Дом близко к городу - хорошо или плохо?

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Гарантий не имеет большинство жителей России. У нас половина граждан сидит на пороховой бочке. Практика изъятия сегодня такова: предлагают компенсацию ~70% от реальной рыночной стоимости, после торга 80-90%, а после долгих судов вплоть до ЕСПЧ - до 150% может дойти. Но обычно так и остается 70-80% от рыночной, если владелец не совсем лох и не подписал соглашение сразу. Важный момент: компенсацию получают те кто оформил свое имущество. Причем в законе прописана компенсация в том числе за зеленые насаждения и, как это не удивительно - она самая справедливая. За одну взрослую сосну компенсация может достигать сотни тысяч и выше. Там оценщику сложно посчитать неправильно, есть определенные нормативы. А вот с землей и строениями - тут широкий простор для беспредела, хотя формально все будет по-закону.

Частные дома у нас тут строятся, и очень активно. Самое устойчивое СНТ - Мичуринец. У нас есть газ, центральный водопровод, центральная канализация, оптоволокно. С этого года прямые индивидуальные жоговора с Мосэнерго, на обеспечение электричеством. Асфальт. В общем тут все отлично. Зеленая горка тоже ничего. Еще есть сама деревня Говорово, но с точки зрения закона механизмы изъятия и компенсации не зависят от того, деревня у вас или СНТ, хотя сумма компенсации в некоторой степени зависит от ВРИ земли - садоводство или ИЖС, но это небольшая разница, так как оба типа допускают строительство.

Пока никаких слухов нет, дорог тут уже хватает. Если будут отжимать - то под застройку, но плотность тут такая уже, что сами жители района согут встать на нашу защиту. А вообще, ходят слухи, что под нами правительственные коммуникации стратегические, поэтому все будет ок.

Достоверно известно следующее: говоровский лесопарк будут превращать в парк, появится освещение, дорожки. Планируется строительства храма (вырубив до 60 соток земли) - что конечно ... плохо. Потому что храмы не надо строить вместо леса, для этого есть другие места. Вообще, жителям района наличие СНТ тут выгодно - так как если вместо нас появятся многоэтажки, то район просто встанет колом. Боровка едет, лучше чем Киевка даже, но все равно на предела. Мы около МКАД, поэтому достаточно быстро выезжаем.

По поводу компенсаций мне известно достоверно: сейчас идет изъятие в мневниковской пойме, у жителей Терехово. Я изучал все из судебные решения, прочел 2 отчета об оценке от «независимого» оцензика КОМПАС (компания чьи заказы в основном от правительства). Если хотите, я пришлю вам эти документы, но там сотни страниц. Есть еще один карманный оценщик: Свисс.

Если кратко - за землю там дали примерно 2.5 млн за сотку. Это выше кажастровой, но ниже рыночной. Их посчитали похожими на Троице Лыково, хотя рядом Серебряный бор, со стоимостью сотки от 10 млн.

Что реально нужно делать, если вы хотите жить и строиться тут (а в этом есть смысл, потому что не смотря на землю по 1.2-1.5 млн за сотку, это реально крайне удобное и шикарное для жизни место и цена тут будет только расти):

1) регистрировать все и вся, межевание, постройки, строения, даже забор. Это не сложно и не дорого.
2) следить за правильной оценкой кадастровой стоимости.
3) переводить землю в ИЖС - это возможно и это влияет на компенсацию.
4) следить за новостями, в случае палева страховать от пожара.
5) фиксировать затраты и качество построек, я имею ввиду фото. Это помогает отстаивать оценку в суде.
6) в случае реальной ситуации, не дожидаясь рубилова сразу же заказывать независимую оценку у аттестованного оценщика.
7) общаться и дружить с соседями.

В общем то ситуация с изъятием неприятная, но пока что закон не позволяет изымать под строительства жилья, а дорогу по нам атроить не будут - тут больше тысячи участков и собственников и есть очень крутые дома.

Резюмирую:
1) риски изъятия есть везде, где приличное место и у нас тут они тоже есть, я бы сказал выше среднего. Потому что место приличное, по достаточно низкой цене (для такой локации).

