Покупка участка по доверенности от продавца

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Все сделки с недвижимостью должны регистрироваться в регистрационной палате. А вот без нотариуса можно обойтись. На сегодня перед подачей документов на регистрацию вовсе не требуется заверения сделки у нотариуса. Но это при условии, что вы уверены в своих действиях.
Мне приходилось несколько раз оформлять сделки с недвижимостью, и я всегда готовила и подавала документы сама. Ни разу мне не сделали замечания.
И только один раз, при расселении семи семей из квартиры, занимались этим риэлторы. У них был свой нотариус . Составленный нотариусом по его шаблону договор купли-продажи квартиры ( а мы были покупателями) пришлось глобально переделать . Нотариус, скрипя зубами, согласился.
Внесли мы в этот договор существеннейшие дополнения, гарантирующие то, что никто из продавцов своей доли не сможет вернуть себе (имеются в виду третьи лица) свою проданную долю.

 

Здравствуйте! У меня такая проблема... Предлагают купить участок (со слов продавца - находится у него (П) в собственности). Какие могут возникнуть проблемы и осложнения? Ведь, сказать по совести, в ближайшие лет 5 ничего на этом участке ни строить, ни сажать не планирую - деньги на покупку участка в долг беру... пока рассчитаюсь... Могут ли отобрать участок, появятся ли долги перед СНТ и т. д. Помогите, пожалуйста!!

 

Спасибо за ответы, но пока мне не ясно вот что: При подаче в Рег.палату нужен какой-либо договор или нет. И если он все равно нужен, подойдет ли любая "рыба", или это должен быть какой-то конкретный договор?

 

Для Вика-2

Что значит "любая рыба"? Есть четкие критерии содержания купчей. При этом в каждой районной регпалате есть еще свои нюансы. Если через нотариуса, то - местного, с оплатой его услуг (несколько тысяч р.). В простой письменной форме дешевле. А дееспособность нотариус как проверит? Только визуально. Откуда он может знать дееспособность без документа об ограничении этой дееспособности?

Права Валентина Р. Вполне законен и быстрее - способ заключения договора в простой письменной.
На форуме приводились примеры простого договора. Люди пользовались, сделка оформлялась.

Осложнений может возникнуть множество. Вы сначала документы продавца изучите (подлинные) - свидетельство о праве собственности, кадастровый план, членская книжка, справка из СНТ об отсутствии задолженности. Еще существует закон, по которому участок должен быть освоен в течение трех лет. Неплохо бы посмотреть участок в натуре, увидеть генеральный план и удостовериться, что участок на генплане обозначен точно, как и в натуре, Устав товарищества, с соседями поговорить. Если сами в документах не сильны - покажите юристам. Тогда можно и решение о покупке принимать.

 

Афина Вам ответила.

По заключению президента на проект федерального закона № 444626-4
во внесенных замечаниях и предложениях прослеживается, "ЧТО подразумевается под инвентаризацией земель, которую обязано проводить правление садоводческого и дачного некоммерческого объединения граждан."
Это серьёзно. Под инвентаризацией земель, имеются ввиду нецелевое использование земли, о чём Вы и пишите - ни сажать, ни строить... Правление, председатель должны будут предоставить списки.
Приобретая участок земли, Вам очень хорошо надо ознакомиться с положениями и постановлениями, действующими на сегодняшний день.
Если покупать, строиться, оформлять до 2010 года. можно, как и не дострой.
после 2010-2011 года будет на много сложнее .

 

Приведу законодательство и дам вам несколько советов.

Из ст. 42. Земельного кодекса очевидно что,
собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:
использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами;
своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
своевременно производить платежи за землю;
соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;
выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

В ст. 44 того же земельного кодекса говорится, что
право собственности на земельный участок прекращается так же в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.
Как видим Земельный кодекс налагает на собственника земли определенные обязанности.

