НДФЛ при продаже неделимого имущества с разным сроком владения (более 3 (5) лет и менее 3 (5) лет)

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Добрый день. Прочитала, но ничего не поняла. Пожалуйста объясните на цифрах. Февраль 2014 куплен участок за 1 600 000 руб., кадастровая стоимость участка 1 000 000.(обещают к концу января поднять в три раза). Ноябрь 2015 года полученно свидетельство на дом и кадастровый паспорт, где кадастровая стоимость дома 12 000 000. Выставляем на продажу дом с участком за 11 000 000 руб., что я буду должна любимому государству? Спасибо.

Да, забыла написать, при получении кадастрового паспорта на дом сумма есть, но в этом году не пришёл налог и при просмотре на сайте, дом есть, а кадастровой стоимости нет. На землю все нормально, налог пришёл.

Ещё такой момент в свидетельстве на участок и на дом в строке: документы- основания стоит одно и то же "договор купли - продажи от 14.02. 2014". Это дата покупки участка.

 

Я правильно понимаю, что право собственности на зем. участок у Вас оформлено 2014 годом, а на дом - 2915? Тогда про 217.1 НК РФ (об исчислении дохода в размере не менее 0,7 от кадастровой стоимости) мы забываем. У Вас будет объект налогообложения только от продажи земучастка и дома. Причем в договоре в Ваших интересах разделить стоимость земучастка и стоимость дома. Т. к. если Вы продадите земучасток позже февраля (берете право собственности на земучасток и отсчитываете 3 года), то у Вас по земучастку не будет налоговой базы. Что касается дома, то поскольку он находился у Вас в собственности менее 3-х лет, Вы вправе рассчитывать на имущвычет в размере 1 млн. руб.

 

@Людочка, Спасибо за ответ. Право собственности на участок в 2014, а на дом в 2015. Если я за все хочу получить 11 000 000. Правильно ли я понимаю, за участок ставим цену максимальную, например 6 000 000, и так как прошло более трёх лет налог не платим. А дом за 5 000 000, тогда налог будет 520 000.
5 000 000-1 000 000=4 000 000*0,13= 520 000

 

Да, все правильно.

 

Здравствуйте, подскажите пожалуйста, купил участок весной 2013 года, на нём построил дом (недострой) ,но сложились обстоятельства что нужно продать его, покупатель просит что бы в документах была указана вся сумма, нужно ли мне будет платить налог с продажи дома ?
Разрешения на строительство начал оформлять...

 

Я правильно понимаю, что Вы хотите продать земучасток, который был у Вас в собственности более 3-х лет и недостроенный жилой дом? По земле у Вас нет объекта налогообложения, что касается недостроя, то там вычет на сколько я помню, только 250 т. руб.,остальная сумма под налог.

 

Добрый день!
Вопрос к форумчанам: имеются два смежных земельных участка, один куплен в 1995 году, другой - в 2006. Понятно, что с момента владения уже прошли положенные три (пять) лет, и, если участки продавать, то вроде заполнять 3-НДФЛ будет не нужно. Но... на старый участок (1995 г) ранее возникшее право зарегистрировано недавно (раньше было розовое свидетельство). Как быть с 3-НДФЛ в этом случае? Нужно ли будет подавать налоговую декларацию после продажи?

 

От цвета свидетельства право и сумма подоходного налога не меняются

Декларация не подаётся

 

Не нужно. Вот, что пишет МФ РФ:
Вопрос: В соответствии с постановлением местного органа власти Московской области физическому лицу был предоставлен земельный участок, расположенный в одном из районов Московской области. На основании данного постановления физическому лицу в 1995 г. было выдано свидетельство о праве собственности на указанный земельный участок.
В августе 2011 г. данный земельный участок был внесен в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдано новое свидетельство о праве собственности.
В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению НДФЛ (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
С какого момента для целей получения имущественного налогового вычета по НДФЛ следует исчислять срок нахождения в собственности данного земельного участка: с момента получения свидетельства о праве собственности на земельный участок в 1995 г. или с момента внесения прав на земельный участок в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и получения нового свидетельства о праве собственности на земельный участок?

