Можно ли построить второй дом на одном участке?

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Свет, т. е. электричество получаю на земельный участок 15 кВт и присоединяю построенные объекты. РЩ на опоре, которая будет на границе земельного участка.
Газ у нас привозной, а водопровод из колодца. Планируют скважину в поселке и через счетчик подсоединим все, что нужно (скважина будет не водоканала, а администрации). Газопровод в планах на 2014-2015 и то под большим вопросом.

 

Тогда все понятно. А как оформить второй дом, как жилой? Поделитесь опытом.

 

Построили сразу два дома. Человек, который оформлял разрешение на строительство, сказал, что на участке, который нельзя поделить (у нас ЛПХ- 15 соток, а отдельный участок д. б. от 10 соток) два дома не зарегят. К тому же и гостевой ему отказали, что, конечно, бред. Предложил дом и баню.

Смирились, было не до качек, вся погрузилась в получение "света". Вызвали БТИ. Сотрудница нам сказала утвердительно, что будет регить два жилых.

Мы удивленно:
- Как два жилых?"
Она уверенно:
- Они же у вас оба жилые?
Мы:
- Да.
Она:
- Вот два жилых и регим.

Регистрация пропустила.

Соседи, у которых есть старый дом, построили второй, получили паспорт БТИ на второй жилой. В регистрации им отказали оформлять второй. Но, тут же подогнали чела, который сказал, что за 20 косых он все решит.
Вывод:
- если отказывают, то в доле;
- нам не отказали, т. к. мужичек не был под рукой;
- или, т. к. два дома построено одновременно и придраться к старому адресу не смогли.

В итоге становится понятно, что все зависит от Них или от нашей настойчивости.
Надо иметь ввиду, что нет ни одного нормативно-правового акта, который бы запрещал регить два дома. Есть только нормы, запрещающие делить участки, которые меньше определенной в данном месте нормы. Если это ЛПХ, то переведите в ИЖС и будет вам счастье, т. к. нормы ИЖС в разы меньше (у нас ИЖС от 3 соток). Но это для раздела участков или выделения новых, а не для определения кол-ва домов.

 

Это замечательно, считайте, что вам повезло.

Всем остальным в этом отказывают.

 

А причины называют? Ссылаются на нормативно-правовые акты?

 

Конечно... отсутствие нормативной базы.

Так что только через суд, да и то с неизвестным исходом.

 

Мне в местной администрации специалист так рассказал. Нужно написать заявление в местную администрацию, на межведомственную комиссию. Туда собирают: сэс, пожарников, какого-нибудь депутата и тд. Они к Вам приезжают, осматриваю дом, Вы им золотите ручку (не без этого) и Вам выписывают Постановление, что Ваш дом признан жилым.
На самом деле очень много примеров жизни, когда в бане пристраиваю этаж, или утепленную веранду, заводят газ и живут там.
Эта справка (постановление) очень нужна, необходима для БТИ. На основании этой справки БТИ выдаст Вам тех. паспорт с указанием, что Ваш дом жилой, назначение жилое.
И тогда Вы можете не получать разрешение на строительство (не подписывать у гл. архитектора проект и тд.)
БТИ как нежилое оформит запросто. Коммуникации воду/свет точно можно, на счет газа побоюсь утверждать.
Не являюсь истиной, так как в разных районах/городах отличительные требования.

А многоэтажки, которые взрываются от газа какие? Нелегальные или электрика там кривая?
Где Вы у автора "понятия" прочитали?

 

Обсудите с архитектором вариант - соединить старый дом с новым переходом и оформить на этом основании новый дом, как пристройку, а не как отдельное жилое помещение. Объясните ситуацию, и если закон разрешает - я думаю, Вам пойдут навстречу.
А переход, когда домик тетке будет не нужен, можно будет разобрать - вместе с домиком.

