Мини-гостиница на земле ИЖС

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

@shusha, 3 этажа, примерно 10 комнат которые можно сделать номерами и подвал, который может служить столовой, кухней, рестораном и тд. Перепланировка т. е. кухню, кабинет и зал переоборудовать в спальные комнаты и получается 13 комнат, 8 комнат по 6 мест (тип хостел) и остальные как номера стандарт 2-4 места! Рядом хороший лесной ресторан, парк для прогулок, жд станция до Москвы... Так вот с их переговорами все риски берут на себя, управление и переоформлением документов, в БТИ... Бывают например случаи как штрафы например с пожарной инспекцией и кому они предъявят? Или с другими подконтрольными органами. Пока вот узнал что лучше для себя оформить как ИП и через ИП сдавать объект!

Сам почему на это решаюсь-дом и так требует вложений как минимум на косметику и мелкие ремонты и они берут это на себя, тем более продавать недвижимость тяжело и тут хороший доход на который я могу пока что не беспокоится... Пока это только фантазии и переговоры, но я хочу подготовится к плохому...

Например есть известный мне дом, хозяин которого сдал для общежития и за 3 года только сейчас его дергают налоговики, до этого он сопротивлялся против администрации и санэпедем станции... Пожарные всегда приходили и это в порядке вещей... Но там конкретная общага и живут 300 человек... Но дергают именно ХОЗЯИНА дома а не арендатора... Вот почему и спрашиваю...

 

Не лучше. Сделайте ООО с 3 учредит и уставным-10 тыс. Сдайте, как физик-собственник в аренду ООО, а уже это юр. лицо будет (понятно, что это вы же) будет вести дела с арендаторами.
ИП отвечает по долгам (читать штрафам и накрячиванию налоговой) личным имуществом (читай-домом)...а общество с Ограниченной ответственностью-уставным-10 рублями.

 

@japik, вот и я о том. Вы хозяин и дергать будут Вас. Вы будете за все отвечать.
Хотите хостел? А сколько на электричке до Москвы?
Хостел подразумевает проживание туристов и обязательное проживание "смотрящего" за ними. Того, кто заселит, возьмет оплату и т. д.
Закончится все у Вас типичной общагой для представителей братских республик.
Да и то не факт. Для проживания 70 человек надо не только много комнаток, но и соответствующие мощности по электричеству, обеспечение определенным объемом воды и систему канализации, которая справится с таким объемом сточных вод.

 

@japik, добрый день. Начнем с того, что вы должны все оформить по закону. К общественным заведениям предъявляются определенные требования. В том числе и противопожарные требования, санитарные требования. И вы станете юридическим лицом, которое в полной мере будет нести ответственность. Отвечает арендодатель, именно на нем лежит выполнение всех требований по содержанию здания.
Также вам придется изменить тип земли. Ведь она явно не будет попадать под категорию ИЖС.

 

@Димон2012, беда в том, что скорее всего официально ТС не сможет сдать в аренду это помещение под "хостел".

 

@shusha, Электроэнергия, вода и отчастные это вопрос, который должны решить мы и пока это остается на втором плане... То что собственик отвечает за свой дом это тоже правда, но я могу и подать в суд на арендатора который и нарушил требования, те нужно это учесть в договоре... И да, это скажем получается общага, только в указанном примере там общага была от организации аутсорсинговой компании, а у нас получается общага где человек платит сам за себя и "эконом гостиница" заключает регистрцию постояльцев и если иностранец, она обязана сообщать в УФМС о новом госте и тд.

@nir, я вас услышал... Но и штрафы и ответственность выше! Но я договор заключаю с ООО! И я думаю если будут штрафы адресовывать мне, то надеюсь через суд потребовать предъявить штраф арендатору

 

В соответствии с принятием на 2014 год Закона города Москвы от 20.11.2013 № 62 «О внесении изменений в статью 1 Закона города Москвы от 31.10.2012 №53 «О патентной системе налогообложения» установлен перечень видов деятельности и размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по видам предпринимательской деятельности.

Такой вид деятельности как сдача внаем жилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности, входит в данный перечень.

По данному виду деятельности в 2014 году размер потенциально возможного к получению годового дохода согласно Закону на один обособленный объект составляет 1 млн руб. Таким образом, на год стоимость патента на один обособленный объект составляет 60 тыс. руб.

И чего? Вот вам по закону. (по ОООшке-где то так же)

 

Тоже есть правда, например как даже простая сдача в аренду например в квартиры, в договоре аренды прописывается что я сдаю помещения отвечающая пожарным и санитарным нормам безопасности. Тут уже эти нормы они должны соблюдать. Например, допустим я подготовил здание отвечающая санитарным и пожаробезопасным нормам и заключил договор на обслуживание например пожарный систем-такое прокатит?

 

Вот я хотел объяснить что: чистота и антибактериальность, вентиляцияи, содержание кухни допустим я буду за это отвечать... это допустим.

