Изменение ВРИ или Что можно строить на участке?

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Исходя из личного опыта, могу сказать следующее. Основная ошибка при покупке земельного участка заключается в том, что мы смотрим информацию об этом участке в ПКК (публичная кадастровая карта). ПКК - это информационный открытый ресурс, который не отражает очень важные характеристики ЗУ, которые необходимы если мы планируем построить на нём дом. По Вашему участку, судя по ПКК, вроде всё нормально. Давайте теперь посмотрим подробнее, а именно, обратимся непосредственно к градообразующим документам Раменского района. На сайте Раменского района нужной информации я не нашла. Ваш участок относится к сельскому поселению Софьинское Раменского района Московской области. А вот тут уже есть все необходимые нам документы, а именно:
1. Карта градостроительного зонирования с установленными территориями, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию.
Здесь вроде всё нормально. Участок находится в зоне СХ-2, этажность строений до 3-х этажей.



2. Правила землепользования и застройки территории (части территории) сельского поселения Софьинское Раменского муниципального района Московской области.
Проверяем по ПЗЗ:

Предельные размеры участка соответствуют нормативным (600 м. кв.). Максимальныё допустимый процент застройки - 40%. ВРИ указанный в ПКК не совсем соответствует классификатору, в данном случае должно быть не "для дачного строительства", а "ведение дачного хозяйства".(13.3)
Пока вроде все в порядке.
3. Карта границ зон с особыми условиями использования территории ЗОУИТ ЕГРН.
Карта границ зон с особыми условиями использования территорий, границ территорий объектов культурного наследия (по сведениям ЕГРН). Ограничений на участке не наблюдается.



4. Карта границ зон с особыми условиями использования территории ЗОУИТ.



А вот на данной карте видим существующее ограничение. Участок попадает в защитную зону объекта культурного наследия. Смотрим Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 21.02.2019) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

В нашем случае, объектом культурного наследия является Церковь Николая чудотворца, которая расположена на расстоянии около 250 метров от участка.



Кроме того, согласно ПЗЗ:

Согласно полученной информации, могу предположить, что построить дом на указанном Вами участке не получится. Конечно, я могу ошибаться. Более точную информацию Вы можете получить только непосредственно в Администрации сельского поселения Софьинское.

PS Лично я бы не стала связываться с этим участком.

 

Добрый день, благодарю за развёрнутый ответ.
Если я всё правильно понял, единственной преградой может стать:
Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 21.02.2019) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".
Просто есть участки намного ближе к Храму, и там уже построены и зарегистрированы дома.
Теоретически Администрация не против.

 

Администрация теоретически обычно не против, до момента запроса ГПЗУ. Потом подключается Архитектура и тычет носом во всякие ограничения, рекреационные зоны или, как у Вас, зоны охраны объектов культурного наследия. То что существуют построенные дома ближе к Храму не значит что Вы сможете построить дом. Существует довольно таки свежие ПЗЗ Софьинского сельского поселения (февраль 2018г.) В частности, в ТОМЕ III. "Объекты культурного наследия.", чётко написано:

Я Вас понимаю... место красивое, Храм рядом, речка... Но для начала внимательно изучите все постановления и только потом принимайте решение о покупке ЗУ.

 

В охранной зоне Храма (согласно ПКК) зарегистрировано только 2! жилых строения. Одно зарегистрировано в селе Петровское в 2011 году, второе в ТСНИЗ "Никольское" в 2018 году.

 

Еще раз огромное спасибо, поедем выяснять ситуацию в Администрацию!

 

Разрешите вклиниться в эту тему. У нас такая ситуация: получили в аренду участок (3,5 Га),
Категория земель:
Земли населённых пунктов
Уточненная площадь:
35 193 кв. м
Разрешенное использование:
Для использования в качестве сельскохозяйственных угодий
по документу:
Для производства сельскохозяйственной продукции.
Вопрос: можно ли на этом участке построить козью ферму на 100 голов? Или на этом участке можно только пасти скот и косить траву?