 

А как еще это можно назвать? Если нельзя, но очень хочется?
Похоже чиновников в БТИ за дураков держут. Если строение с отоплением, то его будут считать жилым.
Собираетесь чего-то пристраивать, к тому, что уже есть, то это - реконструкция. Опять на все надо разрешение.
Вместо того, что бы придумывать способы обхода закона, надо просто пойти и поделить землю. Времени и денег это займет гораздо меньше, чем "золотить" задницы ручки проходимцам чиновникам, что уже уголовное преступление.
Статья 291 УК. Дача взятки
1. Дача взятки должностному лицу лично или через посредника -
наказывается штрафом в размере от двухсот до пятисот минимальных размеров оплаты труда или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от двух до пяти месяцев, либо исправительными работами на срок от одного года до двух лет, либо арестом на срок от трех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до трех лет.
2. Дача взятки должностному лицу за совершение им заведомо незаконных действий (бездействие) или неоднократно —
наказывается штрафом в размере от семисот до одной тысячи минимальных размеров оплаты труда или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от семи месяцев до одного года либо лишением свободы на срок до восьми лет.

 

У нас не было отопления на момент приезда БТИ, тем не менее дом признан жилым. Причем БТИ этого и не требуют.

 

Дело не только в наличие отопления на момент приезда БТИ.
Если к строению подведена вода, электричество, газ, канализация или есть согласования на их подключения, то я слабо представляю что надо сказать в БТИ, дабы они все это приняли за НЕжелое.
А если это не согласовывать, то как потом подключать и зачем, это же гараж или место для хранения мотыг?
Действующее законодательство (ст. 16 ЖК РФ) выделяет следующие разновидности жилых помещений:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Жилые дома функционально предназначены для постоянного проживания. Летние садовые домики, дачи не включаются в состав жилищного фонда, потому что функционально предназначены для отдыха, временного пребывания, а не постоянного проживания. При этом жилым домом считается строение, в котором вся или не менее половины полезной площади занято жилыми помещениями. Это строение, предназначенное для постоянного или преимущественного проживания людей, имеющее фундаментальную привязку с земельным участком, отвечающее строительным, техническим, противопожарным и санитарно-техническим требованиям.

Выделяют такое понятие как жилые дома на дачных участках с правом регистрации, проживающих в нем (ст. 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и иных некоммерческих объединениях граждан"). Недвижимостью в жилищной сфере являются и помещения, предназначенные для временного, а не постоянного нахождения (дачи, садовые домики и т. д.), которые в юридическом смысле жилыми помещениями не являются. В связи с этим вызывает недоумение положение, установленное п. 4 ст. 1 указанного Закона, согласно которому член садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения граждан имеет право осуществлять в соответствии с градостроительными, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными и иными установленными требованиями (нормами, правилами и нормативами) строительство и перестройку жилого строения, хозяйственных строений и сооружений - на садовом земельном участке; жилого строения или жилого дома, хозяйственных строений и сооружений - на дачном земельном участке; некапитальных жилых строений, хозяйственных строений и сооружений - на огородном земельном участке. Как уже было отмечено, процедура подобного перевода строений в жилые помещения не отработана и на практике почти не применяется.

Признаком жилого дома является также наличие почтового номера. Жилой дом может иметь пристройку, которой признается часть строения, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, являющаяся вспомогательной по отношению к строению и имеющую с ним одну или более капитальную стену (веранды, пристроенные кухни и т. д.).

Возвышающаяся над общей крышей жилого дома надстройка, которая по площади меньше нижележащего этажа называют мезонином. Помещения, устроенные в габаритах чердачного пространства, образуемого скатами высокой крыши-мансардой. Помимо жилого дома на земельном участке могут находиться служебные строения, к которым относятся сараи, гаражи, навесы, а также дворовые сооружения заборы, ворота, туалеты, выгребные ямы, колодцы и т. д. Все они могут быть названы хозяйственные постройки.

Как было отмечено в литературе, в общем комплексе построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке*(179). Как известно, любой дом состоит из совокупности составных частей - жилых помещений, а также объектов общего пользования, которые иногда рассматриваются как принадлежности по отношению к главной вещи (жилому помещению). Как правильно было отмечено в литературе, жилые помещения (квартиры и комнаты) и общее имущество, необходимое для их использования - неразделенные физически части одного целого - жилого дома, а ст. 135 ГК РФ, подразумевает под главной вещью и принадлежностью объекты, соединенные общим функциональным назначением, но не соединенные в неразрывное целое физически*(180). Таким образом, хозяйственные постройки, расположенные на одном земельном участке с жилым домом, будут рассматриваться как принадлежности по отношению к главной вещи только в том случае, если они не связаны с домом физически.

