НДФЛ при продаже неделимого имущества с разным сроком владения (более 3 (5) лет и менее 3 (5) лет)

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Добрый день. Будьте добры, подскажите, пожалуйста, приобрели дачу с участком в 2011 году. В 2018 сделали пристройку под газ, решили оформить под жилое, хотя и в старом свидетельстве он был, как жилой, только без права прописки. В 2019 получили выписку из ЕГРН. Хотя там и написано, что поставлен на кадастровый учёт в 2013 году, риэлтор говорит, что всё равно налог. Собираемся продавать в этом году всё за 2000000 рублей.

 

@52anna1988, в выписке возникновение права собственности какой год?

риэлтор своем мнение как обосновывает?

 

У вас есть личный кабинет на налог. ру? Посмотрите там каким годом за Вами числится это имущество, если по выписке из ЕГРн не можете определиться.

 

@Людочка, подскажите, пожалуйста, как лучше составить ДКП, чтоб минимизировать налог? Продаем бабушкин ЗУ с летним 2х эт домиком и бытовкой, цена продажи за все 1 900 000р (по кадастру 1млн310). В ДКП хотим указать кад номера и цены на каждый объект в отдельности.

ЗУ в собственности с 2012г, более 5 лет, кадастровая стоимость 600 000 р.

Здание (нежилое здание, дом) – по факту 2х эт каркасный летний дом, в собственности с 2017г, более 3х лет, кадастровая стоимость 650 000р

Здание (нежилое здание, хоз. постройка), в собственности с 2017г, более 3х лет, кадастровая стоимость 60 000р.

Возникли вопросы:

1) ЗУ без налога, а на строения вычет 1 млн или 250 000? Нежилое здание, дом - это садовый дом или иные строения? Если только 250 000, то хочу указать Нежилой дом 650 000 *0,7=455 000 и Хоз. постройка 60 000 *0.7=42 000.
Тогда 497 000-250 000=247 000 *13% =32 110р

2) Есть договор на строительство каркасного нежилого домика с чеком на 312 500р и указанным адресом участка. Но договор оформлен между застройщиком и мной (внучкой), а ЗУ и все строения на бабушку. Не подойдет? Если подходит, то можно использовать и вычет 250т.р. и чеки? Или что-то одно?

3) Можно ли стоимость ЗУ в ДКП указать в 2 раза больше кадастровой (1 403 000 р)? Налог не платим, т. к. более 5 лет?

Заранее благодарю за ответ.

 

@Sergey_Ka,
Начнем с того, что что у Вас по факту никого из налоговой не интересует. Смотрим все по документам. Что Вы продаете.
1),3) Земельный участок в собственности более 5 лет, значит доход от его продажи никого не интересует и сюда можно загнать суммы, которые Вы хотите получить сверх. На основании ст. 220 НК РФ имущвычет при продаже предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей;
Если бы у Вас был оформлен в собственность жилой дом или садовый, имущвычет предоставлялся бы в размере 1 млн. руб.
Однако, как я понимаю, у Вас оба здания - нежилые, а по нежилым имущвычет только 250 т. руб. (В случаях, когда объектом гражданско-правового договора купли-продажи является нежилое помещение, налогоплательщики имеют право на имущественный налоговый вычет в размере 250 000 рублей.<Письмо> ФНС России от 14.01.2014 N БС-4-11/231 "Об имущественном налоговом вычете" (вместе с <Письмом> Минфина России от 23.12.2013 N 03-04-07/56593)
2) По поводу расходов на строительство каркасного домика, конечно плохо, что договор не на собственника, а расходы хотя бы ее? Если нет документов, подтверждающих ее расходы, то заявить 312,5 т. р. Вы конечно попробуйте, вдруг пройдет. Одновременно по одному и тому же продаваемому объекту и расходы и имущвычет заявить нельзя.
Получается у Вас два здания подпадают под налог и налоговая база 455+42=497 - 250 = 247 х 13% = 32,11 т. р.
Т. е. если Вы все продаете за 1900 т. руб., конкретно расписываете стоимость каждого продаваемого объекта, что один дом продаете за 455 т. р., а другой за 42 т. р., а цена за землю указываете 1403 т. р. и тогда на следующий год обязательно подать 3-НДФЛ не позднее 30.04.2021 и не позднее 15.07.2021 заплатить налог 32110 руб.

