Как получить ГПЗУ и РнС в Крыму

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Предполагаю что у них началось шевеление по выявлению незаконных строек. Главу стройнадозра сняли на неделе. Видимо Вы их очень расстроили что строите вполне себе законный дом, а не магазин...

 

Минстрой РФ разродился ответом на запрос проведения проверки соответствия крымских регламентов по выдаче ГПЗУ федеральному законодательству. Выкладываю письмо, которое Минстрой направил в адрес крымских властей.

 

Какие новости по разрешению на строительство?

 

Я получил отказ... Короче, как я понял в РК вообще РнС не выдают... Для ИЖС вместо РнС требуют "регистрацию декларации о начале выполнения строительных работ". Что, похоже, вообще не соответствует Федеральному Законодательству и является полностью местным "творчеством". Чем это может грозить в будущем одному Богу известно... Сижу в раздумьях стОит ли бороться за "правильный" РнС...

Сам текст отказа

 

@Cedric_1, спасибо, что в тему заглянули...

Однако "не все так однозначно у нас в Крыму" (с) Дочьофицера.
Дело в том, что сейчас в Крыму вообще не выдают РнС, в т. ч. и для ИЖС. Вместо РнС, ссылаясь на упомянутые «Порядок принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов» и «Порядок выполнения строительных работ», отправляют регистрировать Декларацию о начале выполнения строительных работ (для объектов I-III категории) либо получать «разрешение на выполнение строительных работ (для объектов IV-V категории). А так как категорию объекта без проекта установить невозможно, то требуют предоставить проект строительства и заодно уж и согласовать его с всеми возможными службами, что явно противоречит ГрК РФ.
Собственно, поэтому видимо ТС и судится. Правда он пропал из ветки и не говорит, чем суды его закончились.

 

Изложу-ка я то, что мне удалось собрать по процессу узаконивания стройки ИЖС в Крыму. Думаю, будет полезно для идущих следом. Особенно таким как я «понаприехавшим» и думающим что в Крыму в полной мере действует законодательство РФ…

Ну может кто-то из более опытных поправит.

Спойлер: Итак...

После всем известных событий начала 2014 года, появился 6-ФКЗ от 21.03.2014 «О ПРИНЯТИИ В РФ РК И ОБРАЗОВАНИИ В СОСТАВЕ РФ НОВЫХ СУБЪЕКТОВ – РЕСПУБЛИКИ КРЫМ И ГФЗ СЕВАСТОПОЛЯ». Собственно, этот ФКЗ устанавливал (-ет) правила и сроки переходного периода, в т. ч. вопросы гражданства, налогообложения, работы банковской системы, судов и пр. Изначально 6- ФКЗ предполагал завершения всех интеграционных процессов до 01 января 2017 года. Но скоро, как выяснилось, только кошки родятся… Действие многих переходных положений неоднократно продлевалось, а в сами положения вносились изменения и в частности согласно ч. 1 Ст. 12.1 вышеуказанного 6-ФКЗ: «…особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.» Из этого постулата следует возможность для местных властей устанавливать отличающиеся от всей материковой РФ правила. Но при этом требуется согласование с федеральными властями. И далеко не факт, что все действующие НПА местной власти по данной тематике должным образом согласованы. Но об этом в других выпусках...

Небольшое лирическое отступление. Почему необходимы эти самые особенности на четвертом году интеграции в РФ. Помимо всеобщего местного раздолбайства, по моему мнению, это

1. В ЕГРН до сих пор внесены далеко не все объекты. Например, охранные зоны отсутствуют по большинству ЛЭП, газопроводов и пр. А огромная часть объектов внесена с ошибками. Землеотводы под уже реализуемые ФЦПшные проекты (например, «Таврида») также никак не обозначены.
2. В Крыму, несмотря на выделенные федеральные деньги, для большинства территорий и населенных пунктов все еще отсутствуют разработанные и утвержденные в соответствии с ГрК РФ документы территориального планирования, в т. ч. генпланы и ПЗЗ.

С учетом этого ОМС вполне могут отказать в выдаче и ГПЗУ и РнС. (ч.4 ст.57.3 ГрК РФ).
В случае, если в соответствии с настоящим Кодексом размещение объекта капитального строительства не допускается при отсутствии документации по планировке территории, выдача градостроительного плана земельного участка для архитектурно-строительного проектирования, получения разрешения на строительство такого объекта капитального строительства допускается только после утверждения такой документации по планировке территории

Продолжение следует…

 

Жесть

а грозить отсутствие РнС может признанием постройки самовольной, так как при разборе в судах будет учитываться только законодательство РФ, а не Крыма

 

Продолжение, поста. Вторая серия.

