Бесплатный анализ смет на строительство

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Там уже пытливые умы посчитали, что посчитанного кирпича даже на первый этаж не хватит.
Ясно показано как будет считать человек далекий от стройки.
Только этот подсчет, как правило, нужно умножать в 2 раза.

 

Продолжаю.

В последнее время развелось много деятелей, которые готовы построить каменный дом за копейки. За миллион! Любимая цифра.

Проанализируем проект одного популярного блогера и продавца строительных материалов с Ярославского направления Московской области.


Декларируемая площадь дома - 130 м2. По факту: 118.29 м2.

Смета на материалы:


Смета на работы:


Таблицы взяты из видео автора под заголовком "...реальная смета..."
Поэтому начинаем анализ.
Пиломатериалы для опалубки длинной щитов - 82 м - 2 м3. Не хватит даже для высоты цоколя 0.5 метра. В визуализации вижу 3 ступени. Второй сорт на опалубку лучше не использовать, да и нет таких цен. Не посчитана доставка.
Арматура посчитана на нижнее армирование и верхнее горизонтальное армирование. Арматуры для вертикального армирования предусмотренного по проекту - нет.
Бетон 12 м3. По проекту используется полнозаглубленная фундаментная лента. Высота ниже уровня земли - 1.5 метра. Толщина ленты по периметру - 0.45 метра.
Итого расчетное количество бетона - 28 м3. Это без запаса, учитывая, что стенки котлована абсолютно ровные и бетон не превышает уровня земли. По факту будет процентов на 20-30 больше.
Рубероид идет в рулонах по 9 метров. 2 рулона точно не хватит на первый ряд кирпича.
Кирпич полнотелый на цоколь - 700 штук. Этого не хватит чтобы положить на ленту кирпич одним слоем в 1,5 кирпича. Сравните с тем, что по проекту:



Кирпич 2.1NF - таких цен нет. Не посчитана его доставка.
На выкладывание 1м2 стены толщиной в 1,5 кирпича нужно 77 кирпичей. Получается площадь стен 130 м2. Этого количества не хватит даже на наружние стены. А ещё внутренние стены и перегородки.
Утеплителя Урса - не хватит. Кроме того с таким количеством утеплителя дом не будет соответствовать современным требованиям по энергосбережению. Площадь фасадов больше 130 м2. Точнее не считал, нет полного проекта.
Не посчитаны крепежные элементы для утеплителя.
Кирпича облицовочного не хватит.
Мансардная кровля состоит не только из металлочерепицы, но и из пленок, утеплителей, и прочих доборных элементов. Посчитана только металлочерепица.
Нет антисептика для обработки древесины.
Таких цен на окна нет даже на стандартные однокамерные окна из Леруа Мерлен.
Дверь за 6000 руб., можно будет выкинуть после отделочных работ. Как постоянная - не годится.

Не посчитано:
Лестница внутри, лестница снаружи,
бетон на монолитные участки,
перемычки,
дымовые и вентиляционные трубы,
водосточка,
снегозадержатели,
подшивка свесов кровли,
уголки для облицовочной кладки над окнами,
аренда крана, экскаватора,
аренда лесов или пиломатериал для их возведения,
закладные для ввода коммуникаций,
доставка плит,
и огромное количество прочей мелочевки.

Про работу говорить не буду. Отмечу только, что за такие деньги таджиков в России не найти.

Вывод:
За такие деньги коробку дома не построить.
Реальная стоимость материалов занижена как минимум в 1,5-2 раза.