 

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста - Участок в СНТ, собственность с 2008г. (кадастровая 688тыс) Построил дом 2013, 23 января 2018 получено свидетельство с указанием, тип дома - жилой.(кадастровая 1 112 тыс) Хочу продать дом родной сестре, именно продать, нужны документы о легальном происхождении средств для иностранного банка. Родители и сестра просят не отдавать чужим людям, в связи с этим оставляю его в семье по сниженной цене. Если в договоре пропишу отдельными строками сумму участка - 500 тыс и стоимость дома 800тыс, не будет ли вопросов у налоговой по цене? Я так понимаю с ЗУ платить налог не нужно, а вот с домом не понятно. С марта 2019 не работаю,(справка 2НДФЛ при увольнении получена), действует ли на меня вычет в размере миллиона и будет ли в моем случае достаточно только подать декларацию 3НДФЛ или же придется оплатить еще и налог? Огромное спасибо!

 

Я правильно понимаю, что дом построен в 2013, а оформлен в собственность в 2018? Тогда при кадастровой стоимости на 1 января года продажи 1,112, налоговая база будет считаться с величины не ниже, чем 0,7 от кадастровой, т. е. 778,4. Поэтому продав дом за 800 т. р., Вы вправе заявить имущвычет и налоговая база по дому будет нулевая. Землю в декларации можно не отражать, поскольку доход от ее продажи вообще не облагается НДФЛ. А нельзя ли продать землю с жилым домом супругу сестры, чтобы он смог получить имущвычет по расходам на покупку жилого дома? Или он уже воспользовался имущвычетом и тогда это не актуально.
У Вас обязанность не позднее 30.04.2021 представить в налоговую 3-ндфл с доходом от продажи жилого дома и имущвычетом. Т. е. налоговая база нулевая, НДФЛ нет, но декларацию представить в срок обязательно. Иначе штраф 1 т. р.

 

где то читал что если срок владения более 5 лет, то декларацию представлять не нужно

 

Большое спасибо за ответ!
Да, все верно, собственность на дом оформлена в январе 2018.
Они не расписаны, живут более 10 лет, с парой детишек. Мне будет спокойнее, если оформлю на нее)

И еще один загадочный для меня момент) - Часть будет оплачивать наш отец, переводом со своего расчетного счета. Имеет ли значение, переведет он мне 650тыс и 650тыс сестра или лучше, что бы он перевел деньги сестре с назначением платежа "Дарение", а она уже отправила всю сумму по договору мне? Или родственные платежи вряд ли кому будут интересны? Спасибо!

 

Только не срок владения, а нахождения в собственности. А в собственность автор оформил дом только в 2018 г

 

Конечно лучше, чтобы расходы были сестры. Ведь по договору она покупает. И для иностранного банка так будет понятнее.

 

Добрый вечер.
У нас такая ситуация. Землёй владеем с 2008г, дом введен в эксплуатацию в 2017г.
Продаем за 4,5 миллиона. По кадастру 11,5
Мы можем, верней проблем не будет, если укажем за землю 3,5, а дом 1?

 

Здравствуйте, верно всё, так и надо делать
только по кадастру учтите, что при цене ниже 70% Вам НДФЛ начислят на 70% от стоимости объектов

 

Кадастровая 11,5 откуда они взяли эту цифру? Я и за половину не продам, дом просто коробка без отделки и без газа. Что делать в моем случае?

 

Попробуйте http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/135e0b9c50769c66cfa8e7e5fb71b918a70702e4/