Брать или не брать земельный участок, дом?

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

@Ойстрою,
https://www.forumhouse.ru/threads/457781/
https://www.forumhouse.ru/threads/331764/
https://www.forumhouse.ru/threads/388504/
Надо разбираться, что там за ЗОУИТ: защитная зона или зона охраны ОКН. Если зона охраны ОКН - надо смотреть проект зон охраны

 

Доброго времени суток всем!

У земельного участка оказывает есть предыстория: Изначально он был выделен по программе молодым семьям, в семье двое детей.
Затем (судя по документам) в 2015-ом году 1/3 участка была переоформлена на бабушку 1948 года рождения по договору дарения (продавец и покупатель не родственники)
Затем в феврале 2020 года остальные 2/3 участка были оформлены через нотариуса договором купли продажи доли детей…

В настоящий момент данный участок планирую приобрести я.

Какие могут быть подводные камни?

Кадастровая стоимость участка 330 т. р. Договор купли-продажи оформлен на 100 т. руб.

Выписку сам пока не заказывал, но буду обязательно когда пойму что можно приобретать землю без опасных последствий для себя в виде признании по каким-либо причинам договора купли-продажи не правомочным…

В выписке февраля этого года обременений нет.

 

Непонятно, дети на момент продажи долей были несовершеннолетними? Согласие органа опеки получено?

 

Я правильно понимаю последовательность событий?
1. Иванов женился на Петровой и настрогал двоих детей.
2. По какой-то региональной программе Петровой + 2 детям дали участок с выделением 3 долей.
3. Петрова дарит свою долю бабке (Иванова?)
4. Петрова от имени несовершеннолетних детей продает их доли той же бабке с оформлением сделки через нотариуса, то есть фактически без контроля сделки опекой/росреестром.

И теперь Вы хотите чтобы черные буковки на форуме без документов, а лишь своим могучим антилллектом:
1. Установили правомерность отчуждения участка полученного на хер знает каких региональных условиях в пользу не семьи Иванова, Петровой и потомства, а лишь матери с детьми.
2. Уверились что договор дарения на неизвестных нам условиях неоспорим.
3. Убедились что права детей никоим образом не пострадали и цепочка сделок не может быть расторгнута.


И это я еще не касался "общих" вопросов:
1. Уплаты НДФЛ бабкой со свежекупленной недвиги (вангую занижение суммы сделки в договоре).
2. Приколов с дееспособностью собственника 72 лет от роду.

 

Немножко не так...
1. кто на ком женился не имею понятия, но родственных связей там походу нет, даже на уровне бабки Ивановой, о чем я писал в своем вопросе

а то что меня волнует - вы верно поняли, прям в яблочко

а документы. я могу выложить договора которые мне отправил продавец земли для изучения...

 

Ну и добавлю свои мысли по поводу данной ситуации...
Учитывая что я не сталкивался с продажей/покупкой недвижимости до сих пор - допускаю что это может быть из области моих фантазий, но первое что пришло на ум, это запросить у участников предыдущих сделок:
- справки о дееспособности участников сделки 72х лет (от нарколога и психиатра)
- согласие органов опеки что они не были против совершения сделки и права детей не ущемлены...
- был ли у Винтайкиной на момент совершения сделок супруг и если да, то есть ли от него нотариально заверенное согласие на продажу и дарение земли? (ред. не нужно - оказывается она вдова)

Имеет место запрос таких документов?

Что еще подскажите?

 

Пообщался еще раз с покупателем - вылез еще один нюанс и еще один договор...

Предыдущая схема оказалась такая:
- Иванова получает землю "А" на себя и своих двух детей (3 доли)
- в 2015 году бабушка Петрова (не родственник) продает ей землю "Б" в другом районе области за 100т.р.
- в этом же году Иванова отписывает бабушке Петровой 1/3 земли "А" как дарственную
- в 2020 году через нотариуса оформляется продажа оставшихся 2/3 земли, принадлежащих детям Ивановой той же самой бабушке Петровой за 218 т. р. (кадастровая стоимость ~328т.р.)

Супруг Петровой жив и здравствует, при покупке писал заверенное у нотариуса согласие на покупку земли.

Вроде описал все что есть и все предоставленные документы приложил

 

Ситуация довольно запутанная и проблемы возможны в неожиданных местах:
1. Дети явно от разных отцов и совершенно непонятно в каком статусе матери брался участок: брак с 1 мужем, развод, брак с 2 мужем, сожительство с совместным хозяйством с каким-то из отцов. Неясно чьи права могут быть ущемлены.
2. Подписание по доверке от совершенноленей дочки. Зачем? Не возникнет ли в пределах исковой давности ушлый дочкин хахаль с оспариванием сделки?
3. Формально равноценны ли продаваемый участок и приобретенный под отлагательным условием? По мне переезд из Подстепок в Мусорку выглядит как отселение бомжа в умершую деревню. Но я в вашей географии не силен, может Мусорка это классное место.
4. Сумма в ДКП ниже кадастра и ниже рынка (на циане участки от 500 тысяч). Оно Вам надо?

Лично я поискал бы другой участок. Ну или если это деньги не последние.

 

Еще вопрос (по другому участку): согласно документов земля человеку досталась по договору дарения от родителей, но на момент оформления дарственной и в настоящее время у него есть семья с детьми.
Нужно ли в данном случае согласие его супруги и согласие органов опеки чтобы он мог продать участок? Он утверждает что т. к. дарственная, то только он принимает решение о судьбе земли. Это верное утверждение?

 

И по третьему участку: владелица предоставила свидетельство от 15-ого года (вложение), говорит что согласие супруга и органов опеки к моменту заключения сделки будет, но на вопрос у кого была земля приобретена данных не дает, просто у "физ.лица" и все... Стоит пытаться уточнить предысторию участка или в этом нет необходимости?

 

Верно в отношении земли (статья тридцать какая то семейного кодекса). А вот если в браке забор поставили или там фундамент залили, то есть произвели неотчуждаемые улучшения, то в заборе доля супруги есть.
Обычно фраза "я оплачу нотариальное согласие" снимает вопрос.

 

Электронная выписка у "помогаек" стоит рублей 350-500 и готова через сутки. Посильны ли Вам такие траты?

 

Благодарю за ответы, конечно это мелочь)
Вот только определюсь с каким участком дальше вести работу - тогда готов тратится.
Вопрос в контексте "нужно ли вообще копать пред-историю" если за последние 5 лет хозяйка не менялась...

 

В выписке о переходе прав предыстория будет. Так что копнуть ее никакого труда не составляет.

 

не влияет на статус имущества, если только эти улучшения не привели к "значительному" увеличению стоимости.