Брать или не брать земельный участок, дом?

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Ну может для начала написать запрос в местную администрацию для уточнения своих обязательств в случае приобретения здания.

 

Лучше параллельно написать в местную архитектуру. И заодно обратиться к "профессиональным протестантам" типа московского архнадзора. Чтобы ненароком не оказалось что у власти возражений нет, а общественность будет бузить и требовать сохранения в нетронутом виде кухни где однажды бухал и блевал в раковину поэт серебряного века д'Суходрищенко.

 

Безумству храбрых поем мы песню

 

Народ, есть несколько вопросов по возможным проблемам при (после) покупке "домика в деревне" (буквально)... Ни разу не сталкивался. Вообще.

Предлагается к продаже участок с домиком в деревне. Участок в виде 2х долей (похожих, но не равных) на 2х пожилых сестрах (70+), в наследство после умерщих их родителей. Давно. Более 10 лет (пока со слов).У них неподалеку там квартира, участок был все это время под присмотром, ухожен, но домом практически не пользовались - до квартиры - 500м пешком (подтверждено).

Т. е., по сути - 2 отдельных смежных участка. Оба имеют кадастровые паспорта и отображены на ПКК. И на них домик. Но он в статусе "Без координатных границ", имеет кадастровый номер и находится на ПКК, но не показывается на карте (только инфа). Кадастровая площадь дома - 30м (жилой кусок сруба 6х5, без сеней). А в реале - типовой деревенский пятистенок 6х9+крыльцо-терраса+хозпристройка сзади-сбоку. Участок ухожен.

У продавцов (сестёр) - есть договор с риэлтором на организацию и сопровождение купли-продажи, за их счет. Цена всего вместе - вполне лояльная (практически равна кадастровой). Расположение и все остальное по участку вроде устраивает, все в округе выставлено дороже (хотя висит давно). И отказываться от услуг этого риэлтора они категорически не хотят (там какой то договор, что в случае отказа от услуг - они оплачивают пол-суммы от обычной - со слов продавцов) и типа он им или знакомым что то уже оформлял.

В общем вопросы:
1. Каков порядок действий при взаимодействии с этим риэлтором? Со слов - она все сготовит, все проверки и тд и тп.
2. На что обратить внимание по документам? Что проверить? Родственники? У одной из сестер - детей нет (с которой общался). Есть муж. Что у второй сестры - не знаю.
3. Как проверить правильность установки забора реальным координатам?
4. Что делать с домом без координатных границ? Как он будет продан?
5. Дом расположен так, что передняя часть его - 2х метрах от фактического забора (что по замерам - не знаю) с проезжей частью (не с соседями) - чем это может грозить далее? В планах - пока использовать как круглогодичную дачу, возможно что то поправив, реконструировав, но на базе имеющегося сруба. Возможно - провести газ (он там рядом, по границе, у многих в деревне он есть). Там много подобных домов, многие перестроены, обшиты, достроены, надстроены мансарды, пристройки, гаражи и тп.
6. В первых планах после покупки (если да) - снести хозпристройку и в тех же границах (ну может +немного, до полуметра - накрутить свай и восстановить эту же пристройку в виде каркаса для тех же целей - хознужды, мастерская и т. п., т. к. старая... проще заново сделать, чем ремонтировать, но по площади вполне почти устраивает. Это надо как то узаконивать или проскочит (с учетом + немножко увеличится)?
В общем пока так, сумбурно но ... собираю инфу, пока изолированы от реальной жизни.

 

Считайте что это Ваш враг. Не верьте ничему. Проект договора риелтера сравните с типовым с сайта местного росреестра. Параллельно заказывайте все документы. Благо контор-помогаек тьма и электронные выписки стоят копейки.

Дееспособность (возраст уже приличный). Семейное положение по штампу в паспорте.
Историю перехода прав собственности. Особенно внимательно сверьте данные из своей выписки и то на основании чего договор оформляется. Очень часто при сделках с долями росреестр и/или его предшественники косячат с документами забывая исправить номера при копировании файлов

Или вынос точек в натуру или акты с соседями.

Прекрасно будет продан. Просто переносите в договор то что написано в рег. Документах.

 

@Vip69, ВРИ какой? Наверняка ИЖС или ЛПХ в ЗНП?

У возрастных продавцов просите справки из ПНД и НД. Или можете сделать сами (через полулегальную фирму). И чего-то там про согласие супругов.

