Обращение к риелторам, агентствам недвижимости

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Можно ссылочку ?

 

Ссылочку на что?
Закон обратной силы не имеет: ст 54 Конституции РФ

 

@caxap0k, счас письмецо поищу.

 

Нашел.
По многочисленным просьбам размещаю "Письмо Минфина России от 21.01.2016 № 03-04-05/2050" по вопросам применения новых поправок к Налоговому Кодексу. Суть: на недвижимость приобретенную до 1 января 2016 г., исчисление и уплата налога на прибыль производится по "старым" правилам!

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 21 января 2016 года № 03-04-05/2050
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
ФЗ от 29.11.2014 №382-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 382-ФЗ) внесены изменения, касающиеся порядка обложения налогом на доходы физических лиц доходов от продажи объектов недвижимого имущества.
В соответствии с п. 3 статьи 4 Закона N 382-ФЗ положения, в частности, статьи 217.1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Закона № 382-ФЗ) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.
Таким образом, при продаже налогоплательщиком после 1 января 2016 года объектов недвижимого имущества, приобретенных им в собственность до 1 января 2016 года, исчисление и уплата налога на доходы физических лиц в отношении доходов, полученных от продажи такого имущества, будут производиться без учета изменений, внесенных в главу 23 Кодекса Законом № 382-ФЗ.
Согласно подпункту 1 пункта 1 и подпункту 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса (здесь и далее в редакции, действующей в отношении правоотношений, возникших до 1 января 2016 года) при реализации имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
При этом подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса установлено, что вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением указанного имущества.
Доход, превышающий сумму примененного имущественного налогового вычета, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Заместитель директора
департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р. А. Саакян

 

Да, был не прав. Признаю и посыпаю голову пеплом.

 

Господа, вот я не хочу обвинений в чрезмерном радикализме, но всё же позволю себе высказаться...
Слушайте, а вы не думали о том, что в большинстве случаев риэлтор не нужен в принципе?
Давайте сперва я расскажу о своих случаях соприкосновения с недвижкой, чтобы не было обвинений в том, что я не понимаю о чем пишу...
1) в 2003-м покупал первую квартиру свою. Город небольшой (Тольятти), весь его я прекрасно знаю. Обзвонил пару десятков объявлений в тех кварталах, которые меня интересовали. Просмотрел с десяток квартир. Дом типовой искал, квартира типовая, ремонты почти везде примерно одинаково убитые... Нашел парня владельца с матерью, и они хотели без риэлторов и я. Оставил им 10 тыщ рублей залог, через неделю вернулся к ним. Ну за тыщу рублей наняли по первому разу риэлтора очередь в регпалату занять. И всё. Через полтора года ровно так же продал эту квартиру.
2) в 2005-м после продажи первой покупал вторую. Строящийся дом, перекупал у человека долевку. Зачем нам с ним риэлтор? У застройщика переоформили, в бухгалтерии посмотрел, что взносы внесены... А когда пришла пора свидетельства о собственности получать - там все вопросы застройшик решает, дольщикам даже ехать никуда не надо было - только в самом конце в указанное время в регпалату на 15 минут заехать.
3) в 2006-м покупал землю. Слушайте, ее же все равно без просмотра не купишь, вы в любом случае поедете сами. Что вам дает при этом риэлтор? Я примерно знал, на каких направлениях хочу землю. В течение пары месяцев посмотрел не больше десятка (штук 8 вроде) участков. В четырех поселках. Я же уже знаю, где я точно не хочу - зачем смотреть лишнее? Продавала обычная деревенская семья, сделали все сами. Ну опять же на своей фирме юриста попросил проверить участок и документы - но это бутылка коньяка по дружбе, тут не нужно какие-то безумные суммы тратить на комиссионные.
4) в том же 2006-м уехал в Москву - снял квартиру. Тоже снял тупо у собственника напрямую по объявлению - безо всяких риэлторов
5) в 2007-и переехал в питер. За годы жизни в Питере с 2007 по 2013-й трижды снимал квартиры. Каждый раз без риэлтора. Первый раз по объявлению, а второй и третий уже просто шел туда где планировал снять - и просто на подъезд клеил объявление, что сниму для себя квартиру.
Отдельно хочу отметить, что во всех случаях аренды (и в мск и в питере) сложились прекрасные, теплые, дружеские отношения с хозяевами.
6) во время моего проживания в столицах квартира в Тольятти была все время в аренде - за это время сменились 4 жильца. как вы сами доагадались - без риэлторов.

