Процедура выкупа земли из аренды - 2

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Начало...
Решение по гражданскому делу

Информация по делу

Дело № 2-40/17

Спойлер: Решение

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 марта 2017 года Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе: председательствующего судьи Сабельниковой Н. К., при секретаре судебного заседания Титовой Т. Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга к Петрову М. В., Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности Петрова М. В. на жилые дома, о признании договоров купли-продажи земельных участков недействительными сделками и применении последствий их недействительности,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Екатеринбурга обратилась в суд с иском к Петрову М. В., Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, далее МУГИСО, о признании отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности Петрова М. В. на жилой дом площадью по 44,6 кв. м и на жилой дом площадью 44,7 кв. м, расположенные на земельных участках, находящихся у ответчика по Договорам аренды от 27 ноября 2015 года №< № > и №< № > по адресу: < адрес >, строительные номера < № > и < № >, о признании недействительными заключенными между МУГИСО и Петровым М. В. Договора № < № > от 24 марта 2016 года купли-продажи земельного участка площадью 1119 с кадастровым номером < № >, категория земель: земли населенных пунктов с разрешенным использованием: строительство индивидуальных жилых домов, расположенного по адресу: < адрес >, строительный < № > и Договора № < № > от 29 марта 2016 года купли-продажи земельного участка площадью 1015 кв. м с кадастровым номером < № >, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: строительство индивидуальных жилых домов, расположенного по адресу: < адрес >, строительный < № >, о применении последствий недействительности указанных договоров купли-продажи земельных участков в виде обязания Петрова М. В. передать МУГИСО по акту приема-передачи земельного участка, площадью 1119 кв. м, строительный < № > и земельного участка, площадью 1015 кв. м, строительный < № >, расположенных по адресу: < адрес >, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: строительство индивидуальных жилых домов и об обязании МУГИСО вернуть Петрову М. В. выкупную стоимость земельных участков в размере < данные изъяты >.

В обоснование истец ссылается на то, что ответчики, расторгнув 27 марта 2016 года по соглашению договоры аренды указанных земельных участков, заключили Договора №< № > и № < № > купли-продажи земельных участков с кадастровой стоимостью соответственно < данные изъяты > и < данные изъяты > за плату в < данные изъяты > и за плату в < данные изъяты >, занятых объектами, не введенными в эксплуатацию, не являющимися жилыми домами, чем нарушили требования земельного и гражданского законодательства Российской Федерации, что привело к нарушению публичных интересов и недополучению доходов местного бюджета на сумму < данные изъяты >.

22 марта 2017 года представитель истца в судебном заседании настаивала на удовлетворении иска в полном объеме.

22 марта 2017 года ответчик и его представитель исковые требовании не признали, пояснили, что земельные участки, расположенные по адресу: < адрес >, строительные номера < № > и < № > были предоставлены Петрову М. В. под строительство жилых домов и истец воспользовался таким правом, возвел жилые дома, которые являлись объектами капитального строения, как жилые дома для постоянного проживания людей, зарегистрировав их, впоследствии демонтировал эти строения и подготовил площадку для строительства жилого дома большей площадью, что он, ответчик, выкупил земельные участки не по сниженной стоимости, а по единственной цене, верно определенной в сложившейся ситуации исходя из положений Закона, что оснований для признания сделок купли-продажи земельных участков недействительными не имеется, поскольку он, ответчик, не злоупотреблял своим правом при приобретении земельных участков, намеревался построить большой 2-х этажный дом, просят суд в иске отказать.

22 марта 2017 года представитель ответчика Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен.

22 марта 2017 года третье лицо Иванов А. А. с предъявленным иском к Петрову М. В. не согласен, подтвердил, что на земельных участках со строительными номерами 10 и 7 им, третьи лицом, были возведены жилые дома, аналогичные осмотренным жилым домам, расположенным на земельных участках со строительными номерами 9 и 6, пояснил, что все возведенные Петровым М. В. жилые дома являются капитальными строениями, соответствующими строительным нормам и правилам, пригодны для постоянного проживания людей.