 

Нет... поумнели. Теперь чаще называют цифры от 1,5 до 2 млн.
https://www.forumhouse.ru/posts/21841916/

 

@Smart2305, тему Вы правильную подняли, но по факту плюс из нее выйдет только как реклама Вам лично и не более, ИМХО. Потому как заказчик прочитает, сделает выводы, что все плохо, а так оно и есть на самом деле, но делать что-то нужно, строить-то придется, раз уж решился. Вывод напрашивается сам по себе - обратиться к Вам (без иронии). И это правильно. Но Вас итак хорошо знают на форуме.
На мой взгляд тема будет еще более полезной, если попытаться углубиться в обсуждение не конкретных ошибок в сметах (случайных или сознательных), а почему так получается и как правильно поступать заказчику и подрядчику при поиске друг друга.
Далее попробую пояснить свою общую мысль более развернуто.
Заказчик, впервые столкнувшийся со строительством (ключевое - впервые) еще верит в сказку. Неизбежно. Ну, может, за редчайшим исключением. И он по определению выберет, в лучшем случае, смету со средней конечной ценой. Потому, как разобраться, что там написано на нескольких страницах для него абсолютно нереально. И даже сравнивая объемы он увидит разные цифры, по вполне понятным причинам. Предположим он осознает, что самое дешевое явно не есть самое хорошее (это уже грамотный заказчик и хорошо если бы все были именно такими), но и самое дорогое не означает самое качественное и лучшее, возможно просто подрядчик самый прожорливый. Получается (возьму на себя риск предположить), что большая часть в условиях ограниченного бюджета выберет что-то близкое к минимальному, еще часть с бюджетом повыше и с запросом на высокое качество выберут что-то среднее. Кто из них будет прав?
Теперь подрядчики... а что подрядчики? Они играют по общим правилам. Даже если являются порядочными. В одном из первых примеров Вы находите ошибку в объеме посчитанного песка и делаете вывод, что не учтен перепад высот. А как подрядчик в данном случае мог его учесть? Если заказчик с высокой долей вероятности рассылал проект в 10-20 разных фирм и частным прорабам и, по результатам (!) встретился в лучшем случае с двумя-тремя уже для обстоятельной беседы на объекте. Как должны были поступить остальные, кто считал вслепую и даже не смог "высказаться"? Сколько следовало заложить лишнего песка? А ведь заложил бы он лишнего в условиях когда другие этого не сделали - последовал бы очевидный вывод - подрядчик даже на таких очевидных и не сложно проверяемых вещах пытается обмануть. Что же там дальше, где сложнее проверить? Или сделать в смете сноску с пояснениями (тогда таких сносок будет примерно столько же сколько и строчек в смете и все это будет выглядеть как запудривание мозгов лишней информацией, нужны-то цифры)?
Получается, что все осознают - считают не только они. Большинство (хотел написать "все", но не будем впадать в крайности) будет считать смету "в минимальной комплектации". Что делать даже супер-честному подрядчику, который никого не собирается обманывать на объемах, которых объяснит при личной встрече (если она в итоге состоится) все нюансы и уточнения по смете? Считать в максимальной комплектации, учитывая всё? Не известные ему на данный момент перепады высот в пятне застройки, утепление чердачного перекрытия, который заказчик, возможно, планирует делать через 5 лет по мере поступления финансов? Самую лучшую на его взгляд и опыт металлочерепицу (естественно не самую дешевую). И так далее и тому подобное, практически по всем пунктам. Каким Вы видите результат для этого подрядчика в этих условиях - он возьмет этот объект? А следующий? А ведь Вы не хуже меня знаете, что составление грамотной и подробной сметы на не самый большой дом занимает 1-2 дня. Денег за смету (за проделанную работу) потенциальный подрядчик тоже с заказчика взять не сможет потому, что другие делают бесплатно.
Так общая картина видится лично мне. И вопросов явно больше, чем ответов получается.
Выводы. Найти косяки в смете (положа руку на сердце) для людей кто этим занимается - совсем не сложно. Но тема получается довольно острая. Что Вы в данном случае можете предложить потенциальному заказчику? Как правильно подойти к выбору подрядчика? Может алгоритм какой-то, список основным моментов и правил?
И второе - как правильно действовать в такой рыночной ситуации подрядчику? Допустим он не хочет обманывать и разводить заказчика, он хочет заработать свои честные и адекватные проделанному труду (с учетом уровня ответственности) деньги. Но общую рыночную ситуацию Вы наглядно показали. Как действовать ему? Объекты брать нужно, без них не будет ничего, Вы это лучше меня знаете.
P. S. Это Вы еще сметы в Московской области анализируете. Вы не представляете, что в регионах. Тут, рискну предположить по своему скромному опыту, большая часть заказчиков чаще всего сравнивают и делают выводы только по цифрам после строчки "итого".