Спойлер: Вторая серия

Как было указано в предыдущем посте, на основании ч.1 Ст.12.1 6-ФКЗ органы власти РК и ГФЗ Севастополя могут устанавливать особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Собственно, вопросы градостроительства и просто строительства в РК (важно! В Севастополе действуют другие местные законы. Все что дальше написано относится исключительно к Республике Крым) регулирует 67-ЗРК от 16.01.2015 «О регулировании градостроительной деятельности в РК». Кстати уважаемый @Cedric_1 ранее в этой теме выкладывал 38-ЗРК от 30.07.2014 «Об особенностях имущественных отношений в РК». Он тоже очень интересен, но больше относится к установлению и переходу прав, земельным отношениям. Другими словами, если 67-ЗРК заточен больше под вопросы Градостроительного кодекса, то 38-ЗРК под вопросы Земельного Кодекса, а также под вопросы 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». С 38-ЗРК оч. рекомендую ознакомится тем, кто еще только собирается что-то приобрести в Крыму.

Также в 38-ЗРК особо интересны Ст. 8-1, ч. 9 Ст. 9, ч. 1-1 Ст. 14, которые все вместе определяют «дачную амнистию» по-крымски. Если коротко, если вы уже построились и при этом у вас

1. ИЖС: одноквартирный, не более 3х этажей, площадью до 300 м2,
2. расположенный на землях с ВРИ указанных в ч. 2 Ст. 8-1 (ИЖС, ЛПХ на ЗНП, «садоводство» и некоторых других) и
3. при этом (ч.1-1. Ст. 14) российские ПЗЗ у вас еще не утверждены (на декабрь месяц почти нигде не утверждены), а размещение вашего объекта не противоречит украинским градостроительной документации,

то вы можете смело пытаться регистрировать свой объект исключительно по правоустанавливающим документам на землю и техпаспорту дома. При этом (ч.9 Ст. 9) до 01 марта 2018 года при подготовке Техпаспорта не требуется Разрешение на строительство…

Но если вы до 1го марта 2019 года стройку никак не закончите, то РнС вам нужно. Поэтому вернемся к 67-ЗРК. Важным, мне кажется, является следующее:

1. применяются все основные понятия, установленные ГрК РФ (Ст.2),
2. полномочия органов власти субъекта РФ и местных органов власти определяются также ГрК РФ, за искл. случаев, прямо указанных в настоящем Законе (Ст.3)
3. разрешительные и регистрационные функции осуществляются не местными органами власти как во многих других субъектах РФ, а «исполнительным органом государственной власти Республики Крым, уполномоченным на осуществление регионального государственного строительного надзора» (ч.1 Ст. 21). Т. е. это республиканский орган и искать его у себя в районе или у себя в городе бессмысленно. Нужно ехать в Симферополь (ну или идти в местный МФЦ).
4. согласно ч. 2 Ст. 21: «Осуществление разрешительных функций в сфере градостроительной деятельности заключается в выдаче исполнительным органом государственной власти Республики Крым, уполномоченным на осуществление регионального государственного строительного надзора, разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства.», а согласно ч. 6 Ст. 21 «Порядок выдачи и форма разрешений, указанных в части 2настоящей статьи, устанавливаются нормативным правовым актом Совета министров Республики Крым на основании положений Градостроительного кодекса Российской Федерации»
5. в Ст. 21.2 указаны случаи, когда РнС не требуется. В общем случае подтверждается, что РнС не требуется в тех же случаях, что и прописано в ГрК РФ. плюс для строительства электрических и газовых сетей

Казалось бы, все понятно:

1. Убеждаемся, что по 38-ЗРК на «амнистию» не попадаем и РнС нужен
2. Ищем «исполнительный орган государственной власти Республики Крым, уполномоченный на осуществление регионального государственного строительного надзора» упомянутый в Ст. 21 67-ЗРК
3. Ищем Порядок выдачи, о котором сказано в ч. 6. Ст. 21 и спокойно получаем РнС

Но не тут-то было…
С исполнительным органом оказалось все просто. Этим органом в соответствии с Постановлением Совета Министров РК от 27.06.2014 №169 является Служба государственного строительного надзора Республики Крым (далее СГСН РК). Среди прочего согласно Положению о СГСН РК, Служба подотчетна Главе республики (это к вопросу куда жаловаться если че), а согласно п. 2.2 Положения одной из основных задач СГСН РК является «Выдача разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию»

А вот с Порядком оказалось все очень непросто… Но об этом в следующей серии.

