Брать или не брать земельный участок, дом?

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Снять с кадастрового учета дом перед продажей не помешает. В противном случае надо покупать участок с домом.

 

Здравствуйте!
Посоветуйте пожалуйста, насколько "чиста" и безопасна следующая схема.

Есть возможность купить участок в новом ДНП (категория - сельхоз земли, ВРИ - ведение дачного хозяйства).
Сам участок полностью устраивает, очень привлекательное расположение и прочие характеристики.
На карте Росреестра присутствует, все точно.

Смущает немного нестандартная схема, которую предлагает компания, ответственная за организацию ДНП и реализующая участки.
1. ДНП новое, часть участков проданы (и там уже построились), большая часть только продается
2. Похоже, что еще не проданными участками владеет один или несколько человек (заявлено право собственности по договору купли-продажи от 2009 года, государственная регистрация участка от 2017 года, предлагается заключение договора купли-продажи напрямую с конкретным физическим лицом - собственником)
3. Компания в лице своего гендиректора выступает представителем собственника и обязуется совершить сделку от его имени
4. Мне подготовили договор купли-продажи с собственником, а также договор с агентом, предлагается такая схема:
а. Я подписываю договора и предоставляю компании доверенность на обращение от моего имени в органы регистрации, энергоснабжения (для подключения электричества) и т. п.
б. Перечисляю полную сумму на счет компании
в. Компания осуществляет регистрацию собственности на мое имя, затем обращается в энергоснабжение и т. п.

Фактически, мне предлагают полностью довериться данной компании, заключив с ней такой договор:

"1. Агент за счет Принципала обязуется подготовить условия и документы необходимые для подписания договора Купли-продажи, права собственности в пользу Принципала на земельный участок категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения дачного хозяйства, общей площадью Х кв. м. с кадастровым номером Y, находящийся по адресу: Z, за цену N рублей. Строений и сооружений на земельном участке нет. Работа Агента считается выполненной после регистрации перехода права собственности на имя Принципала земельного участка, за указанную цену.

2. Вознаграждение агента, для возмещение затрат Агента перед третьими лицами не входит в стоимость земельного участка, и составляет: M рублей, которые Принципал уплачивает Агенту в день подписания основного договора Купли-Продажи земельного участка.

3. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями зрения и слуха, иными заболеваниями (в том числе психическим расстройством), препятствующими осознать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, а также не находятся в таком состоянии, когда они не способны понимать значение своих действий или руководить ими, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях. Договор вступает в силу с момента получения Агентом ценного пакета или поступления денежных средств от Принципала на расчетный счет и действует до выполнения сторонами обязательств по договору. Договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке. Договор может быть расторгнут сторонами по обоюдному согласию.

6. Все споры, возникшие между сторонами, могут быть решены в судебном порядке, в судебных инстанциях Санкт-Петербурга по месту регистрации компании XXX."

Отдельно оформляется поручение на перечисление денег за участок от компании к собственнику (т.к. я должен перечислить их компании).
Я не вижу, что в договоре с агентом как-то оговаривается его обязательства по принятию от меня и хранению денег, агент обязуется оформить на меня участок.

