Процедура выкупа земли из аренды - 2

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Здравствуйте! Есть на правах аренды земельный участок в населенном пункте с назначением ИЖС. Хочу перевести его в собственность на льготных условиях без торгов согласно статьи 39.20 ЗК РФ. Для основания на выкуп хочу поставить банный сруб 3х6 (3х4 баня - примерно 9м.кв, 3х2 предбанник - примерон 5 м. кв.).

Алгоритм действий вижу следующий:
1. Получаю ГПЗУ.
2. Составляю СПОЗУ с жилым домом 3х6.
3. Получаю разрешение на строительство дома 3х6.
4. Ставлю сруб под крышу с дверями, окнами, полом.
5. Вызываю КИ для составления техплана.
6. Регистрирую постройку как жилой дом.
7. Выкупаю землю за процент от кадастровой стоимости.
8. Перевожу баню в нежилое.
9. Составляю СПОЗУ на дом 10х10.
10. Получаю разрешение на строительство дома 10х10.

Сначала думал сделать СПОЗУ с двумя жилыми постройками: Жилой дом 10х10 и гостевой дом 3х6 (он же баня). Построить деревянный дом 3х6, перевести землю в собственность и потом заниматься постройкой каменного дома 10х10. Но где-то прочитал что в выдаче разрешения на строительство могут отказать, типа нельзя иметь на одном участке два жилых строения.

Или можно построить баню без разрешения на строительство, зарегистрировать как нежилое и подать заявление на выкуп участка без торгов?

 

А каким образом возможно леквидировать дом?

 

К документам, подтверждающим ликвидацию объекта недвижимости относится акт обследования, представляющий собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования такого объекта в связи с его гибелью или уничтожением.

 

Спасибо, прояснили. Нравятся ваши ответы на форуме - минимум воды)

 

В Екатеринбурге "охота на ведьм" началась, администрация города через суд расторгает договора купли-продажи участков с аукциона, на основании "недостаточно" жилых домов по их мнению, под прицелом деревянные дома 5 на 6 (и 6 на 6) на винтовых сваях, блоках ФБС по грунту за последние 2 года. Бюджет недополучает миллионы с аренды...

 

Можно подробнее что это значит?

 

Ссылку, если можно.

 

Ссылка на решение суда
https://oblsud--svd.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=12922916&delo_id=5&new=5&text_number=1

 

С чего вообще начали обследовать эти участки, наверняка не спроста эта история возникла.

 

Это результат работы Арх. строй. контроля Адм. Екб

 

Свайно-винтовой фундамент капитальным они видеть никак не хотят, он не обеспечивает неразрывной связи с землёй (признак недвижимой вещи, ст. 130 ГК РФ по-моему), отсутствие туалета в доме, канализации, подключенного электричества и т. п. Это незавершенное строительство, а значит жилыми их признать нельзя, и отсутствует право выкупать участки (тем более по льготному проценту - 1.5% в Екатеринбурге).

 

https://oblsud--svd.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=12922916&delo_id=5&new=5&text_number=1

 

Решение по гражданскому делу

Информация по делу

Дело № 2-166/17

Спойлер: Решение

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 марта 2017 года Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе: председательствующего судьи Сабельниковой Н. К., при секретаре судебного заседания Титовой Т. Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга к Петрову М. В., Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности Петрова М. В. на жилые дома, о признании договоров купли-продажи земельных участков недействительными сделками и применении последствий их недействительности,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Екатеринбурга обратилась в суд с иском к Петрову М. В., Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, далее МУГИСО, о признании отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности Петрова М. В. на жилые дома площадью по 44,7 кв. м, расположенные на земельных участках, находящихся у ответчика по Договору аренды от 18 декабря 2015 года < № > и < № > по адресу: < адрес >, строительные номера < № > и < № >, зарегистрированные в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30 мая 2016 года, о признании недействительными заключенными между МУГИСО и Петровым М. В. договорами №< № > и №< № > от 05 июля 2016 года купли-продажи земельных участков, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: строительство индивидуальных жилых домов, о применении последствий недействительности договоров купли-продажи земельных участков от 05 июля 2016 года в виде обязания Петрова М. В. передать МУГИСО по акту приема-передачи земельного участка, площадью 1181 кв. м, строительный < № > и земельного участка, площадью 1146 кв. м, расположенных по адресу: < адрес >, строительный < № > и строительный < № >, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: строительство индивидуальных жилых домов и об обязании МУГИСО вернуть Петрову М. В. выкупную стоимость земельных участков в размере < данные изъяты >.