Ну и?

Мы все знаем, что по факту риэлтор ни от чего не гарантирует, ни за что не отвечает и ничего не решает. Он просто берет с вас деньги за то, что напомнит вам по мобильнику, что у вас просмотр назначен. Но вроде щас даже в простеньких телефонах есть функция напоминания о событии. Вы тут в теме упоминали суммы комиссии в 20% от сделок в 10 миллионов - вы так легко отдаете два миллиона рублей за напоминание по мобильнику? парни я на полном серьезе готов выполнить эту работу ровно в 10 раз дешевле. принимаю на себя обязательство в течение года ежедневно звонить и напоминать о том, что вам надо посмотреть объект - за 200 тыщ вместо двух миллионов. ваша реальная экономия - лям восемьсот.
ЗЫ: тока не надо писать, что риэлторы помогают с ипотекой. Давно во всех банках кредитные комитеты перенесены в головные офисы - решения принимаются там, куда у ваших риэлторов никакого доступа нет. Все разговоры о том, что "я знаю человека в банке, он поможет" - это туфта в пользу бедных. ИМХО - если риэлтор такое говорит, надо в полицию звонить.

 

@Archimed, Вы правы, но отчасти. Риелтор очень удобен, когда вы продаёте/сдаёте квартиру или дом в которых не живете. Ведь на просмотры особо не наездишся (если просто землю продаёте то проще, сами посмотреть могут), да и на телефон отвечать постоянно и рассказывать одно и то же может несколько задолбать. Но тут есть одно НО. Полный контроль риелтора о вашем объекте. Ссылки на объявления, смотреть почём продаёт, сколько звонков поступило, сколько просмотров было. Иначе во-первых он может начать жульничать, а во вторых тупо повесить одно объявление и ждать. А время идёт.

 

Ну с одной стороны как говориться без лоха и жизнь плоха, есть люди кто готов платить, почему кто то должен отказываться.
Но иногда они действительно делают свою работу, находят покупателей и предлагают интересные варианты по цене что мне подходит. Другое дело не понять тех, кто заключает эксклюзивные договора, разве что стоимость для них совсем несущественна, а так нашел покупателя; нашел предложение хорошее, все устраивает по цене, то почему нет? И у некоторых действительно есть подвязки во всяких бти и регпалатах.

 

