Как получить разрешение на строительство в защитной зоне культурного наследия

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Если кто найдет решение проблемы отпишитесь пожалуйста. По своему опыту скажу я строиться передумал.

 

Всем доброго дня! Вопрос вроде уже обсуждали, но просьба посоветовать, можно ли что-то конкретно делать. Участок в защитной зоне объектов культурного наследия – Моск. обл., Нар.-Фом. р-н, с. Петровское, рядом с усад. «Петровское». Возможно, кто-то знает. Наш участок 5,5 соток со старым домом на столбиках, освоен с 1940-х гг. Есть симпатичный проект - хотим реконструировать дом без изменения высоты, этажности, площади и сделать лёгкую жилую пристройку 2 эт. прибл. 9*8 м на свайном фунд-те перпендикулярно к нему, такой же высоты, т. е. будет Т-обр. дом. По отступам всё нормально, по высоте/этажности тоже. Через uslugi. mosreg. ru запросили ГУКН, получили ответ (подп. Гриднева), что объекты культ. наследия отсутствуют и нет необходимости в дополн. гос. истор.-культур. экспертизе. Но при этом запрещаетсястроит-во капит. объектов на участке, т. к. он расположен в защитных зонах таких-то объектов, только реконструкция. Ближайший объект – разрушенная церковь без всяких перспектив восстановления и бывш. вроде конюшня, в которой много лет хозяйств. магазин. При этом указыв., что защитные зоны установл. на расст. 200 м, но визуально мы явно на большем расстоянии. Гораздо ближе уже понастроено разных домов. Заявления на разрешение строит-ва пока не подавали.

Два наивных вопроса: 1. Что делать – куда-то ещё обращаться в какие-то культурно-архитектурные инстанции, если такие существуют? 2. Чем чревато, если построиться без разрешения ? С домом ОК, проблема в пристройке. Буду крайне признателен за любые советы/помощь.

 

Обращаться надо

1. Обращаться надо в областную инспекцию по охране памятников культурного наследия. Там вам расскажут от каких объектов вы по подаете в защитную зону. (Я написал заявление с адресом и кадастровым номером через месяц мне пришел ответ)
2. Любая проверка или сигнал добрых соседей и вас заставят сносить пристройку, или не законную реконструкцию. (Я разговаривал с адвокатами и троя говорят что в 90% суд встает на защиту памятников. Только один говорил что разрешение не получить, можно построиться но потом через суд ввести в эксплуатацию. Но я не стал рисковать и не строюсь на этом участке).

Раньше не было защитных зон. Что бы защитить памятник государство разрабатывало охранную зону за свои деньги. И в прилегающих участков накладывались ограничение в выписке ЕГРН. Но с 2016 года ввели понятие защитной зоны которая действует для всех памятников где нет охранной зоны (но ограничений в выписке ЕГРН нет). И теперь жители если хотят строиться и или что то пристроить должны сами разработать охранную зону. А стоимость ее разработки охраной зоны (далее ОЗ) около 400 т. р. для одного памятника. А некоторые участки попадают и 2 и 3 защитные зоны. Но самое интересное что нет ни какой гарантии что вам разрешат строиться после разработки ОЗ. Вам на участок наложат одно из трех: строительство без ограничений, строительство с ограничениями, запрет на строительство.
Вот ссылки на закон и пояснения к нему:
http://www.kremlin.ru/acts/bank/40683
http://poyasnite.ru/federalnyj-zakon-95-fz-05-04-2016/

 

