Строительство домов на продажу, инвестирование в недвижимость

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Касательно Подмосковья: За 700 тыс. можно построить маленький каркасник, при условии что строить будешь сам.
В случае перспективно расположенного участка, от МКАД километров 80- 85 не более, стоимостью примерно 1 000 000.
Участок соток 6 в деревне с адресом и возможностью прописки без утомительных бюрократических палок в колеса.
Купив участок, построив дом согласно данным- либо похожим условиям вы затратите 1700 000 +300 000 (электричество, септик, вода) итого 2 000 000.
Проделать данные манипуляции вы сможете только если лично будете заниматься всем от и до, имея соответственно весь необходимый инструмент (стоимость которого порой может превышать стоимость всего данного проекта).
Вам необходимо будет рисковать, посвятить этому проекту все свое свободное время и силы.
Строить необходимо качественно, вкладывая душу.
Вас будут отговаривать, вас будут терзать сомнения (правильно ли я поступил ввязавшись в данную авантюру), никого не слушайте (не рискует тот кто не пьет антибиотики).
Когда вы продадите свое первое детище под названием дом в деревне для ПМЖ примерно за 3 000 000 миллиона рублей, заработав свой первый честный миллион, можете двигаться дальше в данном направлении.
На весь проект потребуется примерно от 5 до 12 месяцев с учетом продажи. В случае если продажа затянется на не определенное время сможете сдавать данный дом в аренду.
По мере накопления капитала, в будущем, сможете позволить себе нанимать субподрядчиков на определенные виды работ.
Тема затягивает целиком и полностью.
Сможете так- вперед! Нет- берите ипотеку.

 

...рассказ довольно бодр и оптимистичен, заряжает на рискнуть. Спасибо вам за потраченные время!
А как на счёт продаж недвижимости, в таком виде, в целом, в настоящее, очередное кризисное время, например у нас в регионе (черноземье) глухо вообще? Только у нас, ничего не покупается...?
Строить, на совесть, не иначе, так как планирую, в случае чего, остаться самому в нём жить, но рассматриваю вариант из "камня".

 

Приветствую! На мой взгляд, если дом построен качественно и продавать вы его будете за вменяемую сумму- то с продажей проблем не возникнет.
Ставку лучше делать на выгодное расположение самого участка, близость к районным центрам и основным транспортным артериям.
Покупается и продается все и всегда не взирая на какие либо кризисы, вопрос только в цене.
Строить можно из любых материалов (доступных в вашем регионе) соблюдая основные нормы и правила в строительстве.
Удачи!

 

Добрый день.
Тоже не раз думал над этой темой.
Подмосковье, 70 км. Есть три участка под ПМЖ в новом загородном посёлке на основе бывшей деревни. Участки по 15 соток. Газа нет, но в перспективе (неизвестно когда). Электричество, новые линии ЛЭП и свой трансформатор в новом посёлке, на каждом участке свой счётчик и 15 Квт без проблем, три фазы. Участки примыкают прямо к лесу. Сосновый бор. Брал изначально для себя, планировал построиться и завести небольшое хозяйство. Идею пока ещё не бросил, но и не решусь пока ни как на постройку. Есть масса сомнений и причин подумать. Участки покупал по 700 тыс. В первый год продаж весь посёлок (участки) были проданы на ура. Место хорошее..Люди строятся. Уже процентов 90 застроено участков..Кто-то под дачу себе строит..кто-то под ПМЖ. Вокруг лес, хороший подъезд с окружной асфальтовой трассы...
В общем паралельно тоже подумываю, а не пустить ли мне их под застройку с продажей?
Но кризис сейчас точно не лучшее время для продаж...При этом не плохое время для застройки. Рабочая сила чуть дешевле чем давеча, материалы можно найти с дисконтом, поторговавшись, тем более на объёмах. Например если строить два или три дома сразу.
Но главный вопрос- какой уровень домов планировать? Дерево? Камень? Каких размеров?.. и т. д.
Общался с риелтором знакомым, он не советует делать дорогие дома. Говорит что всё что больше 1,5-2 миллионов. продаётся очень тяжело.
Полистал авито. Действительно, есть немало предложений в которые люди вложили явно больше чесм то за сколько вынуждены продавать.
В общем тема сложная. Одна надежда на то что пока строишь, ситуация фнансовая в стране стабилизируется и рынок вновь оживёт.
В общем нюансов много. Главный - сегмент который сейчас пользуется спросом (например небольшие дома с определённой инфраструктурой участка, посёлка...инженерией и т. д...)
Всё надо детально изучать и взвешивать.

