Изменение ВРИ арендованного участка полученного без проведения торгов! Интересный случай

А если я построю фундамент и попробую зарегистрировать его через суд по п. 3 222 ГК?

Тут еще один вариант нарисовался, достал из архива постановление о том, что моему деду, предоставить этот участок под ИЖС в 1993 году. В 1997 году он перевел его под огород. На участке стоит домик щитовой уже лет 20, попробую по приобретательной давности зарегистрировать эту недвижимость на деда. Как вам такой вариант?

По 39.18 как крайний вариант, там такие цены загибают на участке... если в аренду его, то цена выкупа с 2018 года под домом будет 75% от кадастра, то есть 400 000 рубликов в моем городке 65 тыс. населения. Всё лучше и лучше живем в общем. Красота.

 

Была аренда под ИЖС, потом как понял договор истек, он заключил под огородничество в 1997, в архиве нужно изымать договор 1993 года... Свидетельства на домик нет.

Судя по инфо из администрации, если по 39.18, то вероятность получить участок по нормальной цене падает в разы, риэлторы промышляют этим. И вымогают деньги за "отказ" от аукциона. И как в нашем государстве выживать рядовому жителю? Так же выкручиваться, как я пытаюсь.

Отрыл у деда Книжку застройщика 1993 года.

 

Добрый день! Данная тема плавно вытекла из темы Об изменении ВРИ земельного участка https://www.forumhouse.ru/threads/400392/ и дабы соблюсти правила форума и не провоцировать модератора Cedric_1, было решено открыть новую тему

Опишу ситуацию более детально, как она есть на самом деле:

Бушков Н. П. в 1992 году получил земельный участок в бессрочное пользование под ИЖС.
Построил на нем небольшой дом 3х9 метров с крыльцом, есть окна, двери, 2 комнаты, печь, подключено электричество. Назвать его домом, на мой взгляд, можно условно, но... тем не менее, как есть.

Идем далее.

В 1997 году для экономии платежей за участок при отсутствии регистрации дома в собственности и для того, чтобы продолжить пользование участком и домом, он отказался от участка в пользу своего сына Бушкова А. Н., с ним и администрацией города был заключен договор аренды земельного участка, под огородничество сроком на 10 лет. Тем не менее домом и участком продолжал пользоваться, как своим собственным Бушков Н. П., что могут засвидетельствовать многочисленные соседи. Так как было установлено, что Бушков А. Н. продолжал пользоваться земельным участком по истечении договора аренды в 2007 году, регулярно вносил арендную плату, арендные отношения не прерывались, что подтверждается справкой администрации, в 2012 году с Глушковым А. Н. администрация заключила новый договор аренды на 5 лет, под огородничество.

В 2014 году, ввиду тяжелой болезни Бушкова А. Н., права и обязанности по договору аренды были переуступлены Бушкову Н. П., в 2015 году Бушков А. Н. умер.

В 2017 году, Бушков Н. П. передал права и обязанности по договору аренды мне. Аренда истекает в ноябре 2017.

Задача была изначально следующая: перевести участок из "под огородничества" в "для ИЖС". Но так как местная администрация в этом отказала ("всё для людей"), было решено регистрировать право собственности на этот небольшой дом на этом участке по ст. 234 ГК РФ за Бушковым Н. П., так как он его построил на участке ИЖС в тот момент, имея разрешения, есть постановление администрации и договор, и пользовался домом с 1993 по 2017 год - 24 года - открыто, непрерывно и добросовестно.
Будет последующая формальная сделка купли-продажи этого дома со мной.

В этом случае, как собственник недвижимости, я буду иметь права выкупить этот земельный участок под домом с ВРИ "для ИЖС". Немного извилистый путь, но иначе я лишусь возможности строиться на этом участке или вообще лишусь участка.

Уважаемые модераторы и консультанты, я все верно понял и сформулировал?

Посоветуйте пожалуйста как лучше обыграть это дело, зарегистрировать жилой дом или незавершенное строительство жилого дома? Сам домик сделан из бывшего вагона 3х9, обшит и утеплен изнутри, пол, потолок, сделана кровля, крыльцо с фундаментом, под самим домом фундамента нет, но можно сделать видимость, если необходимо. Может у вас, как у опытных экспертов, есть замечания или на примете какие-то ключевые точки, на которые обратить пристальное внимание?
Дело в том, что Бушкову Н. П. уже 85 лет, и хотелось бы этот процесс максимально ускорить...
При этом я хотел строиться и по ходу строительный сезон пройдет мимо меня, спасибо администрации.

Заранее спасибо.

 

Главный вопрос, который меня волнует. Обязательно этот вагон признавать жилой недвижимостью или можно ограничиться строением, зданием - хоз. постройкой, чтобы потом перевести землю в ИЖС.

 

@Cedric_1, помогите пожалуйста!

 

@Cedric_1, ИЖС это основной ВРИ для данной территории и моего участка. Зона Ж-3. Огородничество - вспомогательный вид.
Деду давали участок в бессрочное пользование в 1992 году для строительства жилого дома в частную собственность. Он воздвиг это жилое строение, скорее всего временно. Но по семейным обстоятельствам вся стройка заморозилась, участок перевел на сына под огород в аренду в 1997. Стоит этот домик на столбчатом фундаменте, бетонные сваи 300*300 мм, веранда на ленточном фундаменте. Тут один вариант остался, зарегистрировать этот объект через суд в собственность по 234 ГК РФ, он реально стоит с 1993 года. Нужно сделать технический паспорт и с документами идти в суд. Как сделать, чтобы "натянуть" этот объект под категорию Объект недвижимости? Заказал в БТИ услугу Первичная инвентаризация СТРОЕНИЯ, фотографии показывал.

Я бы если честно через торги выставил, но судя по инфо из администрации это будет длится от полугода - нет межевания, ГП и прочего добра. А там и реэлторы прибегут...

 

@Cedric_1, спасибо за ответы, понятно всё. Наверно смысла нет бодаться с "рогами в землю", пока продлю договор аренды на 3 года, будет удачное время - откажусь от аренды и напишу заявление на предоставление этого участка в аренду для ИЖС. Устал я от этого участка уже.

 

Совет. Выкупайте участок под огородничество. Кадастровая стоимость должна быть ниже ИЖС. Иначе вы можете лишиться участка. На участке нет посадок. Это не целевое использование земли. Договор аренды просто не продлят.

 

@Cedric_1, хочу обновить информацию по данному случаю. Недавно было оглашено судебное решение на иск о признании права собственности на фундамент на этом участке, доказали, что объект построен, когда было разрешение и договор с администрацией. Иск удовлетворили в полном объеме.
Право собственности на объект незавершенного строительства росреестр зарегистрирует в любом случае по решению суда. Но коллизия состоит в том, что ВРИ земельного участка по прежнему "Под огородничество". Случай незаурядный, судебной практики нет. Каким образом поступить, чтобы получить разрешение на строительство ИЖС?

@snezinka, с ВРИ под огородничество участок не выкупить.

 

@Cedric_1, спасибо. В связи с тем, что на участке теперь будет зарегистрирована недвижимость (объект незавершенного строительства - бетонный ленточный фундамент), какая норма права обязывает администрацию изменить ВРИ? У меня такое ощущение, что менять ВРИ по доброй воле они не будут и придется судиться с ними и по этому вопросу. Хотя, с точностью сказать нельзя теперь. На что сослаться?

Нашел в земельном кодексе:

ЗК РФ, Статья 39.6. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов

2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

5) земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта;

9) земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления;

10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

ЗК РФ, Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.