@Demokratus, так я не понял вас - если вам нужен полный контроль о действиях риэлтора и при этом вы не проживаете там где сдаете\продаете - то как вы этот полный контроль его деятельности планируете осуществлять? А если нет проблем с осуществлением полного контроля над действиями риэлтора - то в чем проблема вместо полного контроля просто продать\сдать самому?
Каким образом, проживая за 1700 км от своей квартиры (как раз описанная вами ситуация) я могу получить "полный контроль над действиями риэлтора"?
Вы, без обид, ерунду пишете... "сколько звонков поступило, сколько просмотров было"... Во-первых - что вам дает информация? Вам продажа нужна или просмотры? Говоря проще - вам с шашечками или ехать? Во-вторых - ну если уж вам зачем-то нужны данные о просмотрах и звонках - за ваши деньги риэлтор вам озвучит любые приятные для вас цифры.
Говоря СОВСЕМ просто - вы написали, что желаете отдать риэлтору десятую часть своего имущества за то, что он вам раз в неделю лениво потыкав пальцем в клавиши сообщит - "было Икс просмотров Зет звонков"
Кстати, информацию о прсмотрах вашего объявления вам предоставляет практически любой интернет-сервис (уж точно это делает авито).
И вы, извините, в своей жизни сколько квартир\домов продали\сдали? Просто вы пишете об одолевающих вас звонках... У меня по этому поводу СИЛЬНОЕ сомнение (без обид). Сдача квартиры по адекватной цене - это сдача с от первой до десятой попытки. И на пару лет. То есть вот раз в два года принять 10 звонков - это такой тяжкий труд? Можно спросить - в день вы со своего мобильника сколько раз в соцсети заглядывате? Просто раз такой тяжкий труд... Продажа - ну вот конкретно сейчас у меня квартира на продаже стоит. Рынок просто тупо лежит на дне - за полтора месяца десяток звонков два просмотра. Вы знаете, я квартиру продаю за 5 лямов... И как бе за 500 штук я пострадаю таким тяжким трудом - отвечать на десять звонков за полтора месяца.
И у меня снова СИЛЬНОЕ сомнение, что у нас тут в основной своей массе собрались люди, которые зарабатывают столько, что им проще отдать 500 штук, чем 10 раз снять трубку своего собственного телефона... Что-то темы в основном забиты вопросами "как без гроша в кармане слепить дом из птичьего помета в ипотеку с оплатой первого взноса за счет маткапитала на земле, полученной от умершей тещи" - не похожи все эти люди на долларовых миллионеров с очень дорогим временем.

 

@Archimed, Вы меня не поняли) Это бывает. Во-первых, я, да и любой продавец, не собирается отдавать ничего из своего имущества риелтору. Стоимость его услуг УЖЕ обычно включена в стоимость квартиры. Поэтому за это платит покупатель. И в этом то и заключается роль риелтора - продать квартиру по цене, куда включена и его комиссия и ваш интерес. Во-вторых. Да я не продавал недвижку никогда, но если она ликвидная и по хорошей цене, то звонков может быть много, по крайней мере в первое время. Когда искал себе недвижимость, то видел что просмотры иногда зашкаливают за 500-600 за 3 дня по одному объявлению. В-третьих. Контроль-отчет нужен хотя бы общий, чтоб знать в принципе работает ли риелтор. Если не работает или работает не достачтоно, забирать у него ключи и договоариваться с другим риелтором. В-четвертых. По количеству звонков и просмотров можно понять на сколько цена адекватна. Если нет звонков по объявлениям - значит что то не так. И стоит задуматься о своих хотелках.

 

@Demokratus,
1) мало ли чего вы "не собираетесь отдавать". Услуги риэлтора стоят денег - и их платит не Обама и не Пушкин. Если вам удобно считать, что их платит покупатель - ради бога. Смысл в том, что вы получаете ровно на столько меньше денег, чем отдает покупатель, сколько оставляет себе риэлтор. Как вы словами тут не играйте - но если риэлтор деньги себе взял - вы их не получили. Деньги не могут существовать в двух местах одновременно. Закон физики.
2) Ну вы сперва продайте\купите что-то. А так - у вас получается "не читал, но осуждаю"
3) если квартира ликвидная и по хорошей цене - как раз много звонков не будет - ликвидную квартиру по хорошей цене просто купят и всё.
4) просмотры обычно "зашкаливают" именно первые два три дня - и уверяю вас, 95% этих просмотров - просмотры риэлторов, реагирующих на появление свежего объявления. И эти просмотры объявлений не имеют никакого отношения ни к звонкам, ни к просмотрам объекта
5) я повторю - с чего вы взяли, что озвученная риэлтором абсолютно от балды цифра по звонкам - это контроль? Знаете, вот такие как вы придумали системы контроля в совецком союзе - цифр много, но все сплошная фикция. Повторяю - я вам на месте риэлтора назову какие угодно цифры по звонкам - какой контроль это вам дает?
6) вот на авито или в городскую базу данных пофигу кто объявление закинул - вы или риэлтор. Там абсолютно независимо от этого идет учет количества просмотров - и это показывается разместившему объявление. Зачем вам (в который раз спрошу) для этого риэлтор? Судя по тому, что на форуме вы пишете - писать вы умеете. То есть на форумхаус 966 постов вы набить сумели, а одно объявление о продаже своей квартиры - никак не получается?

