Строительство домов на продажу, инвестирование в недвижимость

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

С этого и нужно начинать. Доходы от хат могут быть такие же, но более прогнозируемые.

А разве земля определяем будет ли это дача или дом?

Новый тренд - окна в шахматном порядке)

У меня ощущение, что людям пофиг на место или это играет малую роль.
Вот фото. Вид из подъезда и из квартиры (на последних фото), есть храм, его не видно (справа) вся инфраструктура, лес, школы, дет. сад, озеро, лес, птички поют, белки бегают - из окон видно, 1мин. пешком до остановки и 40 -60мин. до Выхино на автобусе/маршрутке. Одно из лучших предложений в городе по расположению/инфраструктуре (сосед не так давно живет, но выбирал именно из выше перечисленных параметров и говорит, что домов в нашем городе единицы). Но люди смотрят по цене. Им на вид из окон и все остальное - пофиг, главное цена. Причем стоит дешевле, чем такой же метраж в стоил бы в 5 эт. "хрущевке".

 

А можете смету на ремонт квартиры выложить? Очень надо. Спасибо.

 

Оч верно - мы не успели сделать отделку на даче - при года сезонно прожили в гипсокартоне. Покупатели выбрали нашу, потому что домик " не б/ у". И при этом обои по клеил и он " только твой".
Я бы изучала рынок на предмет: можно ли купить примерно то, что собираетесь строить, на 1-1.5 дешевле?
Причем поездить по конкретным продающимся домам, и поторговаться, посмотреть готовность продавцов уступать до себестоимости. Параллельно можно выставить свой участок, чтоб понять, кому интересны те места, и сколько готовы дать. А, может, переложиться на 25-30 км поближе, и строить дом ПМЖ. 70 км далековато от денег...

 

Чтоб продать что-то нужна хорошая визуализация.
Как уже выше говорилось:
- красивый фасад дома (т.е. не виниловый сайдинг);
- внутри белые стены под оклейку/покраску, разводка по дому всех коммуникаций;
- забор, ворота, калитка, подъездная дорога;
- внутри травка, минимальные дорожки, парковочное место для а/м, минимальные посадки;
- баня (желательно).
Когда все это посчитаешь то увидишь, что стоимость опций для успешной продажи начинает приближаться к стоимости самой коробки.
Коробка стоит в районе 25-30 тыср/м2, т. е. дом 100 м2 стоит минимум 2.5 млнр (это себестоимость), а готовый объект на продажу с отделкой, участком и т. д. будет себестоимостью под 4-5 мнлр.
Т. е. продавать надо за 5-6 млнр. Вот такой целевой клиентский сегмент и надо искать.
В противном случае попадалово и ностальгия по вкладу в банке...

 

Мамонов добрый день, направление хорошее, строй и не бойся, поставь на одном участке каркасный дом, с мокрым фасадом (отделка) как говоришь руки растут из нужного места ты за сезон его поставишь, надеюсь как строитель ты сам сможешь прикинуть затраты, и продашь его в тот же сезон, даже ни капли не сомневайся, я на дмитровском направление занимаюсь покупкой, стройкой и продажей. Внутреннюю отделку сделаешь комбинированную, кстати многие покупатели даже не спрашивают из чего стены сделаны) но делай качественно как себе, если что помогу продать есть один ком ход

 

Да. Есть и такие. И их наверное большинство.
Но есть и те, кто выбирает. Тоесть те кому важно чтоб было красиво. Люди романтики по натуре и они не захотят жить в пром зоне даже если садик прям в доме.
А вид из окна действительно шикарный. Я бы взял такую квартиру.

