Можно ли построить второй дом на одном участке?

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Например человек купил участок со старым домом на нем, и хочет построить новый. Снять с учета и сломать старый не предлагать - наличие дома на участке ИЖС нужно для получения налогового вычета. Достаточная причина хотеть два жилых дома на участке?

 

Градостроительный кодекс (Статья 1)
13) строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства);
14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

Исходя из определений видно, что и в первом случае можно сносить, и во втором (термин: перестройка).
1. При этом в случае именно строительства на месте сносимого объекта, как правило необходим выезд кадастрового инженера для получения акта обследования земельного участка. При этой процедуре к. инженер должен удостовериться, что участок пуст, строение отсутствует. Этот документ будет являться основанием для снятия объекта с кадастрового учета. После этого можно спокойно получить РнС.
2. При Реконструкции объекта вышеописанные действия не нужны. На основании РнС застройщик меняет параметры объекта капстроительства -замена строительных конструкций, изменение параметра и т. п. В этом и есть процедура реконструкции.

Так же можно добавить еще одну процедуру, которую возможно осуществить при факте реконструкции: Получить РнС (реконструкцию), построить здание не снося старое жилое строение на новом месте, а далее снять старое строение с учета (к. инженер) и зарегистрировать его как хозпостройку, а новый объект поставить на учет как капитальный. Стоит отметить, что при этом строения должны не противоречить законодательству и не противоречить требованиям ГПЗУ и СПОЗУ

Вот и получится, что старый дом в стадии строительства не сносится. С регистрации никто не снимается и не выписывается, но при оформлении ввода в эксплуатацию нового дома меняются статусы строений.
Результат: получаете новый дом (который строили) и старый дом (хозпостройку)

 

Еще очень важное дополнение, что при получении каких либо государственных программных денег на строительство -придется снять с регистрации здание однозначно (например при субсидии на строительство жилья)
а при получении субсидий на улучшение жилищных условий (например материнский капиталл) - описанная процедура проходит по всем инстанциям и не вызывает никаких сомнений

 

@Kolotun, вы просили привести пример, зачем может быть нужно два дома на участке, я привел. Не очень понял вашу мысль из предыдущего большого поста, при чем тут реконструкция? Я хочу законно построить второй дом, не ломая первый, как правильно понимаете - для этого нужно РнС. Вот уже в момент когда вы за ним придете, и возникнет вопрос о допустимости двух жилых домов на участке. Буду я потом ломать второй дом или нет - там и поглядим.

Еще вариант - в стародачных местах три четверти продаваемых участков - это участок с половиной дома на нём. И вы эту половину дома не снесете. Так что народ строится на свободной части участка, а потом по факту им нужно будет регистрировать второй дом на участке.

Третий вариант - построил я гостевой дом, а он случайно оказался 51 кв. м. Не хочу платить налог за 51 кв. м., хочу за 1 кв. м. единственный законный способ для этого - регистрировать второй дом как жилой.

В общем, достаточно большое количество жизненных ситуаций, когда наличие второго жилого дома на участке необходимо.

С точки зрения закона, если вы прочитали предыдущие 120 страниц темы - ситуация подвешенная. В явном виде не разрешено, в явном виде не запрещено. Именно поэтому в теме есть примеры как регистрации двух домов на участке, так и отказа в этом

 

@wiseboa, подскажите по налогам. У меня два дома, 35 и 90 кв. м. С точки зрения налогов, как выгоднее поступить, маленький дом перевести в нежилой или оставить жилым?

 

@wiseboa, я объясняю как раз про жизненные ситуации.
Реконструкция -перечитайте определение градкодекса. Законодательная терминология.
Понятия "там и поглядим", "не хочу платить" я в расчет даже не беру.
Я хочу самолет. Имею такое желание. А теперь стоит выяснить - могу ли я его получить. В законе об этом тоже ничего не сказано. Ни за ни против. И если найдутся аргументы за- я его получу. Аргументы против - нет.

"Я хочу законно построить второй дом, не ломая первый, как правильно понимаете - для этого нужно РнС. Вот уже в момент когда вы за ним придете, и возникнет вопрос о допустимости двух жилых домов на участке. Буду я потом ломать второй дом или нет - там и поглядим."