22 марта 2017 года представитель третьего лица Управления Росреестра по Свердловской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен.

Участвующий в судебном заседании 22 марта 2017 года в качестве специалиста представитель третьего лица ООО ИВЦ «Технология» Карнет Ю. Н. исковые требования оставил на усмотрение суда, суду пояснил, что на спорных земельных участках Петрова М. В. возведены жилые дома, строительство которых отвечает техническим требованиям, полагал, что возведенные объекты являются жилыми домами, пригодными для постоянного проживания людей.

С учетом положения ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, мнений представителей сторон, суд определил рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие представителя Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, представителя третьего лица Управления Росреестра по Свердловской области.

Заслушав объяснения представителей сторон, третьего лица Иванова А. А., осмотрев на месте по < адрес > в г. Екатеринбурга земельные участки со строительными номерами 10 и 7 со срезанными винтовыми сваями, выслушав специалиста третьего лица ООО ИВЦ «Технология» Карнет Ю. Н., исследовав и оценив в совокупности собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Исходя из общего правила ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом конкретных обстоятельств заявленного спора, предмета и основания иска каждая сторона должна доказать то, на что она ссылается в обоснование своих требований или возражений.

Согласно ст. 132 Конституции Российской Федерации органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью, формируют, утверждают и исполняют местный бюджет, устанавливают местные налоги и сборы, осуществляют охрану общественного порядка, а также решают иные вопросы местного значения, для чего расходуют из бюджета денежные средства, направляемые на финансовое обеспечение задач и функции местного самоуправления, а также на исполнение публичных обязанностей, возложенных на них Конституцией Российской Федерации.

В силу ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно Кадастровому паспорту здания, количеством 2-х этажей площадью 44,7 кв. м с кадастровым номером 66:41:0109034:82, расположенном на земельном участке с кадастровым номером < № >, расположенном в < адрес >, строительный < № >, внесенному в государственный кадастр 26 января 2016 года, собственником является Петров М. В., о чем имеется регистрационная запись < № > от 09 февраля 2016 года.

Согласно Кадастровому паспорту здания, количеством 2-х этажей площадью 44,6 кв. м с кадастровым номером < № >, расположенном на земельном участке с кадастровым номером < № >, расположенном в < адрес >, строительный < № >, внесенному в государственный кадастр 04 февраля 2016 года, собственником является Петров М. В., о чем имеется регистрационная запись < № > от 18 февраля 2016 года.

Из материалов дела следует, что 25 марта 2016 года в Администрацию г. Екатеринбурга из Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области поступило платежное поручение < № > об оплате выкупной стоимости земельного участка по Договору купли-продажи земельного участка от 24 марта 2016 года № < № > на сумму < данные изъяты > и от 29 марта 2016 года < № > об оплате выкупной стоимости земельного участка по Договору купли-продажи земельного участка от 29 марта 2016 года № В-97 на сумму < данные изъяты >, расположенных по адресу: < адрес >, что составляет 1,5% от кадастровой стоимости каждого земельного участка, которая согласно кадастровым паспортам равняется соответственно < данные изъяты > и < данные изъяты >.

27 августа 2016 года Главным специалистом Земельного комитета Администрации М. осуществлен выход на место расположения земельных участков с кадастровым номером < № > и < № > строительные номера < № > и < № >, где было проведено обследование указанных земельных участков, расположенных в < адрес >, составлены планы-схемы земельных участков, фото земельных участков с указанием об отсутствии объектов на указанных земельных участках.

Согласно Актам < № > и < № > года обследования земельного участка установлено, что земельные участки, расположенные по адресу: < адрес >, строительные номера < № > и < № >, представляют собой неогороженную территорию, покрытую древесно-кустарниковой растительностью, с отсутствием каких-либо объектов.

22 марта 2017 года судом совместно со сторонами по данному гражданскому делу, третьим лицом Ивановым А. А., привлеченным по делу специалистом Карнетом Ю. Н. произведен осмотр земельных участков по < адрес >, строительные номера < № > и < № > на месте, в ходе которого строительных объектов не обнаружено, имеются срезанные винтовые сваи.