В обоснование истец ссылается на то, что ответчики, расторгнув 05 июля 2016 года договоры аренды указанных земельных участков, заключили Договора < № > и № < № > купли-продажи земельных участков с кадастровой стоимостью < данные изъяты > и < данные изъяты > за плату в < данные изъяты > и заплату в < данные изъяты >, занятых ни индивидуальными жилыми строениями, а объектами, не введенными в эксплуатацию, не являющимися жилыми домами, чем нарушили требования земельного и гражданского законодательства Российской Федерации, что привело к нарушению публичных интересов и недополучению доходов местного бюджета на сумму < данные изъяты >.

22 марта 2017 года представитель истца в судебном заседании настаивала на удовлетворении иска в полном объеме.

22 марта 2017 года ответчик и его представитель исковые требовании не признали, пояснили, что земельные участки, расположенные по адресу: < адрес > были предоставлены Петрову М. В. под строительство жилых домов и истец воспользовался таким правом, возвел жилые дома, которые являются объектами капитального строения, возводились им, ответчиком, как жилые дома для постоянного проживания людей, о чем подтвердил участвующий в судебном заседании специалист К., указанные жилые дома поставлены были на кадастровый учет без получения разрешения на ввод, поскольку являются объектами индивидуального жилищного строительства, что он, ответчик, выкупил земельные участки не по сниженной стоимости, а по единственной цене, верно определенной в сложившейся ситуации исходя из положений Закона, что оснований для признания сделок купли-продажи земельных участков недействительными не имеется, поскольку он, ответчик, не злоупотреблял своим правом при приобретении земельных участков, просят суд в иске отказать.

22 марта 2017 года представитель ответчика Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен.

22 марта 2017 года третье лицо Балакирев А. А. с предъявленным иском к Петрову М. В. не согласен, пояснил, что возведенные Петровым М. В. жилые дома являются капитальными строениями, соответствуют строительным нормам и правилам, пригодны для постоянного проживания людей.

22 марта 2017 года представитель третьего лица Управления Росреестра по Свердловской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен.

Участвующий в судебном заседании 22 марта 2017 года в качестве специалиста представитель третьего лица ООО ИВЦ «Технология» К. исковые требования оставил на усмотрение суда, суду пояснил, что на спорных земельных участках Петрова М. В. возведены жилые дома, строительство которых отвечает техническим требованиям, полагал, что возведенные объекты являются жилыми домами, пригодными для постоянного проживания людей.

С учетом положения ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, мнений представителей сторон, суд определил рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие представителя Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, представителя третьего лица Управления Росреестра по Свердловской области.

Заслушав объяснения представителей сторон, третьего лица Балакирева А. А., осмотрев на месте по < адрес > в г. Екатеринбурга объекты со строительными номерами < № > и < № >, возведенные ответчиком Петровым М. В., выслушав специалиста третьего лица ООО ИВЦ «Технология» К., исследовав и оценив в совокупности собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Исходя из общего правила ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом конкретных обстоятельств заявленного спора, предмета и основания иска каждая сторона должна доказать то, на что она ссылается в обоснование своих требований или возражений.

