НДФЛ при продаже неделимого имущества с разным сроком владения (более 3 (5) лет и менее 3 (5) лет)

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Так ответы разные: конт. центр говорит что можно продать дом и участок и при этом не попасть на 13% от суммы выше 1млн.
местный налоговик говорит что любая продажа недвижимости в отчетном периоде суммируется и я должен оплатить 13% от суммы выше млн.

спасибо Вам...

 

Суммируется, но только для одного вида объектов. Если вы продадите 2 участка. или 2 квартиры, то такие продажи суммируются, в ином случае, нет

 

По-моему Ваш почти случай. Не обращайте внимание, что участок не куплен - главное он более 3-х лет. И еще, продаваемое имущество согласно ст. 220 НК РФ суммируется по категориям: вся недвижимость и все остальное. Там есть волшебные слова после перечисления имущества
"но не превышающих в целом 1 000 000 руб."Т.е. в переводе на русский ст. 220 НК РФ говорит, что по недвижимости вычет 1 млн. руб., по остальному имуществу - 250 т. р. или документально подтвержденные расходы и там и там. + Еще ст. 217 + 217.1 НК РФ - там про имущество в собственности не мене 3-х лет (с 01.01.2016 - даже 5 лет). Значит, в Вашем случае, если дом стоит до 1 млн. руб.-нет объекта налогообложения.
Вопрос: О налогообложении НДФЛ доходов от продажи земельного участка, полученного в дар в 2009 г., и построенного на нем жилого дома (в собственности с 2013 г.).

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 1 октября 2014 г. N 03-04-05/49121

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Из обращения следует, что в 2009 году налогоплательщиком в порядке дарения от отца получен земельный участок. В дальнейшем на указанном участке был построен жилой дом, право собственности на который зарегистрировано в 2013 году. В настоящее время налогоплательщик планирует продавать указанный земельный участок вместе с жилым домом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.
При этом пунктом 3 статьи 210 Кодекса установлено, что для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная пунктом 1 статьи 224 Кодекса, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 - 221 Кодекса, с учетом особенностей, установленных главой 23 Кодекса.
Согласно подпункту 1 пункта 1 и подпунктам 1 и 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Вместе с этим в соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.
Исходя из вышеизложенного при продаже налогоплательщиком жилого дома, который находился в его собственности менее трех лет, у налогоплательщика возникает доход, подлежащий обложению налогом на доходы физических лиц. При этом налогоплательщик вправе воспользоваться имущественными налоговыми вычетами, предусмотренными статьей 220 Кодекса.
Доходы от продажи земельного участка, который находился в собственности налогоплательщика три года и более, не будут подлежать обложению налогом на доходы физических лиц на основании пункта 17.1 статьи 217 Кодекса.
При этом в целях применения вышеуказанных норм Кодекса в договоре купли-продажи должны быть отдельно выделены стоимости земельного участка и жилого дома.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р. А. СААКЯН
01.10.2014

 

Если не желаете рисковать - укажите в Договоре 1 млн рублей в общем - например, 800 за дом и 200 за участок. Договор один и за дом и на землю

 

Позвольте вдогонку еще один вопрос. А налоговую не привяжется что я дом продаю за 1 млн, когда его кадастровая стоимость 2,6?
И еще, на сделке будет два договора купли продажи один на дом, второй на землю так?

Помогите советом пожалуйста!
Продаю дом с землей.
Дом менее 3-х лет, земля более 3-х лет.
Дом кадастровая 2600, земля 2300.
Хочу составить два договора купли продажи на дом и на землю отдельно.
Дом указать 1млн, участок 2,9.
Можно будет спать спокойно?
Или как действовать? Очень запутался, риелтора не знают, звонки бухгалтерам с авито вообще смех и грех)
пс. цену в дкп могу указать любую, почти)

 

Дом в каком году зарегистрирован?

 

в 2015-м

 

Можете

 

а можно еще в догонку?
Сейчас, если регистрировать в 2016, то налог берут как-то иначе?
И еще вопросик, мне делать два договора купли продажи или один с указанием в нем цены на дом и землю в отдельности?

 

С 2016 ГОДА налог считаут от кадастровой стоимости

Дом кадастровая 2600, земля 2300. вот с этого будите платить или понижайте стоимость через суд. Больше ни как.

По дарению тоже не прокатит!

 

Так и где истина?

 

Истина что в кадастре есть от этого и пляшем

 

Вы двигаетесь в правильном направлении. При продаже жилого дома право собственности на который оформлено до 01.01.2016 кадастровая стоимость (ст.217.1 НК РФ) еще не применяется. Обратите внимание, при дарении МФ РФ считает, что доход нужно определять из кадастра (от 17.05.2016 №
03-04-07/28135).
Поэтому Вы вправе указать в договоре (можно отдельно, можно в договоре о продаже дома и участка, но обязательно с разделением сумм по каждому объекту) рыночную стоимость имущества.
Если право собственности на дом было бы оформлено с 01.01.2016 (или дом не продавался, а дарился), нужно было бы считать налоговую базу от кадастровой стоимости.
P. s. Чтобы спать спокойно, я обычно советую, на всякий случай заручиться вырезками с датами из газет, скрин-, объявлениями и т. п., подтверждающими, что в это время похожие дома примерно так и стоили.

 

Можно обойтись и одним, просто надо прописать, что по чем продается.

 

Главное не писать в договоре сумму превышающую расчётную кадастровую, а то тогда точно попадёте на налог.