 

Мамонов здравствуйте, какое направление от Мск, участки?

 

Добрый вечер.
Участки на востоке. Горьковское шоссе. 70 км от москвы. Посёлок рядом с кольцевой автодорогой. Подъезд отличный. Освещение по улицам...всё как положено. В 7 минутах езды на машине город с железнодорожной веткой и электричками.
Вы занимаетесь этой темой? Что можете посоветовать? какие мысли есть по поводу экономической целесообразности и типу построек?

 

Кстати на соседней улице, кто-то построил дом на продажу. В авито случайно увидел. участок 12 соток, дом 6х8 каркасник (хотя в объявлении почему-то написан брус). Огорожен, и что-то типа туалета или баньки маленькой. Всё новое, не жилое ещё, но с отделкой.
4 миллиона человек просит.
Участок покупал наверняка тысяч за 500 не больше. Ну дом может 1- 1,2 миллиона. Забор, туда сюда..ну пусть ещё 300 тыс. Итого максимал что он вложил в это дело 1,5-2,1 миллиона.
В итоге видим его планируемую прибыль 2 миллиона точно.
Отстроился он буквально за сезон. И вот уже продаёт,
Конечно вопрос купят ли? Но дом более менее ни чего такой..За 3 миллиона точно уйти должен. По крайней мере если сравнивать с аналогичными предложениями но уже в дачном сегменте.
В общем теоретически тема живая.
Из минусов для себя понимаю- долгосрочность вложений...ведь продавать возможно придётся год и два и три (как повезёт)
Из плюсов- возможность самостоятельных работ частично, ибо сам всю жизнь по сроительству, в том числе и по дереву знаком более менее. ну и так или иначе это бизнес какой никакой. Интсрументы, мозги, руки...всё есть. Осталось лишь подобрать проект грамотный с точки зрения эконом обоснования и просчитать стоимость работ и материалов и вероятную прибыль.

 

@Мамонов, Для среднего дома в 150м2 стоимость работ близка к 1млн. р.
Даже если продать с минимальной наценкой и строить самому, то как минимум, можно за работу получить деньги.
Еще, как мне кажется, покупателю очень важно иметь коммуникации - свет и газ. Дрова или газгольдер не всем нравятся.

 

Покупатель разный. Кому-то газ обязательно подавай и школу рядом..а кому-то просто загородный дом для выезда на выходные и на лето и желательно с дровяной печкой небольшой и электроотоплением. И чтоб место было живописное. Люди ведь для души и отдыха берут.
Тут всё в комплексе рассматривать надо мне кажется.
Кстати разговаривая с риелтором так же понял, что бОльшим спросом пользуются именно новые постройки. так же в приоритете участки у леса. И что на рынке на самом деле не много таких предложений. В основном продают вторичку. дачи всевозможные, как правило довольно убогие, коттеджи дорогущие и т. д...
Но серьёзные коттеджи сразу не рассматриваю ибо продаются тяжело да и затраты первоначальные высоковаты.
На мой взгляд надо ориентироваться на средний класс. И строить что-то типа дачного дома, маленького коттеджа... 100-150 м2, не больше, в общей площади.
Покупатели- Либо пенсионеры решившие провести остаток жизни за городом, продав свою квартиру в городе, либо среднего класа люди. имеющие уже своё жильё, машину и т. д... и решившие дополнить свой парк недвижимости загородным домом для отдыха семьёй, при этом не большой стоимости.
Соответственно дом должен быть не очень большим, чтоб была экономия на отоплении, должен иметь возможность как постоянного так и временного проживания (деревянный дом легче переносит межсезонье без отопления). И желательно должен находиться в уютном природном местечке.
Кто-то скажет, что мол люди предпочитают сами строить себе дома. Но это не так. Таких на самом деле не много, особенно среди молодёжи и пенсионеров. Люди сейчас всё больше привыкают к готовому продукту сделанному специалистами. Как говорится- заплатил, расписался, и на выходные уже зовёшь гостей на шашлыки похвастать своим новеньким красивеньким домиком на опушке леса. Кстати со слов риелтора, люди очень требовательны к наличию скважины (хотя бы абисинской) с насосом и т. д... Многие так же ищут варианты чтоб ещё и банька была. Думаю небольшую простенькую баньку из оцилиндровки или бруса строганного, тоже можно уложить в 100-200 тыс.
Пока строишься, подсадил деревцев простеньких, берёзки ёлочки вдоль забора, пару сосенок у бани... пару яблонь покрупнее возрастом. Год два пока строишь- они приживутся и положительно впишутся в общий ландшафт предложения.
"Мангал в подарок" и т. д...
Но важно чтоб стоимость была привлекательной.
Например 3 млн. Отличная цена для готового варианта. Думаю ориентироваться надо именно на неё..
4 млн потяжелее..но думаю тоже приемлемая для определённой категории граждан. Выше уже недопустимо ибо клинтура тогда другая и соответственно уровень уже должен быть другой...
Суть в том например, чтоб снять чистой прибыли хотя бы 1 млн с участка. пусть даже с учётом собственных работ на объекте за сезон строительства.
Меньше 1 млн пприбыли с объекта, я бы не стал заморачиваться даже. Выше- лучше.