Но вот пример уже мне известной общаги: роспотребнадзор выписал штраф за нарушение, что люди живут по 20 человек на 10 кв. м... За такое нарушение тоже собственник отвечает?

Вот поэтому имеются все таки вопросы и легких денег) Меня конечно волнует доход стабильный или готовится к штрафам и судам? Такое предложение поступило единично. Пойду к соседу и узнаю как он сделал ресторан себе на ИЖС)

И кстати вопрос который я не изучал до этого: категорию земли на правильную реально изменить? Я до этого думал что это как пол человека, реально поменять но получится "порн...а"

 

@japik, что-то вы мудрите очень сильно. Сходите к юристу, тут очень много тонкостей, только он сможет вам подсказать.
Но тут явно все начинается с земли, вам нужно изменить тип земельного участка. Скорее всего, там должно быть написано для "эксплуатации гостиницы".
Потом сети: это вам нужно ходить по компаниям. Кстати, как юридическое лицо вы будете платить больше за все изменения. Например, за дополнительную мощность электрических сетей и т. д.
Конечно выгоднее оформить ООО, но помните, если вам потребуется кредит, то банк смотрит на уставный капитал, так что желательнее, чтобы денег в нем было побольше.
Простите пол поменять тоже заморочек много, а вы тут землей заниматься планируете. Это надо в администрацию идти, они вам подскажут.

 

@japik, категория земли останется прежней: земли населенных пунктов. Изменится ВРИ (вид разрешенного использования), который у Вас сейчас ИЖС. Не сам по себе изменится, а Вам надо будет подавать заявление в администрацию, ждать публичные слушания, а потом могут и отказать аргументированно. И ещё учтите, что потом обратно могут и не перевести, если Вы через несколько лет передумаете. Так и будете жить с гостиницей.

И что Вы так упираете на то, что отвечать будет арендатор? Вы будете отвечать, а не арендатор. Потому что в договоре аренды по-хорошему должно будет быть прописано, что и для чего сдается. И любые изменения тоже должны будете оформлять Вы как собственник. Да, Вы можете дать доверенность кому угодно на проведение изменений и реконструкций, но собственником Вы быть не перестанете. Арендатор не дурак, чтобы подписать договор на аренду жилого дома, сделать там нелегальную гостиницу и потом отвечать по суду за нарушение договора.
Регистрировать всех проживающих на своей территории обязаны Вы как собственник, а не арендатор. 70 человек на маленькой площади - типичная "резиновая" квартирка получится.
Будут ли дергать? Вполне возможно. По причине нецелевого использования земли.
Так что Вам надо к юристу, такие вопросы на форумах не решаются.

 

Согласно п. 2 статьи 30 Жилищного Кодекса Российской Федерации «собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом».

Таким образом, организация, имеющая в собственности квартиру вправе организовывать в ней временное проживание граждан (в т. ч. туристов) на условиях договора аренды, коммерческого найма, договора возмездного оказания услуг. Назначению жилого помещения – проживанию граждан - такая деятельность, очевидно, противоречить не будет. При осуществлении подобной деятельности собственнику необходимо будет лишь соблюдать требования к пользованию жилым помещением, установленные законодательством, что в большинстве случаев соблюдается.

Замените слово -Гостиница-на мебилированные комнаты-и все...)

 

@nir, он частное лицо, а не организация. Организация, которой он это сдаст, не будет являться собственником. Всё бы ничего, но они ж хотят сделать полную реконструкцию дома, который перестанет быть домом. И первый же поход в паспортный стол для регистрации жильцов вызовет большие вопросы. Не говоря уже про вопросы со стороны администрации, СЭС, пожарников и так далее.
Хоть вы как слова напишите, сдавать можно только то, что есть по документам: или дом целиком, или комнату в доме.

 

Позвольте... А что, требования к квартире и к гостиницам одинаковые? Где в квартире пожарный выход? А в гостинице он обязан быть. И коридоры обязаны быть определенной ширины. И куча всякого другого ОБЯЗАНО.
Здание будет принято в эксплуатацию как дом под ИЖС или как гостиница-общежитие? А последнее надо сразу строить по утвержденному проекту. Это по амнистии не зарегистрируешь...
И можно ли получить разрешение на строительство подобного.

 

Вот вот. Ладно еще если ФМС найдет несколько нелегалов и просто оштрафует. А ведь при таком количестве проживающих запросто припаяют уголовку:

Статья 322.1 УК РФ. Организация незаконной миграции
1. Организация незаконного въезда в Российскую Федерацию иностранных граждан или лиц без гражданства, их незаконного пребывания в Российской Федерации или незаконного транзитного проезда через территорию Российской Федерации - наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до восемнадцати месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот двадцати часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до трех лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового. (в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 308-ФЗ) 2. Те же деяния, совершенные: а) организованной группой; б) в целях совершения преступления на территории Российской Федерации, - наказываются лишением свободы на срок до семи лет со штрафом в размере до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет либо без такового и с ограничением свободы на срок до двух лет либо без такового.