Строительство домов на продажу, инвестирование в недвижимость

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

При освобождении площадки готовых изделий на ДСК, предлагали остатки серий (панели от многоэтажных домов серий которые уже не строят). Я спросил а куда их берут. Цена 1000 рублей за любую панель самовывозом. Инженер обещал набрать дом 100 м кв из 40 панелей. Ну однушку и трешку в подьезде. 181 серия цвет плитки разный. Еще надо фбс на фундамент, 40 шт, можно бу и палок на мансарду. Крыша естественно плоская, лучше закрыть двухскаткой. Видел я и дом такой, три этажа один подьезд. Панели за самовывоз со стройплощадки. Бракованные. Нельзя из них дом 27 этажей строить. А трехэтажный стоит.

 

ну во первых за 20 лет он принесёт прибыли по 20 % в год. Ведь участок останется и будет стоить денег даже если дом снести. И мало того, денег он будет стоить немалых ибо через 20 лет посёлок разрастётся и обрастёт инфраструктурой. так что гешефт очень неплохой получается при практически полном отсутствии рисков.
далее на счёт Европы:
Как раз там, равно как и на Западе, рынок аренды развит более чем рынок собственного жилья. и всё идёт именно к аренде как наиболее выгодному варианту проживания. Это вообще целая философия зарождающаяся в цивилизованных странах и неизбежно перекочующая со временем и в ныне пока ещё развивающиеся типа нашей.
смысл этой философии в том. что свобода передвижения и всё более открытые границы, дают гражданам всего мира жить там где им хорошо сиюминутно. и всё меньше людей хотят быть привязаны намертво к конкретному месту жительства...тоесть иметь свою личную недвижимость.
И это разумно. И это по своему даже выгодно. Вопрос лишь в том, чтобы находить какие-то перспективные и надёжные активы для вложения своих капиталов. Ведь не секрет, что недвижка пока в этом смысле является одним из лидеров. Поэтому люди, особенно в недоразвитых странах так щепетильно относятся к вопросу имения собственной недвижимости.
Социальная инфраструктура цивилизованных стран, уде позволяет людям жить спокойно и счастливо не имея собственного жилья..И мало того, оно им даже мешает. ну зачем иметь свой дом и столько вкладывать в него, если можно жить всю жизнь припеваючи в съёмных...меняя их по желанию в любое время?
И в нашей стране уже формируется такая философия среди среднего класса. Сейчас она у нас выражается в большей степени в сегменте аренды дач и загородных участков. И кстати это большой минус для девелоперов на продажу. Люди стали предпочитать аренду ..а не собственность. Собственность обременяет ответственностью Аренда загородной виллы на месяц или на лето- выходит в разы дешевле, нежели покупать эту виллу в собственность. Богатые любди тоже это практикуют)
Ну зачем им покупать дом в маями если она там бывают всего две недели в году? Они за эти дентги могут снимать этот дом на протяжении 20 своих жизней.
Тоже самое и с жильём уже происходит.
Так что вы не верно видите тренд Европейского рынка недвижимости..там как раз таки - зарождается тренд аренды..а не ипотеки .

 

И кстати это перспективное направление девелопмента...в том числе и частного.
Дома и дачи в аренду.
Но страна у нас пока бедноватая... а потому вяло развивается этот рынок.
Но он есть и будущее именно за ним)
Концепция "Родовое гнездо" уже например изжила себя почти полностью в нашей стране. Именно поэтому так много огромных домов на продаже выставлено.
Дети стали улетать из гнёзд так далеко и быстро, что смысл в этом гнезде исчезает.
даже если оно нереально богатое и красивое.
да и семьи нынче не те. Всё больше люди становятся независимыми от семей..разводятся..живут гражданскими браками...и т. д. О каком семейном доме может идти речь в таких условиях?
И ещё добавлю:
в связи со всем вышеизложенным, а так же в связи с быстроменяющейся коньюнктурой рынка и технологий строительства, дома сроком жизни 100 лет становятся неактуаальными впринципе!
Это вообще отдельная тема.
Архитетурно и технологически, такие дома будут очень быстро себя изживать..гораздо быстрее чем состариваться. И под снос пойдут вполне ещё здоровые кирпичные коробки...которым стоять ещё лет 100 и 200.
Через 50 лет, современный классический коттедж из кирпича будет выглядеть убого и анахранически. Он будет выглядеть так как сейчас выглядят халупы 90-х...Полной бесвусицей и технически отсталыми.
Это я к ому. что будущее за домами, чей срок эксплуатации невелик.
Людям не нужны уже вечные иглы для примусов)
так же как и вечные машины сейчас. Люди хотят уже через 3-5 лет иметь новую модель..более современную и модную.
Тоже самое будет и с домами.

 

Ну вот. и я о том же. а я предлагаю не гостевой дом, а квадратов 60 например.
ну и плюс 15 соток в придачу. Хочешь помидорчики сажай...хочешь детишкам площадку детскую установи. Живи и радуйся..И всё это за 20 тыс.

 

на многоквартирник и таунхаус и дуплексы всякие- нужно разрешение на постройку и эксплуатацию.
А на частный домик ни чего не надо.
В этом прелесть тоже есть своя в случае если таунхаус не разрешают строить в вашем месте.
а вообще 12 соток можно поделить 2 по 6 или просто поставить 2 домика и уже плотность застройки в аренду увеличивается.