В соответствии с гражданским кодексом ст. 284, з/у может быть изъят если участок предназначен для жилищного или иного строительства (нашем случае садовый домик) и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Так как собственность защищена Конституцией, то лишить права собственности может только суд, поэтому товарищество обязано будет вас предупредить о дальнейшей необходимости лишения вас собственности, затем обратиться в администрацию района с просьбой о возбуждения дело в суде о лишении вас собственности.

Что нужно сделать что бы этого не произошло.

Если вы покупаете участок и не имеете возможности в ближайшее время построить на нем, что либо это совершенно не страшно, особенно если следовать Земельному Кодексу.
Если участок заросший, то следует его расчистить. Так как это земли выделенные под садоводство и огородничество, то посадите одно два культурных деревца, но и это не принципиально, но если же посадите, то через некоторое время можете собирать плоды.
Главное, что бы он не зарастал травой и порослью. Поэтому подстригайте хотя бы несколько раз за лето траву и вырубайте поросль. Если ваш участок чистый, то и претензий у соседей не будет возникать.
Следует, конечно участок огородить, хотя бы со стороны дороги, а со стороны соседей, как договоритесь. Принуждать силой вас никто не будет. Можете просто поставить колышки, и натянуть веревку.
Здесь есть правда свои минусы. Сами понимаете, от чужого мусора вы не будете застрахованы, но если же со стороны дороги у вас закрыто, то претензии можно предъявить вашим соседям по прилегающим границам. Очевидно, что это их мусор.

Следую гражданскому кодексу, то можно поставить на участке туалет или не большую постройку для инвентаря и этого будет достаточно, что бы считать эти строения не жилыми. (иное строительство). Но это вы можете сделать уже и по истечении прошедших З-х лет.

При покупке участка, вы вольны в выборе - вступать в члены СНТ или же жить обособленно, как индивидуал.

Лично я на свой взгляд и опыт разницы не вижу. Но вступая в члены СНТ, вы все же будете иметь преимущество на индивидуалом.
Почему?

Потому что закон 66-ФЗ , устанавливает некоторые права членов СНТ, например такие, как право на обращение в суд с иском о признании недействительными решений общих собраний членов и органов управления.
Поэтому вам целесообразней сразу же после покупки участка написать заявление общему собранию о принятии вас в члены СНТ и проследите, что бы вас провели протоколом, а протокол или выписку из протокола за подписью председателя собрания и секретаря собрания выдали вам на руки.
Соответственно членство в СНТ налагает свои обязательства. Вам нужно ознакомиться с ФЗ-66 о Садах получше, что бы грамотно регулировать в дальнейшем ситуацию вашего пребывания в членах СНТ, что бы в дальнейшем вас не обманывали, как часто это делается в садовых товариществах и вы знали, когда, как и за что надо платить.
Какая должна предоставляться вам документация для ознакомления, сметы расходов и доходов, отчетность. Все это вам должны как члену СНТ предоставлять обязательно при любом обращении. Тем боле, что вы как член СНТ являетесь главным инвестором иждевенца под названием СНТ.
Главное, что бы все средства оплаты, которые вами будут вносится в уплату тех или иных взносов, основаны документально сметой и утверждены ОС.
Вы же в свою очередь требуйте обязательного предоставления вам платежного документа, (корешок приходного кассового ордера или расписку о получении с вас денежных сумм) , с обязательным указанием фамилии, целевым назначением оплаты, с подписью получившего и печатью СНТ. Это нужно обязательно, как законное подтверждение произведенной вами оплаты так и если вдруг надумаете обратиться в суд, или продать в дальнейшем свой участок.