 

@Predatorvrn, очень полезный пост и правильные вопросы. Спасибо.
Теперь по существу.

Цель данной темы попытаться сделать рынок чуточку цивилизованнее...
Мне был задан вопрос и я создал тему. Далее решил добавить ещё несколько объектов.
Ни в коем случае не собираюсь себя рекламировать. Как Вы правильно отметили:

Постараюсь...

Тот кто сможет сделать анализ предоставленных смет и осознает, что он реально получит за обозначенные деньги.

Вот поэтому хороший подрядчик, либо попытается лично переговорить с Заказчиком для выяснения вопросов, либо запросит топосъемку, геологию участка и схему планировочной организации.

Это лучше чем потом ставить перед фактом, что каждые лишние 10 см песка - несколько десятков тысяч.

Да пусть считают. Но когда двутавровые деревянные балки в проекте меняют ни слово не говоря на обрезную доску естественной влажности, а мягкую кровлю на полиэстровую металлочерепицу - это ли не обман?

Для начала Заказчику нужно получить смету и задать вопросы.
1. Какой результат получится по итогу реализации данной сметы?
2. Какие дополнительные работы и материалы потребуются для завершения этапа коробка как на фото с внутренними перегородками и лестницами?
3. Какие дополнительные расходы и по каким пунктам могут возникнуть?
4. Правильно ли посчитали объемы материалов и почему они расходятся в объемах с проектом и другими сметами?
5. Какие отступления от проекта были допущены при составлении сметы?
6. Материалы какого уровня качества были посчитаны в смете? Какие существуют альтернативы и сколько стоят? Какие материалы лучше применить с точки зрения соотношения цена/качество?

Что не стоит делать Заказчику?
1. Задавать вопросы сколько стоит куб, м2 и т. д. Так как это не дает никакой объективной информации.
2. Пытаться найти "рыночные расценки". Их просто нет. Так как нет нормального рынка.

Вот на этот вопрос если бы знал бы, то ответил.
Сейчас в связи с экономической ситуацией проблема стоит очень остро. Подрядчиков с такими сметами становится все больше и больше...
Честным подрядчикам все сложнее доказывать и обосновывать реальность посчитанной сметы.

 

@Smart2305, спасибо, все грамотно, но к сожалению полностью верно только с позиции подрядчика.

Анализ сможете сделать Вы, смогу сделать я, сможет сделать человек который сталкивался со строительством более или менее тесно. Но строиться хотят не только такие заказчики. Очень для многих тема строительства темнейший лес, так же как для меня, например, тема по созданию и продвижению сайтов. А для людей в теме там все очевидно и все подводные камни вовсе не подводные, вполне себе на поверхности. А правильный анализ подразумевает как минимум базовый уровень знаний. У большинства его нет.

Довольно стандартная ситуация - ничего из вышеперечисленного нет, есть гордое слово "проект" (набор картинок и, конечно же, никаких объемов) в лучшем случае. Встречаться с каждым первым встречным тоже не горит желанием - он еще не знает расценок, которые ему предложат. Может там очень дорого.

Вообще согласен. Но вы, например, так делаете? Я к чему - интересен практический опыт и реакция заказчика на этот опыт. То, что в теории так можно делать я писал и сам, но сразу поставив под сомнение целесообразность.
Пример - выемка грунта под ленточный фундамент (заливка "в землю" с гидроизоляцией, в нашем регионе очень популярный вид фундамента). Задача посчитать смету. Как считать - ручная или с применением спецтехники? В случае с ручной выемкой грунта траншеи получатся ровные, расчетные объемы по бетону практически точно совпадают с фактическими, но копать вручную, как Вы понимаете дороже. Или экскаватор - в несколько раз дешевле, но траншея "рваная", ширина во-первых больше проектной (в большинстве случаев), во-вторых плавающая. Расчетный объем заливки так и останется расчетным. Что делать? Считать две сметы? Заказчик об этом не просил и это лишь будет сбивать его с толку, так как помимо этого вопроса будет куча аналогичных. Считать самый дешевый вариант? Еще большой вопрос что выйдет дешевле. На бумаге - конечно экскаватором. С точки зрения привлечения клиента - приоритетный вариант. Но по совести лучше копать вручную. Какой в итоге вариант считать в смете? Осознавая, что считаешь ты не один и люди не всегда честны с другими... Это риторический вопрос, на него можно не отвечать)

