Строительство домов на продажу, инвестирование в недвижимость

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Применительно к данной теме.

Краткий экскурс в современное состояние рынка загородки в Мск и сложностях, с которыми сталкиваю застройщики.
- с одной стороны рынок загородки в Мск удобен для строительства на продажу. Т. к. это достаточно емкий рынок - на нём присутствует достаточно большое кол-во покупателей с разнообразными возможностями и бюджетами. Одним хочется дерево, а другим камень. Одним нужно максимально бюджетное жильё без излишеств, другие готовы заплатить за ПОЛЕЗНЫЕ (на их взгляд) излишества. (НО НЕ ПОНТЫ!). Иными словами - легко конкурировать, в том плане, что можно сфокусироваться на достаточно узком сегменте и создать продукт, оптимально подходящий под вкусы/возможности того или иного покупателя.
Оговорка. Это было ранее, а в кризисное время сильный крен в бюджетность = ценовая конкуренция между застройщиками на затоваренном рынке однотипных бюджетных продуктов = снижение прибыли у всех. Ну это в общем, есть и исключения...
- с другой стороны мы имеем низкие пороги входа на рынок. Т. е. практически любой, у кого достаточно средств, может запросто заняться строительством на продажу. Кроме того, девелоперы посёлков, которые раньше только землю продавали, тоже становятся застройщиками. Строительные фирмы тоже становятся застройщика и т. д. Короче, растёт конкуренция. Какие-то очевидные бизнес-схемы, удачные концепции, рекламные ходы - быстро копируется большим количеством других застройщиков. (А у них может и раб. сила дешевле и ещё что-то... Поэтому, те застройщики, основным умением которых является не управление низкозатратным узбек-строем, а, скажем так, "разработка уникальных, отличительных конкурентных стратегий-концепций", они обычно и не выкладывают в сети какие-то конкретные, действительно уникальные, рабочие концепции/рекламные стратегии и т. д... Конкуренция, понимаешь...)

Соответственно, как было выше написано, застройщики сталкиваются с необходимость как то отличаться от конкурентов, кроме как ценой. Потому, что возможности по снижению затрат у многих застройщиков примерно одинаковы и вы не сможете строить существенно дешевле, чем это делают ваши конкуренты. У них такие же узбеки, которые за 10 т. р. "типа конопатят". Вы не сможете покупать материалы ощутимо дешевле, чем это делают ваши конкуренты. А если у конкурента своя лесопилка и делянки в регионе и раб. сила (от туда же) строит в Мск "типовой брус", то строить аналогичный "типовой брус" в той же локации и конкурировать с ним исключительно по цене и может ещё по цвету сайдинга = финансовый мазохизм. На современном конкурентном, затоваренном рынке это так. На современном загородном рынке Мск предложение превышает спрос, а платёжеспособность спроса падает, а ещё и стоимость материалов растёт. Если у Вас нет своей лесопилки, то стоит крепко подумать - а стоит ли вообще строить "типовой брус", отделанный типовой вагонкой и типовым сайдингом...

Как эта задача (отличаться от конкурентов) решалась в относительно сытое докризисное время (я не про "жирное" время до кризиса 2008г, а про сытое время до финансово-валютного кризиса прошлого года.).
Возьмём для примера фасад. Относительно высокий бюджет, дом для ПМЖ.
По мере роста плёжеспособного спроса некоторые застройщики стали делать фасады из клинкера. Это удобно, т. к. расцветок и фактур огромное кол-во = Ваш объект не затеряется на фоне конкурентов... + к этому материалу изначально хорошее отношение покупателей готовых домов = надёжно, красиво, долговечно, аристократично...
Случился кризис. Падает платёжеспособный спрос, цена клинкера на против - берёт старт и летит по направлению в космос. Пока где-то в верхних слоях атмосферы...
ИМХО наступает самое время применить "китайский подход".

P. S.
Раз прозвучало магическое слово "фасад", то по законам жанра здесь сейчас должен появиться господин Надёжный и пропиарить мокрый фасад с церезитом)

 

Странно. я уже успел выпить кофе и закусить, а г-н Надёжный всё ещё не появился.
Ладно, подождём до утра, а утром продолжим. А то уже поздно)

 

В рассматриваемом случае ключевые слова - внутри отделка вагонкой, снаружи сайдингом

Клиент видит, какая там конопатка и есть ли она вобще? - не видит. Стало быть, можно и вообще не конопатить, или просто щели заткнуть паклей

 

Доброго времени суток, тема как будто для меня и создана очень нужен совет.
есть участок, есть около 1 млн рублей. нужно извлечь максимальную выгоду т. е. построить дом и продать. и в рамках этой суммы надо построить то, что быстро и хорошо продастся.
есть 2 хороших людей, опытных в стройке, но не профи. у одного из них бетоносмеситель с насосом, (машинка для создания пенобетона монолитного). можно воспользоваться этим ресурсом, если на ваш взгляд это целесообразно. но я сомневаюсь в легкости возведения опалубки и в доверии покупателей к материалу.

Сейчас просто нужно больше денег. а когда они будут-начну реализовывать свои идеи

 

Какова целесообразность и в чём экономическая выгода построить немаленький новый рубленный дом (2 000пог.метров конопатки ~ 7х8, полуторный) и обшить его вагонкой и сайдингом.
В чём прикол?

 

Не. Деньги в банк, участок на продажу. Тогда заработаешь. Поверишь в молочные реки с кисельными берегами девелопмента-попадешь на деньги.

 

@nir,

прежде чем получить то что у меня есть, я слышал тоже самое-ничего не получится, попадешь на бабки, мы не в сказке живем и т. д. так можно по каждой сфере заработка расписать и доказать что смысла ни в чем нет. я не за этим сюда пришел)

 

@alexandr_r, для старта:
малозаглубленный фундамент
дом 6х7 + веранда утеплённая 2м + крыльцо дом из любых блоков, что дешевле
колодец на участке, септик за ворота, сан. узел на веранде.
крыша ондулин, снаружи сайдинг, внутри ДСП + обои, электрика по-минимуму
забор сетка рабица, подсейте травы газонной, посадите 5-6 кустов ягодных

Работы на один сезон.

 

Главное-через год-отчет об инвестициях сюда..(Его пример-другим наука..)

 

нужно построить не большой, каменный симпатичный домик.
я продал уже два дома. по каждому 3 года шла стройка, потом чуть больше года шла продажа. последний продал пару мес. назад. все реально. но шансов на провал конечно больше.

 

Вы (по секрету) цифры озвучте-в первый год вложил?, во 2-. в итого-! Продал через год-!

 

начал в 2008 году участок достался бесплатно, за 3 года было потрачено 700 тыс р все делалось своими руками, узбеков не нанимал ни одного дня. продан в 2011 году за 3.2 млн. из них стоимость участка примерно 1 млн.
была продана только коробка и крыша, облицовку фасада и окна уже сделали новые владельцы.

 

Идем дальше в 2011 году был куплен участок за 1 млн. рублей и вложено в стройку примерно еще 3.5 млн рублей. в нем я даже годик успел пожить. на первом этаже простая отделка. продан не давно за 8.2 млн.

 

Новый участок уже выбрали? Или сразу два

 

к сожалению всего один. и продавать уже не получится. жена, дети. нужен уже свой дом. в квартире на чемоданах всю жизнь никто жить не хочет.