Продолжение следует

 

Третья серия (чем дальше в лес, тем толще партизаны), начало здесь

 

Изучаем сейчас вопрос, что требуется для получения ГПЗУ и в дальнейшем РНС. И в списке требований для ГПЗУ есть такой пункт:

-
10) копии технических условий инженерного обеспечения (информация об
инженерном обеспечении), строящегося объекта
-

А у нас новая нарезка земли, и до коммуникаций от нас примерно как до Луны. Но благо мягкий климат (Крым) вполне позволяет организовать автономку. Немногочисленные соседи, которые уже построились или строятся - вполне себя счастливо чувствуют с солнечными батареями, скважинами и т. д. (т.е. вообще БЕЗ подключения к каким-либо централизованным инженерным сетям).

Вопрос такой - возможно ли получить ГПЗУ без ТехУсловий (ТУ)? На что ссылаться, если таки будут эти ТУ требовать?

И на какие именно инженерные сети требуют ТУ? Скажем по электроэнергии - возможность подключения есть, только стоимость выходит в несколько млн. рублей (но ТУ видимо можно получить). По водоснабжению/водоотведению - скорее всего технически невозможно, т. е. отказ в ТУ будет.

 

Мозг кипит от этих законов местного характера, временами противоречащим ФЗ РФ...
Не один дом в РФ оформили, а с местным оформлением полная каша в голове!
Подскажите, как быть)
Дано: св-во о собств. на участок ИЖС, земли нас. пунктов (Симферополь) от 2015г.
Незавершенное строительство при покупке очастка, не оформлено предыдущим владельцем. По факту есть и границы отступа по нормам Украины. Сносить было дорого и проблемно. Решили не сносить, у соседей новые дома вообще вплотную к заборам стоят и даже стены дома, местамт вместо забора у многих на улице.
Получать ГПЗУ тоже смысла нет, уже несоответствие отступа имеется по нормам РФ.
Только амнистия остается. Т. е. нужновызвать кадастрового инженера для заказа тех. плана и с ним "договариваться"?
Еще момент, может кто сталсилкивался с подобным здесь? При покупке у второго владельца участка, на руках был документ о том, что на момент перехода права на участок к нему от первого владельца - первый владелец с участка выписан! Т. е. недострой даже не оформлен, а хозяин уже был прописан тупо на участке. Были такие привелегии тогда на особенных участках. Вопрос, как-то сейчас эти привелегии могут учитыватся хотя бы при оформлении дома?

 

@OlgaKrim, Уж не знаю чего вам посоветовать... Сам в начале пути.
Но я бы в вашей ситуации (ИЖС, одноквартирный, менее 3х этажей) попытался бы оформить дом на основании Ст. 8-1 38-ЗРК (текст выкладывал раньше). Для оформления нужны только правоустанавливающие документы на ЗУ и Техплан ОКС. При этом инфо по ЗУ должно быть в ЕГРН (у вас на публичной кадастровой карте границы видны? По кад. номеру ищется?). Техплан может сделать любой кадастровый инженер, но я бы на всякий случай проверил есть ли он в реестре. "Договариваться" с кад. инженером не стал бы. Пусть рисует как есть на самом деле. Потом если установят, что инфо в ЕГРН и факт расходятся, будет еще больше проблем. Вообще-то фед. законодательство предусматривает возможность отступа от требований ПЗЗ...

 

- а о чем договариваться, и кто может проверить факт, допуск на участок как будут получать?

кстати нет под рукой норматива последнего как рассчитывают площади и что включают?

 

Ну во-первых, это @OlgaKrim, собиралась "договариваться" о чем-то. Смею предположить о том, чтобы отступы от границ были соблюдены "на бумаге". Насколько они фактически не соблюдены другой вопрос. Может там граница дома по улице и никакого отступа вообще нет. Мой жизненный опыт подсказывает, что если начнете сейчас "договариваться", будьте готовы "договариваться" и дальше.
PS А вы считаете, что законного способа получить доступ на ваш участок нет? Например, по решению суда?
PPS в Подмосковье местные "контроллеры" запускают квадрокоптеры, но пока большей частью с целью выявления незарегистрированных самостроев как таковых.

А это смотря "чего" и "для чего"... Например, есть Требования утвержденные Приказом Минэк'а от 01.03.2016 №90, которые определяют расчет площади в целях кадастрового учета. Будьте внимательны. Требования к расчёту площади жилого здания (например дома) и жилого помещения (квартиры, комнаты) различны. К примеру в площадь первого включаются площади балконов, лоджий, террас, эксплуатируемая кровля (причем без всяких понижающих коэффициентов), а вот в площадь квартиры те же самые балконы, лоджии, террасы и эксплуатируемая кровля не входят