Обман конечно. Но мы имеет тот рынок, который имеем. Не мы его формировали. Это грустно, но это факт.

Задать вопросы каждому? А если он отдавал на просчет 20ти разным организациям/частникам? Как правило столько времени у людей нет. А если и есть - нет желания этим заниматься. Иначе это уже первая ласточка к тому, что стройка станет для него новой работой. Иными словами - опять все идеально верно, но лишь с позиции подрядчика.

Даже далеко ходить не нужно - взять этот же форум и региональные ветки. Именно такие вопросы и преобладают. И это в среде людей которые уже не поленились найти форум, ищут информацию, готовятся. А что за пределами?

Вот и я о том же. И беда еще в чем - одно дело когда "приходят" к тебе. Т. е. тебя знают - там разговор уже более адекватный. Люди уже сталкивались, либо приходят от тех, кто сталкивался и т. п. Но для того, чтобы спокойно жить и строить только "опытным" и разбирающимся клиентам нужен большой и крайне положительный опыт, большая база рекоммендаций.
А что по объявлениям? Еще и в регионах? Ответ - мрак. Вы думаете кто-то звоня по объявлению по телефону предложит встреться и обсудить технические нюансы? Конечно нет! Интересует именно расценки за куб, квадрат, треугольник ...
И что самое сложное - я их прекрасно понимаю. Я был по обе стороны баррикад. Я знаю как это звонить и выписывать на бумажку... цены. И считать их актуальными. И думать, что одни в край оборзели, с другими можно о чем-то говорить, третьи представляют наибольший интерес (трезвый голос и самая низкая цена). И нельзя их обвинить в глупости. В своей сфере они могут быть вполне опытными и успешными людьми. Но эта сфера для них чужда. Связей нет. Желание строиться есть.
Есть и другой тип заказчиков - у кого есть знакомые в сфере строительства. Слова этих знакоых по определению истина в последней инстранции, можно даже не пытаться переубедить. При этом строиться с ними зачастую "дорого". Хотя, как показывает практика, такие знакомые еще те "специалисты".
В общем тема действительно очень острая интересная и важная. В идеале - найти правильные решения как для заказчиков так и для подрядчиков, но немного углубившись в обсуждения что-то мне подсказывает, что не один я в тупике по этому вопросу

 

Затронутые острые вопросы, на мой взгляд заказчика, из области психологии в основном и в разговоре о сметах можно делить заказчиков на "категории" по степени их готовности, например:
1. Заказчик без проекта - очень ХОЧУ дом как на картинке, по бюджету ориентируюсь на рекламу известных каркасостроителей (они же утверждают что строят из любого материала) .Это совсем неподготовленный заказчик, вряд ли он согласится с тем, что нужен проект, а только потом смета. Поэтому даже честному подрядчику ничего не остается как давать приблизительный расчет используя подходы крупных компаний, которые в цену включают только т. н. базу- коробка с самыми дешевыми материалами. Если такой заказчик умеет выбирать контрагентов в других сферах, то он оценит заинтересованность и профессионализм менеджера подрядчика помимо цены, в противном случае цена и масштаб застят глаза.
2. Заказчик без проекта подготовленный - уже побывал на форумах, порисовал домики, поспрашивал у соседа, понимает что такое " базовая комплектация", уже готов увеличить бюджет либо уменьшить свои хотелки, а также выбирает из чего строить. Смета в этом случае нужна заказчику для понимания без каких расходов он не обойдется, что обязательно надо учитывать, но пока все укрупненно, потому что заказчик еще "зеленый", обилие информации может его отпугнуть.
3. Заказчик с проектом - определился что и из чего строить, выбирает подрядчика специализирующего на такой технологии. Первая смета все равно будет заниженной даже у честного подрядчика, иначе шансы получить заказ уменьшаются. Но если по каждому этапу есть комментарии (напр. данный расчет свайного фундамента актуален для участков с уклоном не более 10 градусов, грунтами такого-то типа и т. п.) такой подход вызывает доверие у заказчика.
Наверняка еще можно описать другие типы заказчиков, это только мои наблюдения и те стадии которые проходила сама. На решение о выборе подрядчика повлиял профессиональный диалог на каждом этапе, построенные объекты, цены на основные материалы соответствующие реальным у известных поставщиков, отсутствие откровенных ляпов в смете по проекту.

