Правильное оформление пристройки к дому

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Не всё так просто. Крыша 1 пристроя будет врезана в мансардную крышу основного дома, а с крышей 2 пристроя будет соединена по диагонали. По сути это будет один пристрой. Можно, конечно, подумать. Там и с фундаментом не всё так просто. Часть с опорой на сваи, а часть примыкать будет к основному дому. А есть ли какие-то признаки конструктивной независимости? И как это всё можно смягчить?

 

Это вообще отдельная большая интересная тема, странно что ее до сих пор нет на форуме, хотя каждому должна быть интересна, т. к. размеры участков бывают такие, что нормальный дом по нормативам не влезает, но за счет хозпристройки сообщающейся с домом проблему иногда решить можно, если вынести в пристройку хоз. помещения типа гаража, сауны, топочной, стирочной, кладовки и т. п. Существует ошибочное мнение, что если хоз. постройка отапливается, то это уже не пристройка. Это не так и таких ограничений нет. Единственное на что это влияет, на учет БТИ и соответственно налоги.

И так:
По СП 4.13130.2013:
3.31 пристройка: Внешняя часть здания, имеющая иное функциональное назначение или пожарно-технические характеристики (степень огнестойкости, класс конструктивной пожарной опасности, категорию по взрывопожарной опасности и т. д.), отделяемая от основного здания противопожарными преградами.
Запомнили: иное функциональное назначение или пожарно-технические характеристики

По инструкции БТИ:
Пристройкой называется часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, является вспомогательной по отношению к зданию и имеющая с ним одну (или более) общую капитальную стену. Пристройки в большинстве своем имеют внутреннее сообщение с основным зданием. К ним следует относить: пристроенные кухни, жилые пристройки, сени, тамбуры, веранды и т. п.
Пристройки одного и того же назначения и из одного и того же материала, что и основное здание, включаются в объем основной части здания; не отвечающие этим требованиям пристройки измеряются и учитываются самостоятельно и в объем здания не включаются;

Запомнили: вне контура его капитальных наружных стен, является вспомогательной по отношению к зданию и имеющая с ним одну (или более) общую капитальную стену

В тоже время определения хозяйственная постройка нет. Но есть:
Строение - отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения.

Запомнили: состоящее из нескольких частей, как одно целое. Пристройка - это часть одного здания.

Признаками единства здания служат:
фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала;
при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.
Основным называется здание, которое среди других на земельном участке является главенствующим по капитальности постройки, по архитектурным признакам и своему назначению. На одном земельном участке может быть одно или более зданий.
Служебным называется строение, которое по отношению к основному зданию имеет второстепенное значение на земельном участке. Служебные строения бывают некапитального типа и при технической инвентаризации их внутренние помещения не измеряются и не учитываются.
К числу служебных строений относятся сараи, гаражи (индивидуального пользования), навесы, дворовые погреба и т. п.

Т. о. получается, что название пристройка не зависит от крыши и фундамента, чтобы это однозначно называлось пристройкой нужно, чтобы это была внешняя часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, являлась вспомогательной по отношению к зданию, имела с ним одну (или более) общую капитальную стену, имела иное функциональное назначение или пожарно-технические характеристики (например сделано из другого материала, чем дом).
Чтобы пристройка называлась хозяйственным строением (т.е. имела право строится в 1м о забора) нужно чтобы пристройка по отношению к основному зданию имела второстепенное значение на земельном участке. При этом этажность хоз. постройки не регламентируется.

КИ конечно важная фигура, но было очень полезно обсудить эту тему и найти все подводные камни, чтобы однозначно определиться, что можно строить и как, чтобы не иметь меньше проблем с КИ и регистрацией в дальнейшем.

