Мини-гостиница на земле ИЖС

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Я лично тут сидел читал, в других источниках читал тоже и вижу что толком ответа нет по данному вопросу и вижу что идёт противоречия в законодательстве. Я сперва читая аж перепугался, но потом вник и понял что все опасения это туфта, главное построить по нормам и зарегистрировать дом, затем семью в доме и опираясь на 30 ст ЖК, сдавать комнаты.
Я собираюсь купить землю ВРИ - ИЖС. Построить дом 3 этажа без цоколя и мансарды, зарегистрировать и сдавать комнаты на 2 и 3 этажах. Планировка комнат и расстановка унитазов с их количеством это на моё личное усмотрение. ст. 30 ЖК РФ. п. 2 Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании. Причём сдача именно жилой комнаты, а не коридора и прочего, что бы, как говорилось выше, не подходило под общие места. Естественно зарегистрироваться как ИП и платить все налоги и платежи. Покупать землю под постройку многоквартирного дома не собираюсь, ведь в первую очередь я строю дом для себя и своей семьи. И продавать частями не собираюсь. С каждым постояльцем заключать договор аренды комнаты. Самое главное что никто не замечает в ИЖС смысл фразы досконально "для проживания одной семьи" и пинают её как негатив для бизнеса. Но! не учли что постояльцы не проживают, а пребывают в данном здании Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713
Проживает (имеет постоянную регистрацию) только я и моя семья. Здание не является гостиницей, так как я там живу семьей и только сдаю комнаты в аренду кому мне нравится.

 

Если построенный дом по техпаспорту имеет много санузлов (признаки коммерческого использования), то регистрационная палата не имеет права регистрировать его по "упрощенке" жилым домом и обязана поставить этот факт под сомнение. В Анапе таких "гостиниц" множество. Администрация успешно оспаривает такие хитрые варианты и в судебном порядке аннулирует право собственности + иногда снос самовольного строения. Самовольное потому что суд признает его гостиницей, а разрешение на возведение гостиницы о владельца нет. Соответственно построено без разрешения.
Второй вариант для таких узаконенных "жилых домов", это получить иск в суд, которым оспорят статус жилого дома и обяжут перевестись в нежилое с изменением ВРИ участка на соответствующее, которое иногда возможно только через публичные слушания.

Есть тонкая грань, между двух крайностей, которую многие не видят:
1) Разрешили построить дом, построил дом, но эксплуатируешь его в качестве гостиницы - несоответствие разрешенного вида использования.
2) Разрешили построить дом, а построил гостиницу - самострой и снос.
Оформление ИП и уплата налогов с предпринимательской деятельности вообще тут никаким боком не влияет.
Еще есть масса различных подвариантов, например, когда санузлы появились после сдачи дома и их нет в первоначальном техпаспорте, т. е. самовольная реконструкция дома и т. п. В каждом конкретном случае нужно думать, на сколько денег можно встрять
Если посмотреть судебную практику, то последние год-два администрации городов курортов взялись за эту отрасль в полную силу. Бюджеты надо пополнять. Строить сегодня гостиницу на ИЖС и пропихивать ее как жилой дом, крайне рисковая идея. Про согласование коммуникаций к такой гостинице я вообще молчу.

 

Сам начинаю заморачиваться на эту тему, и вот какие мысли:
1. Купить з/у соток 30-50... Разделить его на 6-7... на каждом поставить маленький домик.
2. Один участок, постараться постараться перевести под кафе...
Получится небольшая тур-база... Все дома ИЖС, подключаем свет, хоть по 15 кВт, по обычным ценам)
Вода, вептик и т. д... Готово, сдаю домики как частное лицо и никто не придерётся никаких проверок)
Надо ли потом, переводить в нежилое пока не понял, надо смотреть думать, что там с налогами.

Как Вам такая мысль?

 

@kolos, вот и посчитайте все налоги на зарегистрированные дома и землю. А потом уточните какой налог на участок не ИЖС с кафе (и сколько стоит перевод). Сложите. и подумайте о том, что налог будет обязателен, а прибыль - нет.

 

Ставка 0.1% от кадастровой стоимости... При макс оценке в 2 млн налог 2 тр... с дома.
Не так?

 

А растолкуйте, пожалуйста, по каким формальным признакам проходит граница между

- сдачей в наем жилых/нежилых помещений. Которое есть абсолютно легальное дело для любого человека и даже никакого оформления не требует (если жаба не давит платить по ставке 13% НДФЛ, вместо 6% ИП)

И

- гостиничными услугами (которые за собой много чего тянут, в т. ч. целевое назначение земли)

Я всегда считал, что отличие официальных гостиниц от неофициальных - возможность принимать командировочных и предоставлять все доки для бухгалтерии (и соотвественно забирать себе ту клиентуру, которую не смогут забрать частники).

 

А почему 2 млн. - максимально? Вы хотите строить домики за 100км от города и сдавать их летом для отдыха? Или хотите сдавать круглогодично? Да и кто Вам сказал, что налоги не будут повышать? Особенно на "излишки" недвижимости?

 

А тогда как определяется, что человек не "занимается сдачей внаем" на своем ИЖС (а сдавать внаем он может любую свою собственность, хоть с 10 санузлами в одной комнате), а именно предоставляет "гостиничные услуги"?

Т. е. какой формальный критерий, прописанный где-то в законах. Ну как в том мультики "два ореха это еще не куча, а вот шесть - точно куча"

PS: глядя на то, с каким свистом идет отжим участков со всеми документами в Севасе, я абсолютно верю, что наши суды могут признать что угодно и снести что угодно, особенно "если это кому-нибудь нужно" Но пока в голове никак не складывается, почему условно одну комнату в доме можно сдавать, а десять нельзя (при условии конечно же, что эта сдача не нарушает права и покой третьих лиц, тех же соседей).

PPS: Cedric_1, а если не сложно загляните в мою ветку https://www.forumhouse.ru/threads/391049/

 

Я хочу построить домики в Адыгее) в горах.

 

Вот и я о том-же, мой вариант тогда - подходит)

 

И сдавать 3-4 месяца в году?

 

Ну не совсем так. Комнаты то, тоже можно сдавать в аренду. И разным семьям.
Насколько я понимаю, в настоящее время сколь нибуть вменяемой нормативной базы по вопросу "сдаю квартиру в аренду - незаконная гостиница" нету. И все решается в конкретном случае, конкретным судом. С обязательным участием администрации, как истца.
И основное там - кратковременное, до 30 (90) дней пребывание "арендаторов".
И снос - там крайняя мера, а первоначально просто запрещают использовать в коммерческих целях.
К слову сказать, я пытаюсь сейчас согласовать строительство минигостиницы на землях СНТ. ПЗП Уфы, новые, уж не знаю почему, но позволяют строить на землях СНТ практически все что угодно. Но! Мерия в шоке, главархитектура в шоке, все валят друг на друга и никто не может принять решение.

 

@Liss1970, только надо помнить, что сейчас требуют обязательной регистрации проживающих. А это значит 100% легальность и налоги. И объясняй потом, что сдавал ты всего 3 месяца в году... А как только у тебя в собственности 4-5-6 домиков, то тебя будут просто пасти... И стричь...