Моя позиция-и все отрицательные моменты этого явления привел -два дома Вы зарегистрировать не сможете. В Кемеровской области позиция органов власти примерно опирается на те доводы, которые я уже неоднократно приводил в разных постах.
Итак, моя версия по вервому и второму Вашему варианту:

Вы приходите за РнС-совершенно правомерно возникает вопрос существования именно двух жилых домов на одном земельном участке.
Именно поэтому я и задаю вопрос-цель? не мнимая- я так хочу. а конкретная.
Хотите сохранить оба здания ? это возможно. Хотите жить на период строительства в старом доме? это возможно. Как? отвечаю:
Получаете разрешение на РЕКОНСТРУКЦИЮ СТАРОГО ДОМА. исходя из терминологий Градкодекса (перечитайте мой длинный пост) - Вы поступаете правомерно. Пока нет никаких противоречий.
Получили РнС (реконструкцию в нашем случае)
Под реконструкцией понимается изменение параметров объекта. В том числе ПЕРЕСТРОЙКА.
то есть в соответствии с этой процедурой Вы меняете параметры существующего Вашего дома, на который получено разрешение на реконструкцию.
Таки образом Ваше новое строение может находиться на другом месте, иметь другую площадь, этажность, материал конструкций.
Таким образом, в результате строительных работ возникает еще одно строение. Законом предусмотрено наличие на ЗУ Жилого дома и хозяйственных построек.
Пока тоже нет противоречий. Они возникают на стадии оформления ирегистрации.

А теперь при оформлении документов на ввод объекта в эксплуатацию, Вы одновременно перерегистрируете старый дом фактически существующий в хозяйственную постройку, а новое строение с новыми параметрами (отличными от параметров старого объекта) -регистрируете как хозпостройку.
Таким образом имеете те же два здания. Без сноса. Абсолютно правомерная процедура. Просто ее понять нужно. Никакого нарушения, или сложностей в процедуре нет.

Поэтому считаю (не я один), что органы власти, ошибочно выдавая разрешение на строительство(!) подчеркиваю именно на строительство жилого дома там где дом существует запутывают ситуацию (недосказанность в законе существует-не отрицаю), кадастровый инженер и росреестр тоже как-то должны теперь выходить из ситуации ведь разрешение-то выдано и нужно ставить дом. Отсюда неверная (на мой взгляд) практика возникновения двух жилых домов там где их быть не должно.

 

Версия по первому варианту с реконструкцией совсем кривая, если я хочу ставить новый дом в противоположном от старого углу участка. Под видом реконструкции старого возводить новый в другом месте - это пожалуй еще бОльшая хохма чем два дома на одном участке.

Версия по второму варианту не подходит в принципе, ибо даже технически нереализуема - у вас только половина дома, и вы ничего с ней не можете сделать без владельцев второй половины, даже разрешение на реконструкцию не получите. Фантастические идеи с получением от совладельцев каких-то разрешений или согласований даже рассматривать не будем. Единственное что можете - построить новый дом. Но раз ваша точка зрения это запрещает, то те кто купил участок с половиной дома должны сидеть тихо и грустить.

 

С точки зрения налогов на каждый из ваших жилых домов положен вычет из налогооблагаемой базы в 50 кв. м. Так что не очень понимаю смысл перевода маленького дома в нежилой, вы и так за него налогов не должны платить.

 

@Cedric_1, вот это уже конструктивно
"Вы говорите - называть их жилым домом, или как то еще".
По моим убеждениям - никто не запрещает назвать его как-то еще...например гостевой дом. Но он не будет ИЖС, в нем не будет прописки. такой подход я не оспариваю...

Сегодня обсуждал этот вопрос с коллегами, практика по области почти на каждой территории есть (регистрации нескольких домов). большинство из нас считает, что ДОМ должен быть один. Говорят даже на АСДГ (это конференция в рамках ассоциации сибирских и дальневосточных городов) этот вопрос поднимался когда-то. И где-то были некие поправки и разъяснения, что дом должен быть один. Я эту позицию поддерживаю, но хотелось бы с приведением статей закона, ибо мнения к делу не пришить
как вариант вижу возможность заполнения правового пробела путем прописывания этих позиций в ПЗЗ. И все встанет на места. Конфликтов с ФЗ не будет, ибо нет прямых нарушений ФЗ.
Что думаете?

