Монолитно-каркасный дом в Сочи: вопросы к проектировщикам

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Ну с таким настроением СЛОНА вы не продадите Говорю же найдите человека который это всё проведёт.
В приложениях Б и В СНиП 31-01-2003 даны определения этажей и правила определения этажности здания. Этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей. Подполье под зданием независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство с высотой менее 1,8 м в число надземных этажей не включаются. Таким образом, при указании количества этажей «3» и количества подземных этажей «1» этажность здания будет определяться как разница данных показателей - «2». То есть в рассматриваемом случае объектом недвижимости будет являться двухэтажное здание, что не противоречит определению объекта индивидуального жилищного строительства как отдельно стоящего жилого дома с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (статья 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Про крышу долго писать, но тоже делается в рамках. Ну и т. д.

А если вы надеетесь всё построить и согласовать - это как ИЖС смею вас огорчить. В соответствии с пунктом 6 постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. То есть вы будете в пролёте

 

Соглашусь с намеками @KornVoli, на определенную аморфность нашего законодательства.
Есть ситуации с откровенным противоречием разных законов. (Один закон запрещает то, что другой разрешает.)
Не вижу препятствий не обозначать автостоянку как этаж. Часть фундамента.
Кстати - стойки (определенным образом связанные), по моему предположению, на самом деле должны образовать сейсмоустойчивость остальной конструкции. Так что это и вправду технический элемент конструкции, который в последствии можно задействовать и как стоянку.

 

@KornVoli, @Monterey, большое спасибо вам за ответы!

Попробую обсудить эти идеи с теми, кто будет давать добро на ввод в эксплуатацию

 

Геологию заказывать, проектирование - тоже. Все заданные вами в теме вопросы относятся к компетенции проектировщика - конструктора, обсуждать их в режиме "доброго совета" несколько рискованно.
Геологию заказывать ещё до проектирования, потому как некоторые участки по сейсмоусловиям относятся к 10-ти балльным и непригодны для обычного проектирования.

 

Вроде давно на побережье сильного землетрясения не случилось (и не надо).

Посмотрел еще раз про бетон, тут точно реальный М400 нужен, хотя скорее даже М500.

 

Здравствуйте!
Еще раз благодарю всех участников дискуссии за внимание к моей теме

У меня возник новый вопрос: в разрешении на строительство есть достаточно жесткие ограничения по площади застройки, общей площади дома и строительному объему. Правильно ли я понимаю, что балконы на переднем фасаде и террасы на заднем фасаде (3D-картинки есть в моем стартовом посте темы) не увеличивают ни один из этих параметров в моем случае?

Поясню, почему я сделал такой вывод:

1. Площадь застройки: цитата из СНиП II-89-80: "Подсчет площадей, занимаемых зданиями и сооружениями, производится по внешнему контуру их наружных стен, на уровне планировочных отметок земли.". На уровне земли планируются только колонны парковки, а балконы и террасы на этажах выше находятся вне периметра колонн.

2. общая площадь здания: есть "Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 30 сентября 2011 г. N 531 г. Москва "Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения", в котором есть цитата:
"Общая площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.".
Интересно, кстати, парковка на первом этаже включается в общую площадь жилого дома?

3. Строительный объем:
СНиП 2.08.01-89* ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ ПРИЛОЖЕНИЕ 2
Цитата: "Строительный объем надземной и подземной частей здания определяется в пределах ограничивающих поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей и др., начиная с отметки чистого пола каждой из частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, подпольных каналов, портиков, террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте)".
И считается ли парковка на первом этаже "пространством под зданием на опорах"?

Прошу специалистов подтвердить или опровергнуть мои предположения.

 

Тут прям целый ликбез целый.
Что конкретно сказано у вас в разрешении на строительство?
Кроме Площади застройки есть такое хитрое понятие Пятно застройки и вот туда то всё и включается. И драть с вас деньги в случае нарушений будут по пятну все кому не лень. Особенно пожарные.
Почитайте вот здесь:
https://forum.dwg.ru/showthread.php?t=6351
https://forum.dwg.ru/showthread.php?t=63247

Уже отвечал:

Подполье в вашем случае - читай парковка. Кроме этого нужно понимать ещё и конечные ограничения по высоте постройки. В городской среде они могут быть весьма различными. Как правило - это 12 м. И внимательно ознакомьтесь с пунктом 6 постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47

 

@KornVoli, спасибо Вам за ответ!

В разрешении на строительство написано, что "Администрация такого-то района г. Сочи, руководствуясь статьей 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешает строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства "индивидуальный жилой дом, 3 этажа, площадь застройки ХХХ кв. м., общая площадь дома ХХХ кв. м., строительный объем ХХХ куб. м.". Вот я и пытаюсь понять, следует ли учитывать балконы и террасы при подсчете общей площади и строительного объема.