 

Добрый день.
Прошу помочь дельным советом!
Планируем для семьи покупать участок и строить дом для пмж (прописка не нужна)
Много что пересмотрели, нашли только один участок который нас абсолютно всем устроил! Оставили не большой аванс и тут начались бумажные проблемы.
Вводные
1. В данном районе отменен ген план в котором обозначены границы поселений, когда будет не известно.
2. Сам участок идет сельскохозяйственный для ведения личного подсобного хозяйства (при этом из-за отмененного ген. плана нет границ полей и поселений)
3. Зонирование данных земель идет категории Ж2
4. В 100-150 метрах от участка расположена церковь
5. Участок 15 соток будет размежовываться (4 сотки) и объеденяться после покупки с соседним 4 сотки (будет 2 дкп по 4 сотки всего 8)

Тут все самое интересное и начинается
Я стал последовательно все узнавать, пока окончательно не запутался
1. Казалось бы сельхоз земля с лпх без границ поселений по сути поле, строить нельзя. Но на местности кучу домов узаконенненых совсем не давно, на той же сельхоз земле для лпх
2. Решил посетить архитектуру, говорят зонирование категория земли ж2, берите участок и стройте без проблем
3. Посетил земельный комитет, говорят с таким ври строить нельзя вообще нечего и поменять без ген плана ври нельзя. Но при этом говорят, что если вопрос покупки только в этом, то берите)
4. Риэлторы которые позиционируют себя продавцами исключительно земель этого район утверждают, что при заключение договора они оформят дом под ключ всего за месяц.
5. Казалось бы счет равный, но зашел сюда и случайно увидил пост коллеги о охранной зоне (там церковь в 100 метрах)

Вообщем помогите разобраться! Кому верить, что смотреть, куда бежать?
Цель купить участок, поставить дом в два этажа с газом/светом и жить семьей, прописка не нужна, главное отсутсвие проблем с государством, что бы не было самостроев и других проблем!

Кадастровый номер участка
50:21:0050317:15 от него размежовывают 4 сотки, и еще 4 сотки вплотную (по карте видно)

Так же подкреплю план зонирование

 

Помогите разобраться: ли законно продолжать строить капитальное строение на таком участке?

В свидетельстве о собственности на землю написано:
"Объект права: Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: садоводство". Участок расположен в НСТ.

Согласно закону 217 ФЗ от 29.07.2017 года("О ведении гражданами садоводства и огородничества ..."), который вступил в силу 1го января этого года, а именно ст. 54 частью 7:

Для целей применения в настоящем Федеральном законе, других федеральных законах и принятых в соответствии с ними иных нормативных правовых актах такие виды разрешенного использования земельных участков, как "садовый земельный участок", "для садоводства", "для ведения садоводства", "дачный земельный участок", "для ведения дачного хозяйства" и "для дачного строительства", содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными. Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, являются садовыми земельными участками. Положения настоящей части не распространяются на земельные участки с видом разрешенного использования "садоводство", предназначенные для осуществления садоводства, представляющего собой вид сельскохозяйственного производства, связанного с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур.​

т. е. в законе подразумевается, что участок, имеет вид разрешенного использования с кодом 1.5, классификатора видов 01.09.2014 № 540, утвержденного Минэкономразвития и вступившего в силу 24.12.2014.

Получается, что по 217ФЗ строительство капитального объекта запрещено.

С другой стороны:

В соответствии с ч. 11 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Поскольку свидетельство о собственности получено до введения в действие указанного классификатора, то я не могу разобраться, что входило в понятие "разрешенное использование: садоводство" в 2013 году.

Как я понимаю, до введения в действие классификатора действовал 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" от 15.04.98года, который исходил из понятия ст. 1:

"садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений);"​

Т. е. по 66ФЗ можно строить жилое строение.