 

@Cedric_1, Не могу правильно "процитировать" чтоб буквально разобрать Ваши определения.
Давайте сначала о ПЗЗ:
ГрК РФ, Статья 30. Правила землепользования и застройки
1. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:
2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
3. Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:
1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;

Таким образом можно начать по аналогии с градкодексом.
Термины и определения.
И определить что индивидуальный дом, это обособленное строение расположенное на земельном участке ну и т. п.
А так же прописать в нормативах градостроительного проектирования.

Я не вижу здесь проблемы. И будет работать.
П. с. я все-таки убежден, что большинство людей в этом направлении просто неизвестно какие цели преследуют, ибо не имеют в этой сфере познаний.
Из практики: В основном на вопрос зачем? люди отвечают чтоб дом не сносить.
Я видел разрешения на строительство квартиры, части жилого дома и много всякого абсурда. Росреестр не регистрирует многие такие "выкрутасы", люди приходят с вопросом-как быть. Кадастровики тоже не совсем понимают - как может находиться второй дом. Какой ему адрес присваивать и т. п. В общем есть вопросы.
Дело в том, что я сам не уверен, стоит ли ограничивать. хотя считаю это не разумным. При этом наличие двух (и т. д.) ОКСОВ не оспариваю. НО подчеркиваю, Один основной объект и вспомогательные (хоть 20)
Мы при этом упускаем один существенный момент(!) при размещении на участках нескольких домов при их размещении на ЗУ должны в этом случае будут соблюдаться жесткие требования, предьявляемые к ЖИЛЬЮ. Расстояния между жилыми домами (Снип Градостроительство, который у многих перекочевал в нормативы градостроительного проектирования), САНПИН по нормам освещенности (а это чуть серьезнее), противопожарные нормы и т. п., расстояние от водозабора, от жилья, от выгреба и т. п. Раз это два ДОМА, значит и требования соответствующие.
А эти сведения должны быть в СПОЗУ, которая как Вы знаете является обязательной.

Теперь о расположении на нескольких ЗУ объектов. Думаю, что индивидуальный дом не может располагаться на нескольких участках. И вот по какой причине: В ГПЗУ Выполняется чертеж зоны допустимого размещения объекта. И обязательны отступы от границ. То есть Получив два ГПЗУ на оба ЗУ - застройщик не сможет реализовать дом на двух участках. И полагаю, что такой объект не встанет на учет (хотя в этой части могу ошибаться)
В принципе считаю что размещение объекта капстроительства на нескольких участках возможно в случае если допустимо зону размещения строений определять по меже в соответствии в ПЗЗ. По отношению к зоне застройки- для ИЖС они ОБЯЗАТЕЛЬНЫ.

А в форме РнС участки указываются во множественном числе по простейшей причине: Есть еще линейные объекты, такие как инженерные сети, дороги, которы пересекают кадастровые кварталы, границы НП, МО, Субектов и т. п. в отношении таких объектов единый участок сформировать невозможно. Но как всегда, законодатель это не прояснил.
Дело в том, что я архитектор по образованию, и мне в первом приближении понятна логика этих мероприятий, но общаясь с другими людьми понимаешь, что очень много дырок в законе. + еще наш богатейший русский язык и наш родной менталитет.

Пример из практики: Мужик снес на первом этаже 2 этажного дома несущую стену. Почти всю, в общем плиты каким-то чудом висят. Соседи приходили к нему-говорили ты зачем? она же несущая?
В общем дело дошло до разбирательств. Ответ на загадку: НЕ_сущую стену трогать можно. СУЩУЮ стену -нельзя...и смех и грех. Так что у меня теперь на вооружении есть термин: сущая стена.

 

@Kolotun, боюсь Вы слишком узко подходите к вопросу: можно ли два дома на участке. А если участок полгектара? почему бы там не разместить два дома? Закон пишется и должен писаться для общих случаев. А для частных есть всякие уточняющие документы: ПЗЗ, Госты, Санпины и т. д. И мне непонятно, зачем ограничивать в принципе количество ОКСов на участке, даже если идет речь об основном жилом доме.
И своим примером, с сущей стеной, Вы лишь подтвердили, что запрет в законе сам по себе ни о чем - весь вопрос в качестве реализации