Правильно ли я понимаю, что "Пятно застройки" - это неофициальный синоним понятия "Места допустимого размещения зданий" из Градплана? Если да, то никакая часть здания, включая балконы и террасы, не будет выступать за пятно застройки, поскольку в согласованном градплане участка это "пятно" намного больше допустимой площади застройки. Правда, меня волнует следующий факт: в этом градплане отступ между моим пятном застройки и границей с соседним участком всего 1 метр. Можно ли так и строить дом в одном метре от границы с соседом, взяв с него письменное согласие? Он готов его дать, поскольку сам хочет поставить второй дом (он называет его хозблоком) по нашей границе, получив от меня такое же согласие. Или это ошибка исполнителя, подготовившего градплан, и строительство трехэтажного здания в одном метре от границы с соседним участком противоречит законодательству РФ (даже если сосед дал свое согласие) и подлежит сносу за такое нарушение?

Насчет Вашего прошлого ответа по парковке - насколько я понял, Вы ее тогда посчитали как подземный этаж (цитата "... и количества подземных этажей «1»"). А этаж, насколько я понимаю, это часть здания, а не пространство под ним... Хотя мне до сих пор кажется, что моя парковка - это в чистом виде "пространство под зданием на опорах", которое не является этажом или иной частью здания (поскольку стен у нее не будет, а полом парковки будет тротуарная плитка либо асфальт). Если я неправ, то непонятно, что вообще тогда понимается под "пространством под зданием на опорах" в СНиП 2.08.01-89...

Наш участок находится в зоне "Ж2", для которой допустимая высота 15 м., но я в любом случае не планирую превышать 12 м. (возможно, придется ограничиться высотой 9 м., если я не буду уверен на 100%, что парковку не посчитают за этаж при выдаче техпаспорта). Если я правильно понимаю, парковка как "подземный этаж" меня не спасет, ведь в разрешении на строительство ("3 этажа") указана не допустимая этажность, а допустимое число этажей (включая и подземные), верно?

Приведу здесь часть этого пункта: "6. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.". Но я привел в первом посте конечный (желаемый) план этажа, а не то, что увидит БТИ при оформлении техпаспорта дома

 

Экий вы хитрец. Расскажу одну историю. Мой знакомый, такой же хитрец, построил дом с мансардой. Но во время стройки посетила его идея, что ему с семьёй хватит и двух этажей, а на мансарду "для приехавших отдохнуть друзей" он сделает лестницу снаружи дома. Дабы "Друзья не мешали быту хозяина". Теперь он имеет полный пакет геморроя с многоквартирным домом.
Будьте аккуратны! Добрые соседи это хорошо, но П/П правила и СНиП никто не отменял. Даже добрые соседи. Все в Сочи делают так как я вам написал правда сейчас порядка больше стало. Там нет никакого противоречия с законом. Пришлите в Л/С ваши доки я посмотрю.

Вот занятный пдф файл. Там русским по белому всё изложено.

 

@KornVoli, спасибо Вам за предостережение и за статью Бойко А. Ю!
Да, Вашему знакомому можно только посочувствовать...

А что еще мне остается делать? Мне в администрации сказали, что для этого участка мне могут дать разрешение на строительство только ИЖС...
Вот такая поэтажная планировка формально выводит здание из-под определения многоквартирного? Санузел на плане не обозначен, потому что во время визита кадастрового инженера он будет только один (на верхнем этаже в дальней от лестницы комнате). Т. е. получается, что все комнаты в здании - проходные

 

И они правы. Они только такое и могут дать.
По поводу планировки типового этажа. С/у тут вообще не причём, хотя они наводят на смутные сомнения, как и перегородки. Повторяю. Там тоже не дураки сидят. Формально на типовом этаже вы систему победили! Поздравляю. Теперь вспоминаем про кол-во этажей и строку из определения (многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.) Таким помещением О/П для вас будет консольное гульбище с вертикальной связью в в виде лестницы. Фактически ваш этаж - это квартира
P. S. а для чего перегородка по гульбищу разделяющая? Тоже хитрость?

 

Разумеется, они все поймут, как тут ни крути с перегородками... Просто, судя по слухам в народе, им нужно дать формальные основания не считать дом многоквартирным, ну и немного поблагодарить за понимание

Так на это гульбище тоже можно выйти только через проходную жилую комнату - остальные выходы я поудалял с плана...

Это моя самая большая хитрость Перегородка на каждом этаже между лестничными пролетами нужна для того, чтобы было нельзя выйти на улицу с верхних этажей по лестнице, не пройдя через несколько комнат на нижних этажах. Если я правильно понимаю, комната не может считаться квартирой, если из нее нельзя выйти на улицу, не пройдя через другую жилую комнату, верно? Ну и проходная комната тоже не может считаться квартирой, правильно?

 

Повторяю ещё раз, как бы вы не крутили "хитрые" перегородки ваш этаж - как минимум де-юре будет отдельная квартира, а таких этажей у вас как максимум 3.

 

@Defender83, дела продвигаются? По ГПЗУ странно, что 1 метр отступа нарисовали. В ПЗЗ Сочи 3 метра мин. отступ от любых строений, хоть от сарая с гаражом. А КИТа (коэффициент использования территории - сумма площади всех полов) в разрешении на строительство нет?

 

Что же получается: любой дом с количеством этажей больше одного можно подвести под определение двух - (или более) квартирного?