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 2 декабря 2011 г. N 03-04-05/5-992

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Из письма следует, что свидетельство о праве собственности на земельный участок было выдано в 1995 г. В августе 2011 г. данный земельный участок был внесен в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдано новое свидетельство о праве собственности.
Получение нового свидетельства о праве собственности на земельный участок в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не прекращает право собственности на данный земельный участок, а носит правоподтверждающий характер.
Учитывая изложенное, для целей получения имущественного налогового вычета срок нахождения в собственности данного земельного участка следует исчислять с момента возникновения права собственности на земельный участок на основании свидетельства, выданного в 1995 г.

 

Если два участка (1995 и 2006 г.) объединять в один, соответственно меняются все документы (в т. ч. присваивается новый кадастровый номер вновь образуемому участку), а затем этот участок продать, в этом случае нужно будет заполнять 3-НДФЛ?

 

Если сейчас объедините и продать не дождавшись 5 лет, то да Вы правы, будет НДФЛ и надо представить 3-НДФЛ.Вот выдержка из письма МФ РФ от 27.06.2012 г. N 03-04-05/7-786
Вопрос: О порядке налогообложения НДФЛ доходов от продажи унаследованных супругой в 2011 г. приобретенных в браке более десяти лет назад жилого дома и двух земельных участков, которые впоследствии были объединены в один участок.
Ответ:
По вопросу продажи объединенного земельного участка сообщаем следующее.
Согласно ст. 11.6 Земельного кодекса Российской Федерации при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок и существование таких смежных земельных участков прекращается. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.
При этом на основании ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Пунктом 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.
Таким образом, поскольку при объединении земельных участков возникает новый объект права собственности, которому присваивается новый кадастровый номер, а данные объекты прекращают свое существование, срок нахождения в собственности образованного при таком объединении земельного участка исчисляется с даты его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Учитывая вышеизложенное, поскольку вновь образованный земельный участок находится в собственности налогоплательщика менее трех лет, то он имеет право на имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, в размере, не превышающем 1 000 000 руб. Доход, превышающий названную сумму, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

 

На участке стоит старый, полуразвалившийся бревенчатый дом. При объединении учасков вновь образуемый земельный участок будет продаваться с расположенным на нём домом. Про имущественный вычет в 1 000 000 знаю, но вот незадача, дом (который страховщики в позапрошлом году оценили в 15 тыс) судя по кадастровой стоимости с сайта налоговой стоит 990 000 рублей! Плюс земля 400 000 рублей за два участка. А продать всё это можно максимум за 500 тысяч (вновь образуемый участок + дом). Т. е. продано всё будет меньше налогового вычета в один миллион, а по кадастровой стоимости всё это оценено примерно в 1400 000 рублей. Как будет формироваться 3-НДФЛ в этом случае?

 

Свидетельство о праве собственности на дом оформлено до 01.01.2016 г. ? Если ответ положительный, то Вы можете поставить рыночную цену и налоговая (если решит, что Вы занизили цену) только через суд сможет доказать обратное. Если же право собственности оформлено с 01.01.2016 и позже, то Ваш доход от продажи дома будет = 70 % от кадастровой.

 

Дом был куплен вместе с участком в 1995 году, по договору, заверенному нотариусом. Тогда на дом никаких свидетельств не выдавалось, только свидетельство на землю. Регистрация права собственности на дом прошла в 2016 году. Могу ли я считать, что дом, так же как и участок, принадлежит мне с 1995 года? Ведь это освобождает от заполнения 3-НДФЛ в случае продажи.

 

Да, можете. Положения ст. 217.1 НК РФ (про 70% от кадастровой стоимости) применяются в отношении объектов, приобретенных с 01.01.2016.