 

Да нет у меня ни какой сметы как таковой. Всё на черновиках в процессе работ. Объекты (квартиры) незамысловаты и однотипны в своём роде в отделке на продажу. И я не вижу ни какого смысла в точных расчётах..бумаги больше и времени угрохаешь на то, что в итоге практической пользы не принесёт. Есть бюджет который определяю от него и танцую. Работягам ставлю конкретную цену. Недавно двушку отделывал. Рабочие запросили 350. Я сказал- 200. Подумали, согласились. Конечно иной раз приходится быть чуть лояльнее к рабочим с такими условиями по цене. Но на качество это мало влияет. Есть основные параметры которые категорически не разрешаю нарушать...а есть мелочи, которые не принципиальны и рабочие могут упростить себе работу...
+ Импровизация и кой какие вариации есть по ходу дела прямо. Остался материал с другого объекта, например три пачки разного ламината- значит в прихожей будет кант по краю из темного ламината, а основной светлым. Или кладовка будет вразброс набрана по полу. Обои тоже самое- остатки- идут на отделку сан узлов (туалетов)..или комбинируются в комнатах..например одна стена совшенно другого рисунка (в разумных пределах совместимости).. В этот раз в гардеробной комнате собрал все остатки обоев..видов 10 вышло. И смотрится хорошо, если правильно скомбинировать. Кстати люди оценивают это как дизайн. В одной квартире потолок лоджии вообще обшил горбылём с абзолом. Был просто под рукой случайно. Покрасил лаком и получился шедевр. Все кто смотрел-отмечали как красиво получилось..А я делал это потому что сэкономил на вагонке, а людям видится это как оригинальное решение. Материалы в основном из Леруа...многое со скидкой или на распродаже. ни каких дорогущих обоев..ни каких многоуровневых потолков..Это всё неликвидно и зря потраченные деньги. Полы ламинат везде, кроме ванны и туалета. Ламинат правда стараюсь брать более менее качественный. Но знаю людей которые на продажу гонят дешёвый ламинат по 150 рублей за квадрат в Леруа. Он очень недолговечен и мне просто стыдно такое делать..Я беру за 300-350. Иногда со скидкой остатки распродают вполне неплохих коллекций. В общем экономия на чём только можно. Плитка тоже недорогая в ванную..Но стараюсь придерживаться классики..Бежевые коллекции с вставками узора. Сан узел плитка на полу и не всегда на стенах. Последний раз только до уровня 80 см плитка по стенам. остальное остатки красивых виниловых обоев. И смотрится намного интересней чем полностью плитка, при том что затрат меньше.
Стяжка самая дешёвая. М 150 иногда даже применяю если удаётся купить с доставкой недорого. Отлично держится и ни чего с ней не будет. Стены под штукатурку, но не все. Если стена более менее ровная, то просто чуть вытягиваю гипсом и шпаклюю. Неровности не заменты в итоге мелкие. Электрику стараюсь оставить сущестувующую...добавив немного розеток. Люди это оценивают если уточнить, что мол розетки подкоректированы и что в каждой комнате выведено ТВ. Интернет роутер в прихожей на стене вверху самый дешёвый уже в комплекте. На кухне фартук из притки или чаще из МДФ. Проще, дешевле и смотрится красиво.
Сантехника в ванной среднего уровня..но со вкусом..Сама ванная- обычная акриловая. Мебель ванной через инет магазин.
Люстры в провинциальных магазинах. Люстры везде обязательно вешаю это законченный вид. Карнизы не делал в этот раз... На цену не влияет..Общий вид от них не лучше не хуже.
Кстати иногда в провинциальных магазинах строительных и хозяйственных можно найти немало материалов прошлогодних по бросовым ценам. закупленные ещё по старым ценам..В провинции такой товар залёживается и можно взять с приличной скидкой. Ручки для дверей везде стоили по 400-600 рублей. Я купил в провинциальном магазине точно такие де по 180! И рады были что купил. Кланялись.
И т. д.
Сложного ни чего нет. Главная цель- минимизация затрат, при сохранении должного товарного вида.
Вид должен быть на уровне приближённом к евроремонту.
некоторые делают очень убогие ремонты, самые простые до безоьразия. Некоторые наоборот лепят супер евроремонты. Я занял среднюю нишу. Она устраивает многих. Людям нравится..хоть и без изисков. Заезжаешь и живёшь прям сразу.
Особенно ипотечники интересуются и пенсионеры, которым нехочется возиться с ремонтами.
В общем контингент разный.