 

Проходил мимо...
мнение выскажу.
РнС - есть. Оно, как я понял действующее.
Если процедура оформления ОКСА застройщиком инициирована не была, то объект пребывает в стадии строительства. И достраивать-перестраивать можно сколь угодно долго.
Остановит эту процедуру момент легализации постройки (построек). Это можно назвать как угодно - ввод в экплуатацию (где-то делают и так), уведомлением об отсутствии необходимости получать акт ввода, в общем любым способом, с помощью которого объект поставлен на учет и на него есть правоустанавливающий документ. Если это произошло - РнС отработало. Полагаю, что повторное внесение сведений в ГКН по этому же (выданному ранее РнС) может иметь вопросы. Что там с законом в этой области не знаю. Это мнение по поводу того, что пристрой-это ОКС. То есть это и есть часть ОКСА.
Как вариант, можно получить Разрешение на реконструкцию, это если дом введен и есть желание сделать пристрой ОКСОМ. ГПЗУ есть, СПОЗУ есть, Земля есть, РнС- бесплатно. Ничего застройщик не теряет.
Так же я не вижу препятствий оформить пристрой как вспомогательная постройка- нежилым зданием.
в этом случае необходим грамотный кадастровый инженер.

 

Часто пристрой делается одновременно с домом, на одном фундаменте и с перевязкой стен. Причин может быть много - от особенностей, границ ЗУ и окружения, до удобства. Что нужно на стадии проекта сделать, чтобы грамотный кадастровый инженер определил эту часть здания как пристрой?

 

несколько доступных вариантов:
некоторые кадастровые инженеры понимают без слов, если пристрой, это очевидный блок (некий пупырышек к оксу)

Полагаю, что для этого и есть СПОЗУ, можно еще дополнить планом дома (вопрос какую юридическую силу будет иметь документ).
но по смыслу СПОЗУ, подходит как вариант - закрасить разным цветом жилые помещения и пристрой (котельную, гараж, баню) при этом все-таки чтобы они не трактовались как нежилые помещения в составе одного объекта-дома, необходимо иметь признаки пристроя.
Ваш вывод в #16 полностью поддерживаю.
как-то так.
я сам часто ломаю голову над такими вопросами.
для примера приведу свою планировку. Делал для строительства дома себе. Вопрос в том, что там встроенная баня.


Можно оттолкнуться от того, что это баня с несколькими комнатами отдыха, можно от того, что это жилой дом с пристроем...как будет фактически, пока для меня загадка.
но ответ виднеется в дымке общения с кадастровым инженером - как мы с ним решим, так и будет

 

Думаю, что Ваш вариант очень разумный. Можно конечно оформить и как дом, никто ничего не скажет, НО.
С учетом действующего законодательства нарушения по отступам налицо. А вдруг разборки какие? Никто не знает, что будет завтра...

 

У вас до границы ЗУ от веранды и сауны сколько?

 

замечание существенное.
СПОЗУ я еще не делал. Там все прилично. в верхней части справа-терасса, от ее окончания до забора соседа еще метра 3 остается. Слева от дома до границы участка 5 метров, но там не будет соседей. Ширина участка 25м

 

Тогда у вас тривиальный случай, ничем не стремный. У меня от стены пристроя до границы 1,5м и других вариантов строить не было (с другой стороны колодец древний, но действующий). Сам пристрой двухэтажный, всего на 4м ниже дома, внизу гараж, сауна и топочная, наверху мастерская и зимний сад, т. е. ни одного жилого помещения. На СПЗУ дом и пристрой обозначены как разные ОКС: дом и хоз. постройка. Строиться еще года три, поэтому как пройдет регистрация пока загадка, но что-то подсказывает что будет нелегко

 

Да простит тас автор темы)

вот я "вытоптал "его (свой дом) на снегу

 

У вас и пристроя-то не видно. А бывают совсем нетривиальные масштабы.
Вот буквально сегодня в статье на FH фотка:

https://www.forumhouse.ru/articles/garden/7862
Пристрой к дому или дом к пристрою?

 

я тоже с замашками)

 

Купил дом место мало хочу увеличить жилую площадь по моему проекту если делать пристрой то от соседского забора будет расстояние 1 метр соседи не против, кто сталкивался можно ли строить и какие документы нужны.

 

закажите Градостроительный план земельного участка в администрации. Наверное можно и через МФЦ
по этому документу все увидите. Вернее дальше можно продолжить обсуждать