В этих ссылках уже рассматривался вопрос о покупке участка и подводных камнях, поэтому не буду повторяться.

https://www.forumhouse.ru/threads/10786/page-2 покупка участка

покупка участка

покупка и расчеты за участок

 

Здравствуйте народ.
Почитал всю ветку, у меня такая же ситуация.
Хочу купить такой зем участок, но у продавца нет еще свидетельства о собственности.
Кто может прислать пример "Предварительного договора купли продажи с соглашением о Задатке"
Буду вам очень благодарен.
Я уже весь инет перерыл.
И еще вопрос, насколько правомерен такой договор, ведь на момент его заключения у Продавца не было прав собственности на объект недвижимости.
И какие характеристики зем участка прописывать в предварительном договоре если у продавца есть только Членская книжка и все (собственности то нет).
К какому моменту в предварительном договоре привязываться (получение свидетельства о регистрации Продавцом – это правомерно?)
И под какое основание брать деньги.
Спасибо.

Буду ждать ответов.
Ася 133024097
Мыло kostya-slon@list.ru

 

Без свидетельства ничего не делайте. У меня был горький опыт - при наличии свидетельства сделали договор с задатком, но продавец потом поднял цену, на которую я не согласилась. И сделать я ничего не смогла - адвокат сказал "Бери свои деньги в одинарном размере, а судиться будешь 5 лет". Вот так

 

Разъясните, пожалуйста,
Хочу купить садовый участок, у Продавца имеется (с его слов-должен показать)
1.Свидетельство о собственности (старого образца) от прежнего хозяина (Продавец купил сад в 2007 году по доверенности)
2.Генеральная доверенность
3.Садоводческая книжка.
4.Через несколько дней должен получить документы о межевании и отдать на кадастр.
Продавец хочет, чтобы сумму я заплатил полностью, я предлагаю 2/3 и остаток суммы отдать, когда будет получен кадастровый номер, составлен Основной договор купли-продажи и документы переданы в Регистрационную палату.

1.Могу-ли я в данной ситуации заключить Предварительный договор и Договор Задатка, т.е., как я понимаю, основываясь на Свидетельстве о собственности (которое не на Продавца, а на прежнего хозяина, у которого Продавец купил сад) и Генеральной доверенности на Продавца?
(При этом кадастровый номер будет только через 1-1,5 месяца).

2.Можно-ли прописать, что Продавец обязан доделать все документы?

3.Как максимально обезопасить себя при подписании Предварительного договора и Договора Задатка? (свидетели, нотариус..).

4.Непонятна ситуация с женой Продавца. Он говорит, что сад приобрел в разводе. Что он должен предоставить нотариально заверенную бумагу, что не женат или был разведен? И какой датой считать приобретение им сада-дату выдачи доверенности?
Заранее спасибо.
Извиняюсь, что длинно, но, к сожалению, в нашей стране очень сложно что-то понять... или плати большие деньги

 

Не очень понятна ситуация.
Если продавец купил участок в прошлом году, то у него должно быть свидетельство нового образца.

В любом случае Вам необходимо тщательно проверить все документы.
А окончательный расчет лучше всего делать после получения Вами всех регистрационных документов.

Почитайте вот эту ветку

 

Форумчане, пожалуйста, кто может бросить мне "Предварительный договор купли-продажи зем уч с соглашением о задатке"
Я весь инет перерыл.
Может у кого есть пример.
Буду очень благодарен

 

Так он по генеральной доверенности купил, сейчас получает документы по межеванию и отдает для получения кадастрового номера.

 

Т.е на себя не оформлял? А что значит купил? И у кого вы то будете покупать?

 

На себя не оформлял. Сейчас у него на руках генеральная доверенность и документ о собственности на прежнего хозяина. Он сделал межевание и на днях отдает документы на получение кадастрового номера. На этом этапе он предлагает заключить Предварительный договор и договор о задатке (просит, правда всю сумму и уступать не хочет ). Через месяц, когда получит кадастровый номер, предлагает оформить окончательный договор купли-продажи.
Вот я и думаю. По идее на основании генеральной доверенности и документа о собственности от прежнего хозяина можно оформить предварительный договор и договор о задатке? Или он должен оформить на себя?