1. С риэлтором без проблем. Пусть готовит, так обычно и бывает. Но надо понимать, что риэлтор - это всего лишь услуга, за купленное покупатель отвечает, а не риэлтор.
2. Выписки из ЕГРН - что нет обременений.
3. Никак. Разве что вызвать КИ, что недешево.
4. Так и будет продан. Дом и есть дом.
5. А тут самое интересное. Разница между документами и фактом - это самострой. Если это ИЖС или ЛПХ, то регистрация изменений вполне может повлечь суд и быть небыстрой. Ни о каком газе, скорее всего, без узаконивания можно и не думать.
6. Если это садоводство, и вс сделать до окончания дачной амнистии (т.е. за год), то есть шанс. Если ИЖС или ЛПХ - сначала узаконить самострой, потом подать уведомление о планируемом.

 

Просто перепроверяйте инфу от него, и не ведитесь на разводки авансов / комиссий / задатков / роста цен.

Да просто выписки из ЕГРН + свидетельства о праве на наследство. Мужья не при делах, т. к. наследство, дети тем более

Вынос точек в натуру, любой кадастровый инженер. До сделки.

Так и будет продан. Не парьтесь.

Ничем. При реконструкции придется отступить на положенное количество метров, если в ГПЗ вдруг не согласуют то же самое расстояние

Пристройки сейчас вообще нет. Если она также останется холодным контуром, то её так и не будут учитывать.

 

Как вы себе это представляете?

Почему самострой? У меня старый деревенский дом точно так же обстроен: с одной стороны крыльцо, с другой стороны пристройка - "двор". Крыльцо в техпаспорте хоть справочно указали, обозначив контур, но в площадь дома оно не вошло. Двор вообще нигде в документах не проходит. Подключить газ это не помешало.

 

Вам надо посмотреть документы.

Главным образом обратить внимание на дееспособность продавцов. В сомнительных случаях, конечно, лучше заключать сделку с участием нотариуса. Что конечно, удорожает сопутствующие расходы.

Вынос границы в натуру закажите у кадастрового инженера.

Отсутствие координат никак не влияет на продажу. Важна государственная регистрации права собственности.

Ничем, если дом построен в советское время.

Все переделки не так сложно узаконить через реконструкцию.

 

Всем спасибо!
По пунктам и ответам:

1. Каков порядок действий при взаимодействии с этим риэлтором? Со слов - она все сготовит, все проверки и тд и тп.

Я так понимаю, что выписки из ЕГРН можно же заказать самостоятельно? Даже не собственнику? По номеру кадастра? Имеющихся для первичной проверки недостаточно? Если номера совпадают с ПКК. Ну и увижу же когда риэлтор договор сделает новые. Или подделка может быть?

Это понятно. Потому и спросил - на что обратить внимание при оформлении.

Из разговоров и с продавцом (одной сестрой) и самим риэлтером - судя по договору между ними - процесс сопровождения ДКП - за счет продавца (на основании их договра с риэлтором) и входит в цену. Со слов (сам договор не видел) - договр что они поручают весь процесс включая показы и оформление риэлтору, за что платят 10% ему. И даже сумма продажи в договоре указана (владельцы поручают продать за ХХ р., за что обязуются выплатить вознаграждение в размере YYр)

Да. В общем приблизительно понял по докам.

2. На что обратить внимание по документам? Что проверить? Родственники? У одной из сестер - детей нет (с которой общался). Есть муж. Что у второй сестры - не знаю.

Что мне даст семейное положение и как повлияет? Допустим владелицы обеих долей - с мужьями. Я так понимаю - там просто 2 отдельных "полуучастка", с одной общей границей, они каждый со своими документами.
А дом - наверное в долях, потому что он один в ПКК, на общую площадь, с номером, но без координат и на карте - отсутствует (на подложке где то картинка условная).

Выше уже уточнял вопрос - - если возможно - либо у риэлтора запрошу уопию егрн, либо у собственников либо сам (если возможно).

Ну вот а тут же советуют - родственников (муж/дети) проверить .

Тут тоже сомнения в возможности. Не считая пугливости, и доверчивости знакомым людям (в этот круг мы не входим, т. к. видели друг друга в первый раз), присущей всем почти пожилым людям - ничего криминального "на вид и на слух" не заметили. Ни я ни жена. Нормальные старики. Одна владелица, как минимум. И ее муж.
3. Как проверить правильность установки забора реальным координатам?