В отличие от ранее действовавшего законодательство в настоящее время закон не устанавливает каких-либо ограничений на размер жилого дома, который может принадлежать гражданину, однако при этом необходимо учитывать другие обстоятельства (размер земельного участка, целевая принадлежность этого участка и т. д.).

Применительно к жилому дому действует такое понятие как полезная (общая площадь дома), под которой понимается сумма площадей всех жилых и подсобных помещений, в том числе встроенных шкафов за вычетом лестничных клеток и площади, занятой выступающими конструктивными элементами строения и отопительными печами. Не включаются в полезную площадь дома площадь пристроенных неотапливаемых помещений (террас, веранд, балконов, лоджий), а также площадь неотапливаемых мансард и мезонинов, отдельно стоящих летних кухонь, бань, сараев, беседок и др. (п. 216 Инструкции ЦСУ СССР от 15 июля 1985 г. "О порядке проведения технической инвентаризации жилищного фонда").

 

Поделить участок - это следующим образом:
Тетя вызывает межевиков, они делают межевое дело, сдает в кадастровую палату с решением о разделе участка, получаете выписки, с ними идете в регпалату, получаете 2 свидетельства на землю и тетя Вам продает (а не дарит) один участок менее чем за миллион (тогда ни она, ни Вы не попадаете под НДФЛ). Далее процедура с получением адреса.
После этого можно подавать на строительство, но надо учесть расположение дома на участке и где хотите Ваш дом строить, может оно и не получиться, как хотите.
Для подачи на строительство надо заказать в администрации градостроительный план, а также схему планировочной организации, ситуационный план.
В общем, если за год управитесь по документам, то очень хорошо будет, к следующей весне приметесь за строительство.
Но участок лучше поделить: Единственная наследница тети - это хорошо, то тетя может и передумать, я сам веду наследственные дела - так иногода диву даюсь, до чего же люди склонны к переменам в отношениях...

 

Нежилые помещения.

Теория и практика в качестве особой разновидности недвижимого имущества выделяет нежилые помещения, которые по определению не являются жилыми и соответственно не предназначены для проживания. К ним относятся производственные, административные и т. п. помещения. В настоящее время они являются объектами как вещных, так и обязательственных прав. При этом следует иметь в виду, что в последнее время понятие "нежилое помещение" нередко используется в качестве компонента такого понятия как "часть здания", которое охватывает как жилые, так и нежилые помещения. Следует отметить, что вопрос об отнесении нежилых помещений к самостоятельным объектам гражданских прав решен не окончательно. Так, высказывалась точка зрения, согласно которой доказать самостоятельность нежилых помещений как объектов прав невозможно*(186).

Если жилые помещения используются исключительно для проживания граждан, то нежилые используются более широко. В процессе осуществления предпринимательской, творческой, общественной деятельности эти объекты являются наиболее важными. Это обусловлено тем, что при осуществлении любой из вышеперечисленных видов деятельности нельзя обойтись без офиса, производственного помещения, творческой студии и т. п. Среди нежилых помещений следует выделить те, которые пригодны для самостоятельного целевого помещения (например, помещения для офиса) и служебные помещения (лестницы, коридоры и т. д.). Их также можно назвать помещения общего пользования. В отношении последних должна быть установлена общая долевая собственность всех сособственников нежилых помещений самостоятельного использования. Таким образом, можно говорить о жилых и нежилых помещениях в зависимости от того, возможно ли их использовать для проживания.

По поводу правовой природы нежилых помещений высказываются различные точки зрения. Согласно одной нежилые помещения следует рассматривать как индивидуально определенные объекты, отличные от зданий*(187). Согласно другой они включают как здания и сооружения, так и их изолированные индивидуально определенные части*(188). Если исходить из того, что, как сказано выше, нежилое помещение - это часть здания, то следует согласиться с первой точкой зрения.

Для анализа нежилых помещений как самостоятельных объекты прав, необходимо определить, что является помещением вообще. В ст. 130 ГК помещения среди объектов недвижимого имущества не указаны, однако их несомненно следует отнести к недвижимому имуществу. Это обусловлено тем, что у них присутствует важнейший признак недвижимого имущества - прочная связь с землей (хотя такая связь осуществляется не прямо, а опосредованно - через здания и сооружения).

При отсутствии легального определения понятие нежилого помещения упоминается в правовых актах как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов РФ.