В силу ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права и обязанности возникают на основании закона или договора. В свою очередь ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнительно уточняет законные основания приобретения права на собственность.

В соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, то есть, закон связывает реализацию соответствующего права на земельный участок, занятый объектами недвижимого имущества, поэтому и могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному в п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации для целей эксплуатации уже существующих зданий и сооружений.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В ходе судебного разбирательства по данному делу, судом установлены и оценены юридические факты, послужившие основанием приобретения права собственности Петрова М. В. на вышеуказанные земельные участки, на которых в момент их приобретения были возведены жилые дома, зарегистрированные в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в собственность ответчика в установленном законом порядке, но по результатам судебной оценки и анализа которых суд приходит к выводу о нарушении ответчиком порядка приобретения права собственности на спорные земельные участки.

Так, суд исследовав с самого начала все этапы возникновения правового статуса Петрова М. В. на вышеуказанные участки земли, являющимися предметом спора по делу, приходит к выводу о том, что у ответчика по делу отсутствовало право через арендные отношения, после расторжения договоров аренды земельных участков, минуя торги приобретать указанные земельные участки в 1,5% от кадастровой стоимости каждого земельного участка с применением льгот к гражданам при предоставлении им земельных участков из расчёта выкупной стоимости земельных участков для ответчика Петрова М. В., имеющего на день их приобретения жилые дома, зарегистрированные на его имя, на основании Постановления Правительства Свердловской области от 26 декабря 2012 года №1532-ПП «Об утверждении Порядка определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Свердловской области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках» в 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка < данные изъяты > и второго земельного участка в < данные изъяты > с применением льгот к гражданам при предоставлении им земельных участков уже занятых индивидуальным жилищным фондом, личным подсобным хозяйством, индивидуальными гаражами, жилыми домами, строениями, созданными на этих земельных участках, предоставленных в том числе и для ведения садоводства, дачного хозяйства, что является незаконным и нарушающим права муниципального образования «город Екатеринбург» на формирование бюджета в соответствии со ст. ст. 41,62 Бюджетного кодекса Российской Федерации, за счёт которого исполняются публичные обязанности муниципального образования, возложенные на него Конституцией Российской Федерацией.

При таких обстоятельствах суд признает действия ответчиков при продаже Петрову М. В. земельных участков, расположенных по адресу: < адрес >, строительные номера < № > и < № > из арендных отношений в обход действующего земельного законодательства и существующего порядка, признает нарушенным право истца на получение доходов в местный бюджет от продажи ответчику Петрову М. В. земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границе городского округа с внутригородским делением-100%, повлекла для истца неблагоприятные для него последствия в виде неполучения в бюджет < данные изъяты >.

 

Окончание...

Спойлер: Решение

Согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, и восстановлено может быть путем предъявления в суд иска к ответчикам о признании права отсутствующим.

Жилые дома, ранее зарегистрированные в собственность ответчика для заключения Договоров купли-продажи земельных участков, условия, которого противоречат существу законодательного регулирования, впоследствии демонтированные, судом признаются отсутствующими, а сделки купли-продажи земельных участков ничтожными, что является основанием для удовлетворения иска Администрации города Екатеринбурга.

В данном случае выкупная цена при продаже Петрову М. В. указанных земельных участков, расположенных по адресу: < адрес >, строительные номера < № > и < № > была определена в обход действующему земельному законодательству и существующему порядку, должна была быть в размере кадастровой стоимости земельных участков соответственно: < данные изъяты > и < данные изъяты >, что позволило бы истцу получить в доход бюджета < данные изъяты >.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о нарушении интересов истца, отнесенных к числу охраняемых законом и в этой связи в соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации приводит стороны в первоначальное положение.