 

100% про меня)
Прошел 1ый этап, переплываю из второго в третий...

 

Принимайте свежую "реальную" смету от очередного Ютуб-блоггера.
Прикрепил ниже.

Дом 140 м2, второй этаж с мансардой.
Размеры дома по внутренним стенам 10,2 * 6,9 м



Смета понравилась тем, что отдельно вынесена з/п рабочим, отдельно материалы и отдельно з/п прораба. Типа мы "честные". Но на этом положительные вещи заканчиваются.

1. Раздел фундамент.
Бетон для фундамента используется марки М250. Совсем маловато. Минимум нужно М300, а лучше М350.
Песок 20 м2 за 11000 руб. в Московской области не часто встретишь. Все чаще встречаю цены от 15000 руб.
Что за манипулятор повезет арматуру за 5000 руб. тоже не могу представить. Цена на арматуру указана с металлобаз, а оттуда доставки обычно длинномерами от 9000 руб.
2. Раздел коробка.
Газоблоки D500 350 мм по требуемому сопротивлению теплопередаче не проходят.
Опять песок 6000 руб. - 10 м3. Это в каком году было?
Где перегородки?
3. Кровля.
Пароизоляционная мембрана Тайвек, а ниже идет пленка армированная. Видимо пароизоляционная мембрана на самом деле диффузионная мембрана, а армированная пленка в качестве пароизоляции. Но где скотч для проклейки стыков?
Кровля посчитана только на основную крышу без веранд.
Утеплитель Технониколь Карбон - это ЭППС, а не минеральная вата. Ошибочка вышла. Зато как звучит.
Не посчитана огнебиозащита, обязательная к применению по СП.
Нет водосточки, снегозадержателей, планок примыкания к трубам и самих труб. Зачем они правда?
Нет ленты защищающей вент. зазор от птиц и насекомых.
Ну и как всегда самая дешевая металлоочерепица, после гарантийного срока 5 лет превращается в это:


Не посчитано:
Полы и их утепление.
Окна.
Дверь.
Водосточная система.
Подшивки свесов кровли.
Снегозадержатели.
Кровля над крыльцом и верандой.
Вентиляционные и дымовые трубы.
Отмостка и её утепление.
Фасады.
Отделка цоколя.
Межкомнатные перегородки.
Лестницы внутренние и наружние.

Т. е. данная постройка не является домом. Дом - это то на что можно получить свидетельство о собственности. А это просто груда стройматериалов.

 

Документ о собственности можно получить и на коробку с крышей без окон и перегородок. Я так получал)

 

не в том дело, это собственность на недострой

 

Нет, это документ о доме, а не недострое)

 

Не поверите, но можно получить даже если голый участок. Я говорил о законных способах.

 

Ну коробку человек сделал за 1.7 млна, теперь ему надо еще 1.5-2 млн, а с учетом наемной силы то и все 3. и можно будет назвать его коробку домом) Только я не понял нафига 130 метров в два этажа делать?)

 

В заголовке сметы же описано, что это только стены, фундамент и кровля. Цены неплохие (цену сыпучки пусть доплачивают из стоимости работ). Если все что там указано сделать грамотно, то очень даже неплохая смета)