@181181,

Спасибо за ответ.
По выделенному 1. Обращаться...: обращались через Mosreg. ru в ГУКН Моск. обл., в ответе после слов об отсутствии объектов КН на участке и отсутствия необх-ти культ.-арх. экспертизы пишут следующее:
Земельный участок расположен в защитных зонах объектов культурного наследия: «Усадьба «Петровское», 2-я пол. XVIII в.: служебный корпус (конюшня)», «Усадьба «Петровское», 2-я пол. XVIII в.: служебный корпус (людской флигель)», «Усадьба Петровское-Алабино (Демидовых), XVIII в.: Церковь Петра Митрополита, 1745 г.».
Кроме того, Земельный участок частично расположен в защитной зоне объекта культурного наследия: «Усадьба Петровское-Алабино (Демидовых), XVIII в.: Колокольня».
<…>
Статьей 34.1 Федерального закона №73-ФЗ для указанного объекта культурного наследия установлена защитная зона на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника.
На территории Земельного участка (в границах защитной зоны) возможна только реконструкция существующих объектов недвижимости при условии соблюдения требований Федерального закона № 73-ФЗ (без изменения параметров объектов: высоты, количества этажей, площади). Строительство новых объектов капитального строительства на территории указанного земельного участка запрещено.
Одновременно сообщаем, ограничения, предусматривающее запрет строительства объектов капитального строительства и их реконструкции, связанной с изменением параметров (высоты, количества этажей, площади), не применяется к правоотношениям, связанным со строительством и реконструкцией объектов капитального строительства, возникшим на основании разрешений на строительство, которые выданы в установленном порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 05.04.2016 № 95-ФЗ, в том числе в случаях продления сроков их действия или изменения застройщика...

Просьба посмотреть ПДФ-ку из публ. кадастр. карты - хз, какого она года, но вроде наш участок ничем не затрагивается. Участку лет 50 уже, ИЖС разрешено, дом с 64 г. - стоит без всякого РнС, построен на месте ещё более старого, был общий дом на 3 семьи, в 63 г. был пожар, все построили, как могли. Идиотизм - точно не меряли, но зрительно от любого объекта до нашего участка больше 200 м, и вокруг гораздо ближе ко всем объектам КН застроено бог знает чем.

 

Смотрел по карте до усадьбы где-то 250 м но не известно где внешней стены памятника. Спорить с ними без полезно если хочешь доказать то нанимай кадастрового инженера за свой счет. Но это очень сложно сделать мои соседи делали это примерно 2 года беготни (у них выбора не было с начало построили потом за разрешением пошли). Я сам лично ездил на прием к начальнику там мне показали карту границы памятника и расстояние до моего участка. По поводу реконструкции скажу так что ее мне тоже запретили в архитектуре города. Реконструкция это замена стен ИЛИ фундамента. А замена того и другого является строительством на старом месте и нужно получать разрешение на строительство. Так мне объяснили в архитектуре. Не важно что построено важно что числится по документам. Если по документам дома нет но реконструкцию не разрешат. А то что раньше соседи замки построили это нормально. До 2016 года строй че хочешь а сейчас метр на метр нельзя построить рядом с памятником. Этот закон очередное высасывание денег у народа хочешь строится разрабатывай охранную зону (примерно 400 000руб для каждого памятника).

 

У кого какие новости по строительству в зоне ОКН?

Вот что тут нашел, может кому понадобится. https://docs.cntd.ru/document/456038086
ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 10 января 2017 года N 9/1
Об установлении срока использования информации, указанной в градостроительных планах земельных участков, утвержденных до 1 января 2017 года

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" Правительство Московской области

постановляет:

1. Установить, что информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, утвержденном до 1 января 2017 года, может быть использована до 1 января 2020 года для подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и (или) их частям, строящимся, реконструируемым в границах такого земельного участка, выдачи разрешений на строительство.

2. Главному управлению по информационной политике Московской области обеспечить официальное опубликование настоящего постановления в газете "Ежедневные новости. Подмосковье" и размещение (опубликование) на сайте Правительства Московской области в Интернет-портале Правительства Московской области.

3. Настоящее постановление вступает в силу на следующий день после его официального опубликования и распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2017 года.

4. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на заместителя Председателя Правительства Московской области Фомина М. А.

Губернатор
Московской области
А. Ю. Воробьев

 

А можно ли в такой зоне поставить модульный дом, который может быть рассмотрен как временное строение? Есть участок, пара км от МКАД. Хотелось бы жить на нём, но кап. строительство запрещено. Какие существуют варианты проживания на нём?