В данном случае суд признает недействительными Договор < № > купли-продажи земельного участка площадью 1119 кв. м, расположенного в < адрес >-4 с кадастровым номером < № > от 24 марта 2016 года, заключенный между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и Петровым М. В. и Договор < № > купли-продажи земельного участка площадью 11015 кв. м, расположенного в < адрес > с кадастровым номером < № > от 29 марта 2016 года, заключенный между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и Петровым М. В. и применяет последствия недействительности данных договоров, вернув стороны в отношения из Договоров аренды от 27 ноября 2015 года №< № > и №< № > (л.д.21-27, и л. д. 31-37), заключенных между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и Петровым М. В., признав соглашение о расторжении договоров аренды земельных участков от 27 марта 2016 года, заключенное между ответчиками недействительным.

Руководствуясь ст. ст. 12,56,67,98,194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

Р Е Ш И Л:

Иск Администрации города Екатеринбурга к Петрову М. В., Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области удовлетворить.

Признать отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности Петрова М. В. на жилой дом площадью 44,6 кв, м, имеющий кадастровый < № >, расположенный по адресу: < адрес >, строительный < № > от 18 февраля 2016 года < № >.

Признать отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности Петрова М. В. на жилой дом площадью 44,7 кв. м, имеющий кадастровый < № >, расположенный по адресу: < адрес >, строительный < № >, государственная регистрация от 09 февраля 2016 года < № >.

Признать недействительным заключенный между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и Петровым М. В. 24 марта 2016 года Договор № < № > купли-продажи земельного участка площадью 1119 кв. м, расположенного по адресу: < адрес >, строительный < № >, имеющего кадастровый < № >, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием для строительства индивидуального жилого дома.

Признать недействительным заключенный между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и Петровым М. В. 29 марта 2016 года Договор №< № > купли-продажи земельного участка площадью 1015 кв. м, расположенного по адресу: < адрес >, строительный < № >, имеющего кадастровый < № >, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием для строительства индивидуального жилого дома.

Применить последствия недействительности Договоров купли-продажи земельных участков от 24 марта 2016 года и от 29 марта 2016 года площадью соответственно 1119 кв. м по договору № < № > и 1015 кв. м по договору №< № >.

Вернуть стороны в отношения из Договора аренды земельного участка от 27 ноября 2015 года №< № > и из Договора аренды земельного участка от 27 ноября 2015 года < № >, заключенных между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и Петровым М. В., признав Соглашение о расторжении Договора аренды от 27 марта 2016 года, заключенное между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и Петровым М. В. недействительным.

Взыскать с Петрова М. В. государственную пошлину в размере < данные изъяты >.

Срок обжалования решения в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца, со дня изготовления решения суда в окончательной форме через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга.

Мотивированное решение изготовлено 28 марта 2017года.

Председательствующий: Сабельникова Н. К.

 

В таких случая в лицензированной фирме заказывается строительно-техническая экспертиза с обоснованием и выводами в виде технического и юридического правового режима объекта (ОКС/неОКС) и отсюда всё пляшется.
Остальное желание "видеть ситуацию" ОМСУ и судам "от лукавого" - они не являются специалистами в узкой области технических знаний и могут трактовать так как им выгодно (не дать, не пущать и пр.).

 

Взял в аренду пару участков через торги, если поставить дом на винтовых сваях из сипа на одном участке, затем разобрать и поставить на другом этот же дом, возможно решить данную процедуру с кадастровым инженером или это из ряда фантастики?

 

Кадастровые инженеры эти вопросы не решают.

 

@Cedric_1, у меня такое чувство, что вообще пофик на чём:

"2. Продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, осуществляется в размере:
2 (1). 10 процентов кадастровой стоимости земельного участка:
з) предоставляемого пенсионерам, получающим пенсию в порядке, установленном пенсионным законодательством, и которые являются собственниками расположенного на таком участке жилого дома или индивидуального гаража;

Кстати, гараж не только пенсионерам:

е) предоставляемого семьям, имеющим трех и более детей, и которые являются собственниками расположенного на таком участке жилого дома или индивидуального гаража;

ж) предоставляемого инвалидам I и II групп и семьям, имеющим в своем составе детей-инвалидов, и которые являются собственниками расположенного на таком участке жилого дома или индивидуального гаража;

 

@Cedric_1, пожалуй, вы правы. Я поторопился.