Текст договора купли-продажи:
"
1. Продавец продал, а Покупатель купил в собственность на условиях настоящего договора, земельный участок площадью X кв. м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения дачного хозяйства, кадастровый номер Y, находящийся по адресу: Z.
2. Отчуждаемый земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи земельного участка от 29.07.2009 г. Вид, номер и дата государственной регистрации права: собственность, No N от 19.06.2017 г. Строения и сооружения на отчуждаемом земельном участке отсутствуют.
3. Цена земельного участка, определенная по договоренности сторон, составляет M рублей. Стороны подтверждают, что не заблуждаются в отношении цены вышеуказанной недвижимости.
4. Расчет между сторонами будет произведен в полном объеме в день подписания договора, что не является обременением и земельный участок не находится в залоге у Продавца.
5. По соглашению сторон настоящий договор одновременно является актом приема-передачи отчуждаемого земельного участка.
6. Продавец гарантирует Покупателю, что до подписания настоящего договора продаваемое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в аренде и под арестом (запрещением) не состоит, судебного спора не имеется, свободно от любых имущественных прав и претензий третьих лиц.
7. Стороны гарантируют друг другу, что они действуют добровольно, без принуждения, под опекой и попечительством не состоят, у них нет стечения тяжелых обстоятельств, вынуждающих совершить данную сделку на крайне невыгодных для них условиях, а также им понятны суть и последствия заключаемого договора.
8. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, путем переговоров.
9. Споры, не урегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение районного суда города Санкт-Петербурга по месту жительства Продавца.
10. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными представителями Сторон. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.
11. Все уведомления и сообщения в рамках Договора должны направляться Сторонами друг другу в электронной форме на адрес xxx для Продавца и на адрес yyy для Покупателя, при этом заголовок письма должен содержать следующий текст: "Уведомление к предварительному договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером Y”.
12. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством.
13. Настоящий договор составлен и подписан в трех подлинных экземплярах, один из которых остается в делах органа регистрации, второй выдается после государственной регистрации права собственности Покупателю, а третий Продавцу."

 

@Almoroz, Честно скажу весь ваш текст не прочитал.
По-моему, сначала нужно задать этой компании простой вопрос: почему нельзя заключить ДКП с собственником участка и вместе с собственником сдать договор на регистрацию перехода права. И добиться от компании внятного ответа на этот вопрос.
Всё остальное это ИМХО некая мишура.

 

@Almoroz! Нынешние ДНП это вам не старые садовые товарищества. Ничего "некоммерческого" в них нет. Поэтому и существуют разного рода схемы относительно честного изъятия денеждных средств у граждан. Ваша схема один из вариантов такого изъятия. Узнайте из выписки ЕГРН ФИО собственника и попробуйте напрямую с ним пообщаться. Не исключено, что гендиректор и собственник одно лицо.

 

@Konsul381, ДКП - с собственником (в лице его представителя, директора этой компании). Просто всю процедуру регистрации компания берет на себя. Это я вижу из предоставленных документов. В принципе, для обоих участников это удобно - не нужно никуда ездить. Возможно, что и собственник имеет какое-то отношение к компании, по крайней мере, председатель ДНП - сотрудник компании.

Другое дело, что я не встречался ещё с таким посредничеством (даже при купле-продаже через риэлтора обоим участникам приходится ездить регистрировать) и в непонятках.

 

еще раз:

А если перед самой сделкой собственник отзовет у представителя доверенность. То же будет удобно?

 

@Ubiuro, тут вопрос - об изъятии ли идет речь или все же схема какой-то хитрой, но продажи участков. Все-таки вполне реальных купивших (и построившихся) я в этом ДНП видел, они вполне довольны. Единственно, я тогда не знал подробностей схемы продажи и не спросил их об этом.
ФИО собственника и все его паспортные данные есть в договоре, а вот контактов нет.

 

Речь идет о дополнительных способах зарабока. И это только начало. Естественно, участок вам продадут. Ибо для них вы источник постоянного стабильного дохода.

 

@Konsul381, ответили - представитель (он же директор компании) поедет в МФЦ разом подавать на регистрацию сразу пачки договоров. Сейчас активная фаза продаж, где-то пара десятков участков продается (да, я сам видел на месте при просмотре таких же как я - как минимум еще трое при мне договаривались об оформлении, компания сейчас предложила вариант рассрочки и народ повалил). И на ближайших выходных планируется продать все остальное (всего было доступно где-то 30-40 участков, 10 проданы ранее - те самые уже построившиеся) на выставке (выставка действительно имеет место быть).
Для этого мне нужно предоставить им нотариально заверенную доверенность на представление моих интересов по регистрации права собственности в МФЦ.
Попрошу юриста прочитать все договора.

@Ubiuro, а какой дальнейший доход возможен? Я уточнял план развития - он отсутствует, никаких дальнейших работ в ДНП с их стороны не будет. На своем председателе они не настаивают. Сборов в партнерстве нет, кроме сборов на обслуживание дорог. Даже зимой они не берутся их чистить, но обещают дать контакты местного тракториста из соседнего садоводства. Никаких коммуникаций нет, кроме электричества, которое уже подведено и да, подключение оговорено за определенную, но разовую плату.
Что я не учел?