 

Я не финансовый аналитик и не занимаюсь недвижкой профессионально. Я дом построил и читать люблю.
Имхо - в 2008-м яма кризиса была не такая глубокая, как сейчас. При этом к доходам докризисным мы не вернулись вообще. Я же в это время как раз и умудрился и землю купить (в 2009-м) и в дом въехать (в 2011-м, на 80% готовый). Стартовый рассчитанный до десятки тыр капитал "на коробку" был, три года ушло на въехать в дом вместо плана в 2 ибо "работа внезапно рухнула" (за 2010год в отделку вложил аж 40тыр). Так что "спрос восстановится за время стройки" - имхо очень оптимистично.

Чтобы быстро продать - нужно продавать дешево именно то, что нужно в конкретном месте конкретному покупателю. При этом внешне (и внутри) все должно быть как минимум красиво (редкий покупатель разбирается в строительстве пока) и внушать доверие. Окончательная отделка - есть вкусовщина. то есть стадия готовности обяз быть до неё - забирает денег много, но сужает круг покупателей. ПРи этом инженерная готовность чем выше - тем вкуснее может быть. Кто-то до сих пор боится инстанций и просто не хочет связывавться с условным газом. Опять же инстанции - это время и его можно самому потратить, пока условные стены "дешевая рабсила" поднимать будет (по часу в день можно без потери качества стройки отрывать - если уметь огрганизовывать процессы производственные и знаниями обладать)...
По материалам -категорически не приемлю бревно/брус (любой подготовки) - ибо "холодные они". ПРи этом неподготовленный обыватель "дерево" любит. Да и на этапе "коробка" условный сруб стоит чуть не дешевле всего. НО продать дом, из которого потом могут позвонить - "Углы промерзают, каждый год перекрашиваем и задолбались за газ платить" - точно не мой метод. Каркасник же пока "хорошо" не продашь - кроме случая "повезло продать очень красивый дом незнающему покупателю". НО на крайне хороший вариант планирование делать нельзя...

Имхо опять - в этом месте надо строить правильный каркас (самая "дешевая" технология) с суперским по универсальному удобству планом внутри и красивой для многих отделкой снаружи с полным инженерным фаршем. Если бюджет имеющийся позволит год заниматься строительством и потом в крайнем случае оставить дом себе - я б в кризисное время заморочился б (если б прочая деятельность не приносила б однозначно большего дохода в случае осуществления среднего по прибыльности прогноза "Бизнесплана").
Проект дома должен быть продуман и прорисован с особенным тщанием и умением и заточкой именно на полноразумную достаточность и извлечение прибыли при правильном строительстве. Строить тяп-ляп неизвестно кому нужные "оригинальные" стены да с нарушениями СНИП и потом надеяться их красиво продать - имхо глупо. Люди, в наше время зарабатывающие средне-высокие деньги (только такая целевая аудитория может быть у проекта "нашего") - люди априори умные, на дурочка рассчитывать не стал бы. Значит, или самому нужно быть профи в проектировании/строительстве, либо проект должен быть отработан очень хорошо и еще лучше смета должна быть рассчитана.

Почел пост Ваш предыдущий. Имхо от участка земли и зависеть будет успешность той или другой категории дома. Если нет инфраструктуры для ПМЖ - как минимум недальновидно пытаться на этой земле дом под ПМЖ продавать. Точно также неправильно имхо строить сезонный загородный дом в обжитом коттеджном поселке с газом и полной близкой инфраструктурой без чистого и тихого леса в пешем доступе...