 

Переложиться не вариант. Есть уже вполне неплохие участки и либо я их себе оставлю и буду строиться..либо как вариант рассматриваю сейчас застройку на продажу, а себе перезакуплю позже ..
Так что думаю пока.
Но вы правы..Надо поездить по подобным объектам и пронюхать что почем и как дышит рынок в реальности

 

@Мамонов, " да все понятно, но что конкретно? Что ты имела ввиду" - как в известной песенке.
Я в одну дамскую каску 100 кВ квартиру с чернового до качественного премиум за 4 месяца отремонтировала.
жалею, что без предварительной сметы.
Смету охота: например, сколько на Вашу 2-ку ушло денег на черновую, на ванну/санузел под " ключ" и почем плитка, ванна, унитаз и "мебель из интернета".

 

Извиняюсь, но не заморачивался детальными расчётами.
Не вижу для себя ни какого практичского смысла в этом. Делаю только комплекс и только новостройки. Мне без разницы сколько стоит стяжка, сколько стоит поклейка обоев. Меня не интесуют цены строителей в отдельных видах работ. Строительные бригады редко считают так досконально...Их интересует квадратура и общий уровень отделки который от них требуется за эти деньги.
Плитка в основном со строительного рынка. Мебель и сантехника в инет магазине просто дешевле.
Задача простая- купил квартиру за 2млн, вложил 500, продал за 3-3,3 млн. Срок вложений- от месяцев до полугода.
остальные детали несущественны поэтому даже не заморачиваюсь.
Стоимость потраченых материалов считаю в самом конце. Что толку если я просчитаю их вначале?...Если мне не хватит денег. я всё равно докуплю сверх лимита, не зависимо от расчётов..Потому расчёты условны и чисто из практики. Знаю что примерно 4-4,5 тыс на квадрат отделки уходит по материалам. Для моей деятельности этих знаний достаточно.

 

Но сейчас квартира висит уже 4 месяца в продаже. Приходили смотрели...но в последние 2 месяца даже не звонят. Правда цену нереальную я заломил. Причина проста- нет нужды в срочной продаже. Рынок нестабилен. В деньгах сидеть сейчас не менее опасно чем в недвижке. И рынок стоит практически. Риэлторы в парикмахеров переквалифицируются. Даже если цену хорошо опустить, не факт что тут же возьмут.
Но к весне скину цену, если не удастся продать с большим наваром. Потому что не весну есть финансовые планы.

 

Смотря какую отделку, конечно. Если в гипсе мо шпаклевкой, то будут трещины, а если в деревянной отделке, то рисков поменьше будет. Потому что дом еще подсядет при зимовке с отоплением. Дом подсядет, а элементы деревянной отделки еще усохнут, например, на вагонке появятся заметные щели, зазоры в наличниках и пр. То есть можно не достичь изящности в отделке...

За год массив бруса не просохнет. Если внутреннюю отделку в такой спешке еще можно как-то принять и понять, то фасадную и тем более с утеплением делать категорически не советую спустя всего год с начала постройки дома. Как Вы правильно подметили, между венцами образуются неплотности, которые уже никогда и ничем не уплотнятся (внутренняя и наружная отделка ведь не позволят это сделать), что приведет к загниванию древесины стен. Гибкие крепления ограничивают возможности и доставляют неудобства монтажа фасадной отделки. Возможны перекосы, деформации. А фасадная отделка - недешевое удовольствие ведь...

Об этой доводке и речь...
Можно ускорить все процессы, построив из сухого бруса.

 