Извините, я вас ни в чем убеждать не собираюсь, мне, строго говоря, фиолетово, как вы своими деньгами распоряжаетесь - они ваши. Но из всего, что вы написали, я понял одно - ни одного очевидного и объективного довода нет, есть просто тупая лень людей. Причем в массе своей весьма небогатых людей. Которые каждый выходной потеряют больше времени, чтоб колбасу подешевле на сто рублей купить, чем потратили бы на самостоятельное решение своего вопроса ценой в сотни тысяч.

 

@Archimed, постов у меня 755 966 - благодарности
С первым пунктом не могу согласиться. Ну смотрите, моя логика такая. Я хочу продать кваритру за 3 млн (ну 100 тыс оставляю на торг). Риелтору за услуги поиска и оформления предлагается 150 тыс. Он выставляет квартиру за 3,15 млн. И продать по такой цене ЕГО задача. То есть если я с продажи получу то, что хочу - меня мягко говоря мало волнует сколько получит риелтор. Но чтоб так было надо изначально обо всё договориться и не на словах, а в письменном виде с подписями сторон.

Все мои суждения основываются на опыте, хоть и не большом. Я покупал землю. Как действовал риелтор продавца мне не очень понравилось. Сам работал без него. Объявлений по этой земле не было нигде, если б не сосед, так бы и не нашёл концов. Договор он не подготовил ко дню сделки, всё оформлялось в банке на месте. Ещё и подбивал продавца взять побольше залог с меня.

Я всё-таки говорю про нормального специалиста, а не про какого то обалдуя. Поэтому надеюсь, что отчет будет достоверным. И мне нужны не цифры, а результат. Цифры мне нужны именно для себя, чтоб понять интересен вообще объект мой или нет.

Опять же, я не агитирую за риелтора. Я просто привожу примеры когда он может быть нужен. Вы самостоятельно покупали/продавали, честь Вам и хвала. Но есть люди, которым во всём этом действительно лень разбираться и за это они готовы платить. Лень, я считаю, одна из главных (но не единственная) причин использования посредников.

 

назовите иные

 

если бы у вас не было риэлтора, а продавец отдал бы 3.150, вы бы получили 3.150. А получили три. То есть 150 вам не нужны. Знаете - я думаю, это вранье. Продавая квартиру, человек рассчитывает на деньги. Если бы к вам обратился покупатель и дал за нее сто миллионов - вы бы не ответили ему - "что ты, дружище, я же хочу за нее три, оставь 97 себе - зачем мне лишние деньги"
Вы, если сказать ОЧЕНЬ мягко, лукавите.

 

Страх, отсутсвие свободного времени (реальное), мысль о том, что без риелтора никак (спорная причина конечно).

Опять вы не понимаете. Пример. Я трезво оцениваю свои силы и состояние рынка и понимаю, что могу и хочу продать квартиру сам за 3 млн, но при этом надо будет сделать сколько то выездов, ответить на сколько то звонков, отвечать на одни и те же вопросы. При этом риелтор может продать за 3,15 млн, и отвечать и ездить будет он. Как он это будет делать - это его проблема. При условии, что квартира будет продана достаточно быстро.
Ещё один пример - я фермер. Выращиваю картошку. Могу её продать по 5 рублей за кг, обычная рыночная цены, которую я смог узнать из открытых источников за 15 минут. Но для этого мне надо искать покупателя, или ехать на рынке торговать. Мне будет проще, если приедет торгаш, специализирующийся на картошке, который знает где и кому лучше её продать, и он сможет продать мою картошку по 6,5 рублей, при этом 5 рублей отдаст мне, а остальное - его интерес. Мои желания не ущемлены, торгаш тоже получил своё. И страдает тут только покупатель. Но ведь мы говорим про наши интересы, а не покупателя.