 

И еще -когда-то общался с парой "застройщиков". Их бизнес был строить дома на продажу - ровно Ваш проект. Когда я дом/землю искал - таких много встречал.
Так вот один из них сказал - "я сейчас строю под конкретного Заказчика и на его деньги. одновременно пару-тройку домов. Так хоть что-то и гарантированнно зарабатывается..." Точно знаю, что многие "Застройщики" от Вашего пути ушли - слишком все труднопрогнозируемо и зыбко.
Если есть свободные деньги (правильно и точно рассчитанные на землю "качественную" и на точное завершение проекта до запланированной стадии), знания и опыт (успешный самостоятельного строительства или его организации) и время (год-полтора можно потерять без боязни "выпасть из обоймы") - можно и попробовать с неплохими шансами на успех. Если чего-то из перечисленного нет - шансы меньше...

 

Это называется сам себе работу придумал. Выше - лучше.
Зачем строить дачу?
Дачный дом можно купить в Зодчем или Тереме - реклама у всех на слуху, есть кучу компаний, которые построят дачный домик. Итого дом в приделах 1млн+участок+забор+свет+септик+печка - еще от 1млн.р.=от 2млн.р. - зачем у вас покупать дороже.

 

В точку - тягаться с отработанными десятилетиями проектами с потоком "домиков" (уменьшенная ниже плинтуса себестоимость) упомянутых контор бессмысленно - у них себестоимость может быть ниже, а маржой Вы @Мамонов, делиться не собираетесь. Поднять лям на одном объекте - что-то с хорошей готовностью должно быть (прежде всего инженерка может дать "добавленную стоимость") или с однозначно не рыночной "себестоимостью" земли объект...

 

И так.
С участком, забором и банькой всё более менее понятно.
Забор как у всех (профлист сейчас в моде у народа)
Участок у леса (уже имеется)
Банька по возможности (если есть лимит средств) и самую простенькую например из оцилиндровки, с металической готовой печью и булыжниками местного раскопа, отделка внутри не требуется.
Скважина обязательна. Или в подполе дома или в бане или рядом.
Самое неопределённое это сам дом.
Деревянный пожалуй будет самым оптимальным и с точки зрения экологичности (загородный дом для отдыха всё таки), и с точки зрения стоимости.
Каркасник как вариант, но народ у нас суеверный и к каркасам относится с недоверием, поэтому каркасник под вопросом.
Клееный брус не вариант ибо дорого очень.
Остаётся три варианта:
1. проф. брус. Хорош тем, что можно обойтись без отделки. но проблема в том что естественной влажности крутит его сильно и трескается он. правда говорят есть камерной сушки. надо интересоваться и узнавать подробнее.
2. Оцилиндрованное бревно. Тоже не знаю точно как по цене выйдет. И с отделкой проблем нет ибо её нет в принципе.
3. Обычный брус. самый дешёвый но требует отделки. плюс в том. что можно дополнительно утеплить и дом получится весьма тёплым, что наверняка оценит покупатель. дураков сейчас мало, люди более менее понимают что к чему.

Ну как-то так в итоге.
Фундамент- тоже важный вопрос.
у меня например земля на участках довольно высокая, песчаная под плодородным слоем. Грунтовые воды не близко. Грунт не пучинистый. Так что можно обойтись мелкозаглублённой лентой. преимущества- относительно недорого и выглядит монументально.
есть ещё вариант винтовых свай. преимущества- быстро и недорого. но недостаток- недоверие людей к таким фундаментам и необходимость отделки контура теплоизолирующим материалом. Что весьма проблемно и затратно в итоге.
Так что получается, побеждает мелкая лента.

 

Согласен во многом.
Во первых должно быть красиво. Это один из главных критериев при выборе людьми. Люди хотят чтоб было приятно глазу и чтоб друзья сказали- какой красивый домик у вас.
Во вторых конечно нужен просчёт.
Кстати на счёт зодчего- убого в большинство своём в плане архитектуры, дорого всё что более менее посимпатичнее и помонументальнее. Зодчий это уровень маленьких дач для бедных слоёв населения.
Я же нацеливаюсь на людей ближе к среднему классу.
Карасник рекомендуете? Но ведь действительно не все относятся серьёзно к такому типу домов. И в рекламации писать статью о пользе каркасников, очень уже не хочется.
Как правило народом приветствуется как раз таки брус.
Посёлок ПМЖ но вижу что люди скорее используют участки как дачи с возможностью постоянного проживания. Есть ряд домов в которых живут круглосуточно. Дома в большинстве своём вполне достойные. Хибар нет. Люди строят брусовые и каменные дома довольно неплохого масштаба и внешнего вида. Коттеджи каждый третий дом. так что это не дачи в обысном понимании. Это именно загородный коттеджный посёлок всё же..то есть уровень вполне достойный.
Рядом город 7 минут на машине (засекал лично) .