Брать или не брать земельный участок, дом?

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Здравствуйте!

Раздумываю над покупкой квартиры в историческом полукаменном доме XIX века. Квартира лучшее в городе расположение, но она имеет ряд проблем, поэтому низкая цена. Дом сам по себе довольно крепкий, но квартира полностью под ремонт - это не пугает.

Напрягают правовые вопросы. Во-первых, юридически это не квартира, а доля (в доме 6 "квартир"). Когда в новом доме так продают квартиры, то понятно, что такое здание имеет признаки незаконной многоквартирной постройки и может быть снесено. А когда здание историческое, является ли долевая собственность большим минусом? Так же этот дом находится в зоне объектов культурного наследия. Я строить ничего не планирую, только максимум перекрыл бы крышу, заменил бы окна (с пластиковых на деревянные) и покрасил бы фасад. Насколько плохо нахождение в защитной зоне объектов культурного наследия?

Для себя я рассматриваю это как инвестицию. Сейчас стоимость этого объекта довольно низкая, но если решить его проблемы, то она должна вырасти. То есть перевести объект из ИЖС в малоквартирное здание, сделать нормальную отделку, привести в порядок внешний вид, поставить пожарную сигнализацию.

 

@temp23,
У вас несколько самостоятельных вопросов
Режим долевой не так удобен, как режим МКД, поскольку теоретически дает возможность переопределить порядок пользования. На практике это маловероятно. И с переоформлением дома в МКД не встречался.
В плане содержания общего имущества что МКД, что ОДС примерно одно и то же, отличия в порядке принятия решений (большинство в МКД / единогласно в ОДС или через суд), сборе денег.
По поводу зоны ОКН - смотрите конкретику у себя. Могут быть установлены специальные требования (к фасадам в т. ч.). А если дом сам по себе ОКН, то уж точно просто так ничего не сделаете, только через проект.

 

Это супер сложно? А если дом исторически и по факту многоквартирный, просто там жили люди, которые не могли/не хотели переоформлять его?

Сейчас там в ВРИ значится: малоэтажная жилая застройка
Тим объекта: жилой дом

Я посмотрел данные соседних аналогичных домов. Там
ВРИ: Земельный участок под жилую застройку Малоэтажную
А тип объекта: многоквартирный дом.

Почему у соседних аналогичных домов разный статус? И сложно ли изменить этот статус?

 

Думаю, что потребуется заключение кадастрового инженера + возможно решение суда.
Зачем вам это нужно - не знаю

 

@Cedric_1, вроде, сам он не ОКН. Но находится в зоне ОКН (город Владимир). Насколько понимаю, в охранной зоне памятника архитектуры строить нельзя, но домов новых там довольно много понастроено.

 

@Dremlin, на мой дилетантский взгляд, если дом не в долевой собственности, а является многоквартирным зданием, то им легче управлять, не может быть проблем с другими жильцами, такая недвижимость стоит дороже и её легче продать.

А насколько сложно получить заключение кадастрового инженера и сколько это примерно стоит? Не нужно ли будет для смены формы собственности заказывать план дома в проектной организации? Это может быть дорого... Как то надо будет ещё соблюсти расположение сухих и мокрых помещений...

Если следовать здравому смыслу, то суд должен признать это здание многоквартирным, если соблюдены необходимые формальности, потому что это здание является таковым много лет.

И не вырастет ли налог на недвижимость при таком переоформлении?

 

Продать квартиру, конечно, легче, чем долю.
По остальному - могу только гадать, как и вы

 

@Dremlin, спасибо за ответы! Всё же до конца не понял, вид разрешенного использования участка предполагает размещение на нём малоквартирного дома или только ИЖС?

В кадастре написано так: малоэтажная жилая застройка.
Этот ВРИ предполагает ИЖС или многоквартирный дом?

Просто, как мне кажется, если статус участка предполагает размещение на нём малоквартирного дома, то переоформить сам дом будет гораздо легче. А если ВРИ участка не предполагает этого, то даже не надо думать связываться.

 

Это надо смотреть в ПЗЗ

 

@Dremlin, в ППЗ написано, что это зона делового, общественного и коммерчемкого назначения

 

Есть такой вариант
https://www.avito.ru/vladimir/komnaty/komnata_40_m_v_2-k_22_et._970777738

Это две комнаты в коммуналке. Можно под расселение. По моим подсчётам, с выкупом комнат такая квартира обойдётся в 2 млн.

Стоит ли связываться с таким домом, или он априори убитый и потребует вложения неадекватных денег?

 

ГПЗУ подтверждает исходные данные о том, что здание историческое и находится в зоне регулирования застройки.
Вопрос такой, каким образом это можно разрешить, чтобы вместо старого дома построить новый и не сохранять облик.
Если кто сориентирует, где проконсультироваться в С-Пб, поделитесь контактом, пожалуйста.

 

Любое изменение во внутренней планировке в здании, которое относится к памятникам истории и культуры, должно в обязательном порядке проходить через оценку Историко-культурной экспертизы. Таким образом, даже незначительная перепланировка помещения, например, объединение санузла или увеличение площади комнаты за счёт площади коридора требует проведения ГИКЭ. Помимо этого, экспертиза требуется в случаях, когда затрагивается фасад дома-памятника. Например, при монтаже кондиционера, вентиляционного воздуховода или спутниковой антенны. Единственное, что можно крепить к фасаду без проведения экспертизы – это информационные вывески.
Таким образом дело это не такое простое, как может показаться на первый взгляд. Ведь не даром же старинные здания, которые требуют реставрации, во всем мире, в том числе и в России, могут сдавать в аренду практически бесплатно именно с учетом необходимости серьезных инвестиций.

 

Какой можно выбрать наиболее простой способ понять, получится ли что-то с этим сделать?
Т. е. для того, чтобы спокойно двигаться дальше, нужно просить исключить участок из зоны регулирования застройки? Т. к. здание по определению историческое (построено ранее 1917), т. е. даже не памятник, но все равно надо сохранять его облик.