 

Вагончик.

 

С 2014 года я являюсь собственником земельного участка в Московской области.
05.04.2016г. Федеральным законом N 95-ФЗ введена ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
Мой участок попал в границы защитной зоны объекта культурного наследия (Федерального значения). В этих границах запрещается строительство объектов капитального строительства.
Согласно п. 7 ст. 107 ЗК РФ в случае, если установление или изменение зоны с особыми условиями использования территории приводит к невозможности использования земельного участка, в соответствии с их разрешенным использованием, по требованию гражданина - собственника такого земельного участка правообладатели зданий, сооружений, в связи с размещением которых принято решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, застройщики, органы государственной власти, органы местного самоуправления обязаны выкупить такой земельный участок.

Вопрос:
Кому в моем случае отправлять требование выкупить участок?

 

Интересная норма. Возможно, даже практика уже по ней появилась.
Но вряд ли она применима к вашему случаю.
1. ст. 107 ЗК РФ введена Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ и начала действовать с 06.08.2018. Бегло я не нашел там ничего про обратную силу закона. Да и вряд ли ее придали бы, слишком много расходов. У вас же защитная зона возникла когда?
2. Защитная зона - это, в общем-то, временный режим, пока не будет установлена охранная зона. Так что о невозможности использования участка говорить преждевременно. Вот будет установлена охранная зона... ("вот убьют - тогда приходите")
3. Не знаю, какие допустимые ВРИ для вашего участка, но я бы не удивился, если бы там разрешили, например, огородничество. А значит, участок можно использовать по назначению, пусть и не такому, какое нравится вам.

 

Защитная зона объекта культурного наследия относится к зонам с особыми условиями использования территории. Соответственно, если эта зона была установлена после вступления в силу указанной нормы ст. 107 ЗК РФ, то перспективы есть

Вам необходимо очно обратиться с документами на Ваш ЗУ к компетентным специалистам, чтобы они подготовили нужным адресатам требование о выкупе с прицелом на судебный процесс

 

Dremlin, в соответствии с п. 2 ГПЗУ участок расположен в территориальной зоне Ж-2 – зона застройки индивидуальными жилыми домами, в т. ч. основные виды разрешенного использования:

- для индивидуального жилищного строительства 2.1.;

- для ведения личного подсобного хозяйства 2.2.;

- объекты гаражного назначения 2.7.1.

Также п. 5 ГПЗУ регламентировано, что участок расположен в охранной зоне объекта культурного наследия «..., XVIII-XIX вв.», в связи с чем строительство, реконструкция объектов капитального строительства не допускается.

Но давайте не будем уходить в сторону от вопроса: У кого требовать выкуп?

 

Ну если не уходить в сторону от вопроса вот чего здесь не понятно?

 

"Производите",- скажут вам. Тут уж правильнее не о выкупе говорить, а о возмещении убытков в связи с ограничением использования по ВРИ ИЖС и размещения кап. строений.

Так охранная зона или защитная?

Так ответьте на предыдущий вопрос.
Если зона охранная - то к тому органу, который утвердил проект зон охраны ОКН.
Если защитная... ну, не знаю. Можно к госдуме, потому что зона возникает в силу закона и никем не утверждается. Хотя вот в Воронеже зачем-то извернулись и отдельным региональным НПА утвердили эти защитные зоны еще раз - тогда можно, наверное, к регионалам. Или вообще к тем, кто утвердил данный объект в качестве ОКН, что повлекло, спустя много лет, возникновение защитной зоны.

А про обратную силу закона что скажете?

 

А, я чего-то думал, что там отдельным НПА эта зона устанавливается, а всë в ФЗ написано.

Закон не имеет обратной силы, если на это прямо не указано.

Случай автора темы ОДНОЗНАЧНО такой, как предусмотрено в законе, но проблема только в том, что, да, согласен, норма о выкупе появилась после установления защитной зоны.

Так что пролет