Согласно ст. 132 Конституции Российской Федерации органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью, формируют, утверждают и исполняют местный бюджет, устанавливают местные налоги и сборы, осуществляют охрану общественного порядка, а также решают иные вопросы местного значения, для чего расходуют из бюджета денежные средства, направляемые на финансовое обеспечение задач и функции местного самоуправления, а также на исполнение публичных обязанностей, возложенных на них Конституцией Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что 08 июля 2016 года в Администрацию г. Екатеринбурга из Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области поступили платежные поручения < № > об оплате выкупной стоимости земельного участка по Договору купли-продажи земельного участка от 05 июля 2016 года № < № > на сумму < данные изъяты > и от 08 июля 2016 года < № > об оплате выкупной стоимости земельного участка по Договору купли-продажи земельного участка от 05 июля 2016 года № < № > на сумму < данные изъяты >, расположенных по адресу: < адрес >, что составляет 1,5% от кадастровой стоимости каждого земельного участка, которая согласно кадастровым паспортам равняется соответственно < данные изъяты > и < данные изъяты >.

27 августа 2016 года Главным специалистом Земельного комитета Администрации М. осуществлен выход на место расположения земельного участка, где было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером < № >, расположенного в < адрес >, строительные номера < № > и < № >, была составлена план-схема земельного участка и фото объектов, расположенных на участке.

Согласно Акту < № > года обследования земельного участка установлено, земельный участок, расположенный по адресу: < адрес >, строительные номера < № > и < № >, представляет собой неогороженную территорию с расположенными объектами.

В силу ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права и обязанности возникают на основании закона или договора. В свою очередь ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнительно уточняет законные основания приобретения права на собственность.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества от 06 июля 2016 года < № > (л.д.13), следует, что за ответчиком Петровым М. В. зарегистрировано право собственности на жилой дом площадью 44,7 кв. м, с кадастровым номером < № >, расположенный по адресу: < адрес >, строительный < № >, государственная регистрация от 30 мая 2016 года < № > и на жилой дом площадью 44,7 кв. м с кадастровым номером < № >, расположенный по адресу: < адрес >, строительный < № >, государственная регистрация от 30 мая 2016 года < № >.

В соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, то есть, закон связывает реализацию соответствующего права на земельный участок, занятый объектами недвижимого имущества, поэтому и могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному в п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации для целей эксплуатации уже существующих зданий и сооружений.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В ходе судебного разбирательства по данному делу, судом установлены и оценены юридические факты, послужившие основанием приобретения права собственности Петрова М. В. на вышеуказанные земельные участки, по результатам судебной оценки и анализа которых суд пришел к выводу о нарушении ответчиком порядка приобретения права собственности на спорные земельные участки.

Так, суд исследовав с самого начала все этапы возникновения правового статуса Петрова М. В. на вышеуказанные участки земли, являющимися предметом спора по делу, приходит к выводу о том, что у ответчика по делу отсутствовало право через арендные отношения, после расторжения договоров аренды земельных участков, минуя торги приобретать указанные земельные участки в 1,5% от кадастровой стоимости каждого земельного участка с применением льгот к гражданам при предоставлении им земельных участков из расчёта выкупной стоимости земельных участков для ответчика Петрова М. В., имеющего в собственности на земельном участке двухэтажные дома на основании Постановления Правительства Свердловской области от 26 декабря 2012 года №1532-ПП «Об утверждении Порядка определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Свердловской области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках» в 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка < данные изъяты > и второго земельного участка в < данные изъяты > с применением льгот к гражданам при предоставлении им земельных участков уже занятых индивидуальным жилищным фондом, личным подсобным хозяйством, индивидуальными гаражами, жилыми домами, строениями, созданными на этих земельных участках, предоставленных в том числе и для ведения садоводства, дачного хозяйства, что является незаконным и нарушающим права муниципального образования «город Екатеринбург» на формирование бюджета в соответствии со ст. ст. 41,62 Бюджетного кодекса Российской Федерации, за счёт которого исполняются публичные обязанности муниципального образования, возложенные на него Конституцией Российской Федерацией.

При таких обстоятельствах суд признает действия ответчиков при продаже Петрову М. В. земельных участков, расположенных по адресу: < адрес > из арендных отношений в обход действующего земельного законодательства и существующего порядка, признает нарушенным право истца на получение доходов в местный бюджет от продажи ответчику Петрову М. В. земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границе городского округа с внутригородским делением-100%, повлекла для истца неблагоприятные для него последствия в виде неполучения в бюджет -< данные изъяты >.

Согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, и восстановлено может быть путем предъявления в суд иска к ответчикам о признании права отсутствующим.

Жилые дома, пригодные для постоянного проживания на вышеуказанных участках, расположенных по адресу: < адрес >, строительные номера < № > и < № >, зарегистрированные в собственность на основании Договоров купли-продажи земельных участков, условия, которого противоречат существу законодательного регулирования, судом признаются ничтожными, что является основанием для удовлетворения иска истца о признании права собственности Петрова М. В. отсутствующим.

В данном случае выкупная цена при продаже Петрову М. В. указанных земельных участков, расположенных по адресу: < адрес >, строительные номера < № > и < № > в обход действующему земельному законодательству и существующему порядку должна была быть определена в размере кадастровой стоимости земельных участков соответственно: < данные изъяты > и < данные изъяты >, что позволило бы истцу получить в доход бюджета < данные изъяты >.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о нарушении интересов истца, отнесенных к числу охраняемых законом и в этой связи в соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации приводит стороны в первоначальное положение.

В данном случае суд признает недействительными Договоры купли-продажи земельного участка площадью 1181 кв. м, и земельного участка площадью 1146 кв. м, заключенные между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и Петровым М. В. 05 июля 2016 года № < № > и №< № > и применяет последствия недействительности данных договоров, вернув стороны в отношения из Договоров аренды от 18 декабря 2015 года №< № > и №< № >, заключенных между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и Петровым М. В., признав соглашение о расторжении договоров аренды земельных участков от 05 июля 2016 года, заключенное между ответчиками недействительными.

Руководствуясь ст. ст. 12,56,67,98,194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

Р Е Ш И Л:

Иск Администрации города Екатеринбурга к Петрову М. В., Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области удовлетворить.

Признать отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности Петрова М. В. на жилой дом площадью 44,7 кв, м, имеющий кадастровый < № >, расположенный по адресу: < адрес >, строительный < № > от 30 мая 2016 года < № >.

Признать отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности Петрова М. В. на жилой дом площадью 44,7 кв. м, имеющий кадастровый < № >, расположенный по адресу: < адрес >, строительный < № >, государственная регистрация от 30 мая 2016 года < № >.

Признать недействительным заключенный между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и Петровым М. В. 05 июля 2016 года Договор № < № > купли-продажи земельного участка площадью 1181 кв. м, расположенного по адресу: < адрес >, строительный < № >, имеющего кадастровый < № >, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием для строительства индивидуального жилого дома.

Признать недействительным заключенный между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и Петровым М. В. 05 июля 2016 года Договор №< № > купли-продажи земельного участка площадью 1146 кв. м, расположенного по адресу: < адрес >, строительный < № >, имеющего кадастровый < № >, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием для строительства индивидуального жилого дома.

Применить последствия недействительности Договора купли-продажи земельного участка площадью 1181 кв. м от 05 июля 2016 года № < № >.

Вернуть стороны в отношения из Договора аренды земельного участка от 18 декабря 2015 года №< № >, заключенного между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и Петровым М. В., признав соглашение о расторжении Договора аренды от 18 декабря 2015 года № < № >, заключенное между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и Петровым М. В. недействительным.

Применить последствия недействительности Договора купли-продажи земельного участка площадью 1146 кв. м от 05 июля 2016 года №< № >.

Вернуть стороны в отношения из Договора аренды земельного участка от 18 декабря 2015 года, заключенного между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и Петровым М. В., признав соглашение о расторжении Договора аренды от 18 декабря 2015 года недействительным.

Взыскать с Петрова М. В. государственную пошлину в размере < данные изъяты >.

Срок обжалования решения в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца, со дня изготовления решения суда в окончательной форме через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга.

Мотивированное решение изготовлено 28 марта 2017года.

Председательствующий: Сабельникова Н. К.