, когда, номера и даты расписок и платежных поручений по предоплате, и санкции при отказе от сделки и что будет в случае отказа в регистрации сделки регистрирующими органами (там и иные причины могут быть помимо кадастрового номера)

 

Если это будет не просто регистрация права а переход права (либо сделка+переход права) - могут отказать. Я бы отказал наверное... не было случаев пока
Да и опять же, покупка участка без кадастрового учета может попртить вам нервы в будущем... К примеру ваш продавец, как только получил в 93 году свидетельство поменялся с соседом-дядей-васей участками (ну удобнее так было обоим!), поставили в известность председателя - все супер (для 93го года)... Вернемся в наши времена. Вы купили такой участок, решили промежевать его, и тут выясняется что купленный участок находится сосвем не там где вы его "купили"... печально... суд.
Или реальная площадь может не совпадать с площадью в свидетельстве, а цену определяли за сотку (метр)... тоже приятного мало
Так что обязательно делайте межевание прежде чем покупать землю!
ЗЫ. Я не лоббирую тут деятельность кадастровых инженеров. Просто жизненный совет