Тут наблюдаю единодушие Интересно, сколько может стоить (Раменский р-н МО)? Хотя, попробую у риэлтора узнать - за те бабки, которые он берет с продавцов, он должен принести мне КИ сам Интересно, а если найти неофициально КИ и просто за меньшую сумму, чем официально попросить оборудованием проверить и устно сказать - все плохо или как, без документов? Такое в принципе практикуется? Именно в проверочных целях.

А можно поподробнее про акты? Что это и как должно выглядеть?
4. Что делать с домом без координатных границ? Как он будет продан?

С этим тоже понятно. Я так и подозревал, но это было преддверием следующих 2 вопросов:

5. Дом расположен так, что передняя часть его - 2х метрах от фактического забора (что по замерам - не знаю) с проезжей частью (не с соседями) - чем это может грозить далее? В планах - пока использовать как круглогодичную дачу, возможно что то поправив, реконструировав, но на базе имеющегося сруба. Возможно - провести газ (он там рядом, по границе, у многих в деревне он есть). Там много подобных домов, многие перестроены, обшиты, достроены, надстроены мансарды, пристройки, гаражи и тп.
6. В первых планах после покупки (если да) - снести хозпристройку и в тех же границах (ну может +немного, до полуметра - накрутить свай и восстановить эту же пристройку в виде каркаса для тех же целей - хознужды, мастерская и т. п., т. к. старая... проще заново сделать, чем ремонтировать, но по площади вполне почти устраивает. Это надо как то узаконивать или проскочит (с учетом + немножко увеличится)?
В общем пока так, сумбурно но ... собираю инфу, пока изолированы от реальной жизни.[/QUOTE]

Участки - ЛПХ. Дом - старый, среднесоветских времен, если не послевоенных. Все стандартно, как у всех (и не только в этой деревне), и у всех дома+крыльцо+пристройка облагорожено типа сайдингом и тп, где заморочиись недавно. Или как есть.

Понтно. Под "реконструкцией" я подразумевал - именно облицовку внешнюю сруба, вероятно замену крыши. Без перестройки. И замены хозпристройки на новую, почти в тех же границах. Да, она останется именно пристройкой-мастерской (условно холодной), но мне же не мешает там повесить электроконвектор, чтобы руки зимой не отмерзали...

Обнадежили. Все именно так сейчас. Надеюсь так и пройдет.

Именно так.

В этих двух вопросах наибольшее беспокойство - расстояние между фасадом и забором у дороги - 2м (по факту). Хотя встречал в той же деревне по пути дом, который вообще фасадом по забору, и ничего, живут.

В общем вкратце, что вынес из советов (если правильно сублимировал):
2. Получить / перепроверить выписки из ЕГРН, проверить что там написано, возможные обремениния (подозреваю, что там по задней части обоих участков будет газовая труба низкого давления межу участками на глубине 80см, про это собственники рассказали. Меня не пугает?).
3. Сверить договор с выписками, номера и тд и тп
4. Уточнить реальные границы с кадастром. Вот это пока для меня самое сложное (или затратное). Нет ли кого в раменском р-не для консультации и тп? Может можно уточнить где то на основании имеюихся доков? найти КИ, который делал замеры?
4. Уточнить наличие у продавцов родственников, документы по наследованию этого имущества (хотя, если в свежих выписках будет все указано, все собственники, 2 сестры - надо ли уточнять?). тут пока не до конца осознал риски. И мнения разошлись.
5. Могут быть "проблемы" (доп затраты) с реконструкцией (глобальной) из-за близости забора. На регистрацию, перелицовку фасада и эксплуатацию в существующих границах не должно повлиять.
5. Крыльцо-терасса и хозпостройка, не учтенная и не зарегистрированная так и будет, можно перестроить, если кардинально не менять габариты и не объединять в общее с жилое пространство.

Что еще упустил?

PS И еще вопрос - как происходит переход денег? Читал про акредиттив, но можно ли на пальцах, по порядку - что, как, в какой момент, на основании чего... Ведь с одной стороны мы все вроде на словах договорились (например) и риэлтор начал готовить документы. Я пока не видел их (может там все плохо, или границы выяснится, что по дому проходят или еще что то всплывет, что воспрепятствует сделке), а риэлтор вроде начал работать.

 

Любое лицо может заказать выписку из ЕГРН на любой объект недвижимости.

 

Ничего не даст и ни на что не повлияет, т. к. это имущество наследственное.

 

Проще простого. Есть там геодезисты которые все это сделают за небольшие деньги.

 

Вот здесь уже писал на эту тему.

 

Со слов заинтересованной стороны. А что там в выписке - бог знает.