Помогите разобраться, стройку дома я начал давно и по мере появления финансов продолжаю, но оказался в подвешенной ситуации. Или я изначально понимал формулировку "разрешенное использование: садоводство" неправильно? Кто-то сталкивался с подобной ситуацией?

 

@gs23423, какие ВРИ предусмотрены в вашей тер. зоне (см.ПЗЗ)

 

@gs23423, Давайте по порядку: У вас земли населенных пунктов. ВРИ садоводство? Если так, то у вас садоводство согласно классификатору 13.2, а не 1.5. Классификатор с ВРИ 1.5-садоводство применяется только на территориальную зону с сельхоз производством, там строиться нельзя. Но в любом случае нужно смотреть ваше ПЗЗ

 

ПЗЗ установлены в 2017 году, зона СХ2.
Основные виды: Ведение садоводства 13.2; Ведение дачного хозяйства 13.3; Ведение огородничества 13.1
Условно разрешенные виды использования:
Для ведения личного подсобного хозяйства: 2.2

Изменить разрешенное использование по документу на код 13.2 или 13.3 у меня не получится: ПЗЗ установлены минимальные размеры участка в 600 м2, а у меня 579м2.

 

Вы совершенно правы, вопрос в этом и заключается. Категория земель: земли населенных пунктов, зона по ПЗЗ СХ2.

Свидетельство о собственности получено до введения в действие классификатора. Там написано, я цитирую "разрешенного использования: садоводство". Т. е. если бы было написано "для садоводства" как у моих соседей с такой же площадью участков, то по 217 ФЗ ст. 54 п. 7 то мой бы участок был признан "садовым земельным участком" в терминах 217 ФЗ и строиться было бы можно. У меня получается, что мой участок, становиться "садоводством" (код 1.5), т. е. с правом возведения временного строения. Я же уже несколько лет строю капитальный дом.

 

По поводу ВРИ пишут так:

Как пояснила кадастровая палата, в АИС ГКН по поручению ФГБУ «ФКП Росреестра» от 23.12.2015 № 09-1506-МГ установлена очередная обновленная версия АИС ГКН 035.15.08.141.1, в которой изменены поля для сведений о виде разрешенного использования. В частности, установлены отдельные поля для сведений о разрешенном использовании по документу и для сведений о разрешенном использовании по Классификатору Минэкономразвития. Обеспечен следующий приоритет вывода сведений на выходных документах (кадастровых паспортах, выписках и т. д.): разрешенное использование по Классификатору, а если данное поле не заполнено, то – разрешенное использование по документу.

В п. 7 ст. 54 217 ФЗ не разъяснено о каком именно виде разрешенного использования идет речь, о виде разрешенного использования по документу или по Классификатору Минэкономразвития.

В моем случае в свидетельстве указано "вид разрешенного использования: садоводство". Больше ничего не написано. На публичной кадастровой карте указан вид разрешенного использования: "Для ведения гражданами садоводства и огородничества". Разрешенное использование: садоводство. Т. е. получается, что согласно вступившему в действие 217ФЗ ст. 54 п. 7 мой участок предназначен для выращивания многолетних плодовых деревьев и кустарников, без права возведения капитального строения.

Я не понимаю, как все это соотносится с нормами 66ФЗ и нормами ст ч. 11 ст. 34 171-ФЗ.

 

@gs23423, попробовать "привести в соответствие Классификатору" всетаки стоит. На вашей тер. зоне нет никого "садоводства", приводите в "садовый земельный участок" (это новое-новое название)
Это бесплатно, оформляется через МФЦ или местную администрацию с последующим внесением в изменений в Кадастр (бесплатно)

 

Вообще ничего не понимаю. Внимательно посмотрел свидетельство о гос. регистрации права. В самом документе вообще нет такого слова как "вид".

Какая то путаница. О чем вообще говорит п. 7 ст. 54 217ФЗ, если в свидетельстве о гос. рег. права нет такого понятия.

Там дословно написано:
"...
Объект права: Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: садоводство, общая площадь 579 кв. м. ...
".