Но там же, в п. 2 (1)., есть и такое

д) предоставляемого гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации;

Вопрос: Если пенсионерам пойти по ст. 39.18., то может гараж прокатить? Сомневаюсь...

 

Понял.

Да, уж. Они могут установить цену от 1,5% до КС.)

 

Огромное спасибо этому форуму, его участникам, тем, кто активно делится информацией!
Не стали мы выкупать землю за 60% от КС. Оформили долгосрочную аренду на 49 лет по стоимости, равной земельному налогу. Большое спасибо тем, кто вселил надежду и уверенность, что это возможно. При первом обращении в администрацию предложили продлить действующий договор на 20 лет при сохранении стоимости аренды. Мы очень удивились, выражаясь цензурно, такому предложению. При повторном написании заявления с указанием пунктов земельного кодекса уже сделали всё как положено. Более того, пообещали вернуть ту сумму, что мы заплатили за аренду земли с момента регистрации дома.

@Михайлушко, мы тоже в Кемеровском районе строимся. В этом году оформили дом в собственность. Если что можем подсказать, обращайтесь

 

В Екатеринбурге:
В договоре аренды земельного участка, заключаемом с победителем (единственным участником) аукциона, арендатору устанавливаются следующие условия:
- в случае нахождения на земельном участке незаконно расположенного имущества третьих лиц арендатору осуществить за свой счет комплекс мероприятий по освобождению участка;

 

А у нас всё с точностью "до наоборот" (выдержка из адм. регламента):

Иными словами, если за предоставлением ЗУ обратился не собственник иного движимого имущества (о законности расположения этого имущества на ЗУ речи почему-то не идет) то будет отказано в предоставлении данного ЗУ. Дак это ж коррупционная составляющая, нехило!
Формально любое чужое дырявое и ржавое ведро валяющееся на ЗУ будет поводом для отказа.

 

@Novossyol, лихо, добавили вышесказанное к 39.16 и ведь не придерёшься, .-
До 1 января 2020 года исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, вправе принять решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или в предоставлении земельного участка без проведения торгов по основаниям, предусмотренным законом субъекта Российской Федерации, наряду с основаниями для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка или в предоставлении земельного участка без проведения торгов, предусмотренными статьей 39.16 Земельного кодекса РФ (Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ).
Улыбнуло - "движимое" имущество - я поставил первым свой авто на порожний участок и могу смело бежать заключать ДА.

 

Этот регламент (выдержку из которого я выложил выше) уже отменён протестом городского прокурора по моей жалобе в прокуратуру кстати.

Оно явно было составлено именно в связи с моей ситуацией, чтобы я мол не смог воспользоваться этим. В предыдущих регламентах (2015 года, с уже стекшим сроком действия) такого нет, там всё как и должно быть в рамках закона, но тогда мои отношения с ОМСУ не возникли.

Сейчас отредактированный и утвержденный текст регламента выглядит так (вроде поправили но все равно как-то неоднозначно):

Обратите внимание, чинуша всё же оставляют поле для вариаций - термин "иные объекты, прочно связанные с земельным участком". А что разве перечисленных зданий и сооружений недостаточно?
Тогда вопрос, что это за объекты и кто будет устанавливать "прочная/непрочная связь".

Дурость чиновничья не знает границ! Есть множество объектов, не относящихся к капстроениям и недвиге, прочно связанных с землёй, но не требующих регистрации прав в ЕГРН. Вопрос насколько прочно иной объект связан с землей и кто собственник "объекта"?

Однако существует чёткий и конкретный перечень объектов по ГрК РФ, которые подлежат регистрации, прочно связанные с землёй и являющиеся недвигой (ОКС) - это здания, строения, сооружения. А что такое "иные объекты"? Опять дырявые ведра на ЗУ или вековое дерево например? Нельзя подвести весь спектр объектов окружающих нас под букву закона, так как этих объектов великое множество и каждый со своими индивидуальными характеристиками.

Видите какое противостояние с нами идёт, даже тексты постановлений переписываются таким образом чтобы нам "насолить".