Предварительная смета вам мало что даст квтати в вашей работе.
Клиентов интересуют эти подробности лишь условно и далеко не всех. Они смотрят итоговую цифру. и как бы детально вы не расписали каждый забитый гвоздь, им на это плевать, если общая цена зашкалила их ожидания.
Мало того, скажу вас как строитель строителю- Я раньше когда работал на заказ, иногда сталкивался со сложными в расчётах нестандартными видами работ или объёктами. ну например отремонтировать крыльцо в доме, заменить часть фасада, подкорректировать проводку или сделать уличную разводку освещения и электроснабжения. (в основном электрикой занимался). Так вот иногда, вместо того чтобы считать каждый вероятный гвоздь который мне придётся забить в процессе работ...я просто прикидывал навскидку, сколько времени у меня уйдёт на выполнение этих работ. И тупо умножал количество дней (с небольшим запасом) на сумму которую желал иметь в день. и получал тут цифру которая меня устраивала. Ибо не раз начиная просчитывать до мелочей как раз таки нарывался на проблемы. Потому как иногда сложно адекватно оценить трудозатраты по некоторым видам работ и условиям их производства. Одну и ту же стяжку но на разных объектах я мог делать за разные деньги, потому что условия работ разные, объёмы разные и т. д. цены отличаются при этом на порядок. И иногда гораздо проще считать по вероятным трудозатратам, а не по расценкам.
Вернувшись к примеру с двушкой этой:
знаю, что двое расторопных строителя отделочника, выполнят этот объём примерно за 2 месяца.
В итоге у них зарплата в месяц выйдет по 50 тыс. Не много конечно, но и не мало, учитывая что я периодически подкидываю им такие объёмы и то что отделочники из Молдавии. Они рады и этим деньгам. Тем более зная что я не обману и не кину их. Как договорились так и заплачу.
Ну и смысл мне расчитывать стоимость стяжки?
ни какого.
И вам советую особо не заморачиваться на этом. Детальные расчёты больше нужны на небольших объёмах где выделены именно эти работы в качестве единственных.
Но и вэтом случае всё условно)
Вы же не поедете заливать стяжку в одной лишь комнате или оштукатурить одну стену в ванной. Вы поедете на такие работы, если только в два или три раза будет увеличена их строимость относительно прайсовой.

 

Согласен. Гипсовая отделка в деревяном доме вообще очень прихотлива. Но под обоями например мелких трещин не будет видно. Вместо гипса я бы вообще использовал ОСБ или фанеру с армированием и шпаклёвкой стыков и поклейкой плотных обоев.
Гипс от перепадов температур может попросту начать крошиться в части шпаклёвки .. Или шпаклёвку надо выбирать какую-то особую, пластичную...
Речь идёт всё таки не о премиум классе...а потому не требуется идеально выровненных стен..Достаточно просто элементов декора с обоями. Основной массой на мой взгял, в отделке такого дома должно быть именно дерево. Блокхаус или вагонка.
Потолки на мой взгляд в некоторых комнатах можно сделать натяжные. Смотреться будет современно. Вагончатые потолки очень неоднозначно смотрятся. Не все любят такой стиль нынче. Натяжной потолок можно крепить к периметру отделки стен, который предусмотрен с зазором до балок перекрытия, в связи с вероятной усадкой дома. Тогда получится конструктив дома как бы отделён от отделки в этом смысле.
Хотя конечно если есть возможность подождать полной усадки - это идеально. Правда полной усадки не бывает..Бывает лишь этапы её основной части, и вечная усадка, подвижки дома в процессе жизни.

 

Тоже не совсем согласен. нет..в ваших словах немало разумного..я не спорю.
Но о каких неплотностях вы говорите? Основная усадка прошла. Древесина высохла практически. Межвенцовый утеплитель можно подкорректировать с учётом появившегося кручения и щелей (хотя на практике мало кто заморачивается этим ибо щели незначительны). Дом ведь под обшивку с двух сторон и под утепление внаружи. При таком условии неплотности между брусом не критичны в плане холода (если они конечно не с палец). 10 см минваты в добавок это прилично. И о каком загнивании речь? Вы хотите сказать что если между венцами зашитыми с двух сторон повяились неплотности то там начнёт гнить? С чего? Туда влага даже не попадает.
А вот перекосыи деформации конечно возможны. Но опять же врядли, сли основная усадка всё таки прошла уже. Да и ни кто не мешает сделать скользячей обрешётку наружной обшивки и оставлять сверху небольшой зазор прикрытый декоративной планкой например.
Нюансы ест. Я согласен. Но они в большей степени решаемы. И не забывайте что дома на продажу, а не для себя. Это конечно не значит что надо гнать полную халтуру...Но какими-то мелочами можно и пренебречь