 

Не знаю как у вас, но в других берут за все, что можно: пользование инфраструктурой, ремонт и чистка от снега зимой дорог, освещение улиц, вывоз мусора, охрана, строительство и ремонт на участках, оформление недвижимости и т. д. Набор зависит от фантазии хозяев ДНТ и фактических возможностей заработка в конкретном ДНТ. Что-то можно проигнорировать, но какие-то платежи станут обязательными.

 

1) От 10000 до 30000 в зависимости от региона и выбранного кадастрового инженера для вашего размера участка.
2) Могли изменить ВРИ через МФЦ или другим способом, например через суд. Так бывает.
3) Категорию земель изменить вы не сможете. ВРИ скорее всего сможете изменить из списка доступных для данной категории и с учетом ПЗЗ. Изменение ВРИ может быть платным.
4) Возможно, разрешение для строительства в СНТ на землях с ВРИ "садоводство" не требуется. Регистрировали по декларации.
5) Выписки из ЕГРП на участок и строения. Причем вы их можете сами запросить в МФЦ, зная кадастровый номер
6) СНТ это форма управления общим имуществом. Становясь членом СНТ вы решаете все вопросы с коммуникациями с правлением СНТ, платите взносы в СНТ и т. п.
7) См. пункт 6, но в целом все зависит от
а) Ваших соседей и других членов СНТ
б) Правления СНТ

Если соседи деятельные и адекватные и, соотвтетсвенно, правление такое же - то СНТ можетжить вполне хорошо. В СНТ вы сами решаете вопросы коммуникаций, дорог, ворот, охраны и т. п. - в деревне за вас решает муниципалитет. С одной стороны в деревне многое бесплатнее (но не бесплатно), с другой - вы можете вообще не дождаться там ни дороги ни газа. И еще - в СНТ как правило дешевле земля, и при продаже это тоже будет так, но при этом вы формально владеете не только своим участком но и частью общего имущества, а в деревне все что за забором - государственное. Прописка в СНТ возможна, если дом признан жилым, но через суд.

Другое дело, что насколько я понимаю, СНТ вообще могут ликвидировать как форму правления, вместо этого будет что то типа ТСН - товарищество собственников недвижимости.

 

Уважаемые форумчане, присмотрели зарегистрированный дом в деревне (Мос. обл.). Дом построен без соблюдения норм по отступам от границы соседнего участка (расположен в 30 см от забора, по нормам 3 м), а также жилого дома соседа (расположен в 5 м, по нормам 6 м). Дому уже более 10 лет, есть адрес.
Стоит ли опасаться такой покупки? Какие могут быть правовые последствия? Могут ли обязать снести дом, если сосед обратится в суд?

 

Каким образом был зарегистрирован дом? Попросите документы на дом и землю, на сайте местного суда забейте в поиске фамилию владельца и есть вероятность, что что-то узнаете. Или не узнаете. Обязательно сходите к соседям, поспрашивайте у них о продавце и его отношениях с соседями. Ну и сами с людьми познакомитесь - если всё же решитесь купить, то будете иметь представление о соседях. На основании полученной информации можно будет делать какие-то выводы о перспективах.

 

Форумчане, добрый вечер.

Дайте, пожалуйста, совет. Родители присмотрели ЗУ. Казалось бы всё супер, НО! Кадастровая стоимость - 1 200 000 руб., продают за 635 000 руб. Не понимаю как это возможно? Правомерно продавать по цене ниже кадастра? Чем чревато? Где-то прочитала, что после завершения сделки на публичной кадастровой карте будет отображена новая стоимость (635 000 руб.) - это верно? Стоит вообще связываться? Времени как обычно мало, а вопросов много...

 

Рыночная цена абсолютно никак не связана с кадастровой стоимостью, продавец вправе назначить абсолютно любую цену, назначение кадастровой стоимости - определение налоговой базы. Все абсолютно законно, правомерно и абсолютно ничем не чревато. Цена на ПКК от сделок никак не зависит и не меняется на основании только того, что участок продан.

Кто вам наговорил такой чепухи?