Так, согласно ст. 1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу, права на которые, а в некоторых случаях и сделки подлежат государственной регистрации. К выводу о том, что нежилые помещения являются недвижимыми вещами, приходит и судебная практика. Такой вывод следует из Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений".

В качестве синонима нежилого помещения иногда используется понятие объекта нежилого фонда. В федеральном законодательстве такое определение отсутствует. Однако в законодательстве некоторых субъектов Российской Федерации оно есть. Так, согласно ст. 2 Закона города Москвы от 03.07.2002 г. "О государственном контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда города Москвы" N 38 объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города Москвы и расположенные как на территории, так и за пределами территории города Москвы включают: 1. Отдельно стоящие нежилые здания, строения, сооружения и их части; 2. Нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные помещения и их части, за исключением помещений, отнесенных в установленном порядке к жилищному фонду. Учет объектов нежилого фонда - первичная техническая инвентаризация нежилых помещений (зданий, строений, сооружений), в том числе некапитальных (временных), расположенных на определенном земельном участке, осуществляемая органом технического учета и технической инвентаризации (БТИ).

Под нежилыми помещениями понимаются отдельные строения и их часть, не используемые для проживания граждан. Отдельные строения - здания, сооружения и другие объекты, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в Московском городском бюро технической инвентаризации (МосгорБТИ). Согласно п. 1.3 Приложения N 1 к Постановлению Правительства Москвы от 13.08.1996 г. N 689 Правительство Москвы уполномочивает управлять и распоряжаться объектами городской собственности (нежилым фондом) Департамент государственного и муниципального имущества города Москвы.

Таким образом на основании анализа указанного закона г. Москвы, можно дать следующее определение объекта нежилого фонда. Объект нежилого фонда - находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта РФ, муниципальной или частной собственности отдельно стоящие здания, строения, сооружения, их части; нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные, их части, а также некапитальные (временные) сооружения находящие на определенном участке и прочно связанные с ним, поставленные на учет в органе технического учета и инвентаризации, не предназначенные для проживания, и не отнесенные в установленном порядке к жилищному фонду.

Возникает вопрос о том, насколько правомерно со стороны субъекта Российской Федерации давать определение нежилого помещения и не будет ли это выходом за пределы своей компетенции. При этом следует учитывать, что в силу п. "о" ст. 71 Конституции Российской Федерации, п. 1 ст. 3 ГК РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пунктами 2-4, 7 ст. 3 ГК РФ определен перечень актов, регулирующих отношения в сфере гражданского законодательства, в который нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не включены. Таким образом, можно придти к выводу, что указанный закон г. Москвы вышел за пределы своей компетенции.

Для того, чтобы помещение участвовало в гражданских правоотношениях, право на него (как на разновидность недвижимости) должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Возникает вопрос о том, может ли один объект права (здание) включать в себя его часть (помещение), которую рассматривают как отдельный объект права, и соответственно права на который подлежат отдельной государственной регистрации. Это возможно в том случае, если законодатель установил критерии, по которым возможно признать его в качестве такового. В частности, законодатель сделал это в отношении жилого помещения, дав как его общее определение, так и перечислив его основные разновидности и установив специальный правовой режим использования (см. Жилищный кодекс РФ, ст. 15, 16). Однако, следует иметь в виду, что жилые и нежилые помещения имеют два разных правовых режима. Поэтому переход из одной группы в другую возможен лишь в строго установленном жилищным законодательством порядке (п. 3 ст. 288 ГК).

Короче, БТИ зарегистрирует дом, в котором будут помещения для проживания и вспомогательные помещения. Общая и жилая площадь. Никаких НЕжилых помещений они регистрировать В ДОМЕ не будут. Отдельно стоящий гараж или сарай - возможно, но скорее всего это буде хозяйственная постройка.
Однако если ваш "гараж или сарай" будет иметь сортир, ванну и кухню, то скорее всего и это строение станет жилым. Со всеми, вытекающеми...

 

У мня 2 дома на одном участке. второй дом оформил как флигель и все.

 

В идеале, конечно, нужно разделить участок и далее спокойно заниматься строительством своего дома. Если же Вы уверены, что весь участок со временем станет Вашей собственностью и не собираетесь его продавать, то можно потихоньку заниматься строительством, а там жизнь покажет. Неразрешимых ситуаций не бывает.