 

Представим что у вас есть 10 млн рублей.
У вас есть выбор, строить на продажу или строить в аренду.
Продажи нынче идут тяжело...и в перспективе давление на них только будет увеличиватьсч по ряду причин.
паралельно с этим кризис делает проблемным покупку жилья молодыми семьями и всё болшесклоняет их к аренде жилья.
10 миллионов это примерно 4 каркасных домика с отделкой и инженерией..размером по 60-100м2, каждый с участком по 6 соток. в черте города в посёлке ПМЖ.
Срок эксплуатации домиков- допустим 20 лет (хотя они проживут и дольше. но так далеко в планах смотреть трудно ибо коньюнктура рынка аренды может измениться сильно) Пусть будет 20 лет.
сдаём по 20 тыс в месяц (электричество отдельно)
условно по 2 тыс в месяц будет уходить на мелкое обслуживание и ремонт кой какой, налоги и т. д.
Остаётся 18 чистыми с каждого дома.
18х4=72 тыс в месяц чистой прибыли с 4 домиков (с капитала 10 млн)
10 млн/72/12 = 11,5 лет срок полной окупаемости вложений и выход на чистую прибыль.
При этом мы во первых- вложили деньги и они у нас в деле.
Во вторых- имеем стабильный доход с этого дела
в третьих- сохраняем вложенный капиталл в виде каких ни каких но всё же домиков, и участков под ними. Теоретически мы можем в любое время продать эти домики как готовый бизнес, вернув себе всю их стоимость. В таком случае можно считать что чистая прибыль начинается не через 11 лет а сразу.
В итоге дело в качестве инвестиций получается очень даже не плохое. И ни чуть не хуже вложений в квартиры, при том что мы выдаём новый продукт на рынок аренды. Тоесть конкурентное предложение на этом рынке.
Согласитесь, отдельный домик со всеми удобствами и землёй под огородик и зону отдыха. по своему более привлекателен нежели однушка или двушка в панельной пятиэтажке за эти же деньги аренды.

 

Если делать для аренды, то лучше на несколько семей.
Есть люди, которые однушку переделывают в 2 малогабаритки: например 1к.кв стоит 20т.р в мес., а малогабаритка 15т.р - итого 10 т. р разницы. Согласитесь. неплохо, когда платежи за ипотеку около 20т.р. - подход нужен.

 

Покритикуйте господа.

 

Согласен. Можно и в этом направлении подкорректировать проект.
Я только не уверен на счёт многоквартирного. Это ведь почти таунхаус уже..или дуплекс. На сколько я слышал там свои правила. А вдруг запретят две квартиры в одном домике?
В общем я не в теме особо в юридическом смысле.
Но направление мысли верное. Главное ещё не переборщить с плотностью заселения..иначе в трущёбы превратить можно домики эти.
всё таки отдельный домик привлекательней для клиента нежели на 2 семьи...
Хотя не знаю. Два входа сделал с разных сторон зеркально... и участок пополам заборчиком декоративным... И вполне вариант вроде бы. Но суть таже, просто строение одно единое вместо двух.

 

А если баньку ещё к каждому домику небольшую в конце участочка?
Тысяч 100 будет стоить примитивная банька из лафета или оцилиндровки.
Цена в таком случае может увеличиться до 22 тыс в месяц...Но привлекательность уже выше. Ибо банька есть банька...
ну и на участке можно чуток покумекать..Деревца опять же .. мангальчик ... детская площадоска небольшая с песочницей.
Это ведь классно, когда у детей свой газончик и качельки. А у папы свой навес под машину.
Только вот подумалось, что надо дома по проекту делать. Тоесть оязательно проект заказывать официальный. Это не дорого будет, но если что подстраховка. Мало ли пожар например. так хоть не самострой если что..мол вот ..всё по проекту. ни каких нарушений не было и т. д.
дело то серьёзное.

 

За это время как минимум один отделочный ремонт произойдет, тоже надо считать...

 

Пару сотен как минимум обойдется, думаю, в самом примитивном варианте.

 

Боюсь- не пару сотен, а 5-6.
Если сдавать в аренду- то только самый мелкий формат- 25-30 метров (а может и 15- 20!).И предложить лучшую цену на рынке- не 12 тыс. в месяц, а 10.
И почему только продавать или сдавать? Ты сделай такое предложение, которого нигде нет - допустим рассрочку по цене чуть выше аренды!
20 тыс. в месяц рассрочки на пять лет!- Пусть даже за маленькую студию!

 

Все здорово конечно, построил - продал - заработал.
Только вот с покупателями проблема. У народа сейчас просто нет денег, а если есть, то не тратят...ибо не стабильно, на подушку оставляют.
Повторюсь, себестоимость привлекательного объекта примерно 4 млнр. (или больше, т. к. цены почти на все стройматериалы заметно пошли вверх). За пятерку сейчас сложно продать дом.
Я бы не стал пока влезать в строительство на продажу, лучше в банк и худо-бедно проценты капают...

 

[QUOTE="СТАСНН, post: 14795055, member: 724491Я бы не стал пока влезать в строительство на продажу, лучше в банк и худо-бедно проценты капают...[/QUOTE]
Инфляция гораздо выше ставок по депозитам. Они будут обесцениваться в банке. Плюс к этому, еще всякие риски. Как в 1998 году.
Денег у народа нет... А поэтому надо строить вот такие дома https://country.realtor.ru/sale/lot/40396/