 

ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИСПОЛНЕНИЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА


автор:

Михайлов Андрей Васильевич


В настоящее время достаточно широкое распространение получило использование задатка при заключении предварительных договоров.

Между тем, полагаю, что практику использования задатка для обеспечения исполнения именно предварительных договоров нельзя признать юридически правильной.

Проблема заключается в том, что задаток, исходя из его определения, которое дано в статье 380 ГК РФ, не только служит доказательством заключения договора и обеспечением его исполнения, но еще и обязательно должен быть выдан в счет причитающихся по договору платежей.

В силу этого, если задаток выдан не в счет причитающихся по договору платежей, то заключенная сделка не будет соответствовать требованиям статьи 380 ГК РФ. Следовательно, соглашение о задатке в этом случае будет недействительным, так как в силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна. Как известно, согласно статье 167 ГК РФ, ничтожная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При таких обстоятельствах заключение соглашения о задатке в обеспечение исполнения договора, не предусматривающего какие-либо платежи, будет бессмысленным, так как такое соглашение заведомо будет ничтожным, а, значит, не обеспечит исполнение основного обязательства.

Между тем, при заключении предварительного договора обязанность по осуществлению каких-либо платежей у сторон в принципе не возникает.

Так, согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из указанного положения закона вытекает, что при заключении предварительного договора у сторон не возникает обязательства по передаче имущества (выполнению работ или оказанию услуг), и, соответственно, его оплате. Обязательство возникнет лишь в том случае, если стороны заключат основной договор. Однако это произойдет лишь тогда, когда предварительный договор уже будет исполнен и прекратит свое действие. На стадии же исполнения предварительного договора никакие денежные суммы не передаются.

Даже если в предварительном договоре предусмотрены какие-либо денежные расходы по заключению основного договора, то они распределяются между сторонами и передачи соответствующих денежных средств (платежа) все равно не происходит.

Отсюда и вытекает, что предварительный договор не может быть обеспечен именно задатком.

Однако предусмотреть обеспечение исполнения обязательства, возникающего из предварительного договора, все-таки возможно.

Так, принцип свободы договора, закрепленный в статье 421 ГК РФ, позволяет сторонам договориться о любых способах обеспечения обязательства, не противоречащих закону.

В частности, стороны могут предусмотреть в самом предварительном договоре (или заключить отдельное соглашение), что одна сторона выдает другой стороне денежную сумму в обеспечение исполнения именно предварительного договора.

Судьба полученных таким образом денежных средств может быть определена сторонами в соответствии с общими правилами, установленными для задатка, например:

если за неисполнение предварительного договора ответственна сторона, предоставившая обеспечение, сумма выданного обеспечения остается у другой стороны;

если за неисполнение предварительного договора ответственна сторона, получившая обеспечение, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму полученного обеспечения.

При этом в данном соглашении также необходимо предусмотреть и то, что взятая сумма будет зачтена лицу, выдавшему ее, в счет платежей, причитающихся с него по основному договору, после его заключения.

Эти правила следует подробно изложить в соглашении об обеспечении предварительного договора. Полагаю также необходимым в соглашении определить и порядок имущественных отношений сторон на тот случай, если до окончания срока, в который стороны обязуются заключить основной договор, ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Не трудно заметить, что при данном варианте обеспечения фактически применяются нормы, регулирующие отношения при обеспечении договора задатком, и каких-либо принципиальных различий не имеется.

Единственное различие между приведенным вариантом обеспечения и задатком заключается в том, что в данном случае денежные суммы выдаются не в счет причитающихся по договору платежей.

Именно поэтому вышеуказанная денежная сумма, выданная в целях обеспечения предварительного договора, не является задатком, а является иной формой обеспечения, прямо не предусмотренной законом, но и не противоречащей ему.

Таким образом, данная достаточно простая правовая конструкция позволит эффективно обеспечить исполнение предварительного договора, а в случае спора защитить нарушенные права в судебном порядке.



Так как все таки правильно обозвать передачу денег?