2) при изъятии есть риск потерять до 30% от рыночной стоимости, но если бороться и прилагать усилия - можно не потерять.

3) если нервная система устойчивая и не собираетесь вложить все, продав все - я рекомендую покупать и строиться.

4) чем больше тут нормальных домов, тем надежнее место. Изъять без компенсации не получится, а строить в Солнцево за мкадом "бизнес класс" по 30 этажей - ну это не серьезно, а эконом класс строить если всем заплатить хотя бы по 70% - уже не рентабельно.

5) я не вижу рисков изъятия под дорогу или военную базу тут. Только типовое многоэтажное гавеное жилье может угрожать. Но я думаю рынок перегрет с ним и так, а еще сейчас пятиэтажки посносят - им и так есть где развернуться.

P. S. Никакого страхования от изъятия не существует, это не страховой случай.

 

Не подскажите, где должна пройти эта дорога?

 

Мне, кстати, тоже интересно. Я там был 2 дня назад и видел 1 очень странный дом - он дорогой и хороший, но у него вынуты все окна, в том числе в крыше. Он явно заброшен. Скорее всего его изъяли.

Находится он тут: https://yandex.ru/maps/213/moscow/?l=sat&ll=37.415910%2C55.635904&mode=search&sll=37.417433%2C55.636371&sspn=0.008540%2C0.002974&text=%D0%A6%D0%B5%D0%BD%D1%82%D1%80%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%B0%D1%8F%20%D1%83%D0%BB%D0%B8%D1%86%D0%B0%2C%2018&z=16

 

Да, в этом месте планировали строить соединение Авиаторов с Киевкой.

 

Судя по Яндекс карте, еще в прошлом году в этом доме были прекрасные новые окна и он был жилой. Сейчас он, по сути, разобран. Все ценное видно демонтировано. Значит изъяли, хотя я слежу за этим очень внимательно в наших окрестностях и не слышал об этом. А откуда известно, что соединение авиаторов с Киевским шоссе планировали строить именно в этом месте?

UPD: Нашел проект.

Да, очень интересно сколько им заплатили.

 

Разговоры о необходимости соединения в принципе ведутся очень давно. Оно очень давно просто объективно необходимо. Также понятно, что оно должно быть примерно где-то в районе Руменцево. Других мест просто нет. Именно про это место когда-то прочитал на форуме Ново-Переделкино.

 

Да, дорога там нужна, но ее, кстати, можно было сделать не ломав дома - просто сдвинув в этом месте на 100 метров. Там место позволяло, ну был бы прямой угол... ну в общем как-то так. Но дорога та действительно нужна.

 

Конечно, можно было сделать, не ломая дома. Только нужно было это делать еще до строительства всяких позитивов и непонятных административных зданий за этим самым позитивом.

 

Большое спасибо за развернутый ответ.

На картинке, вроде, текущий план развития.
Есть еще "проект планировки" на 73 страницы. Но он более старый.

Если вы пришлете ссылки, я был бы очень благодарен.

Мичуринец действительно самый продвинутый. Единственный недостаток - выезд на 50 лет октября с утренними пробками. Зеленая горка и Говорово выезжает сразу на МКАД или Мичуринский.
Правда в Зеленой Горке в некоторых местах есть проблемы с коммуникациями.

Да, конечно, буду благодарен, если пришлете.

То есть, чтобы она была не занижена?
Я правильно понимаю, что кадастровая цена земли почти всегда ниже рыночной, а кадастровая цена дома может быть запросто выше затрат на строительство?
Но получается, что кадастровая стоимость все равно условно участвует в оценке при изъятии...

Но ведь, вроде, есть еще и способы изъятия фсб, военными и т. д. Когда цель изымания даже можно не знать.

Еще интересная история с гаражами на пересечении 50 лет октября и боровским.
Это не точная информация, но вроде было так:
Изымали гаражи под строительство метро, даже выплатили компенсации.
А теперь, вроде, была информация, что на месте гаражей будет торговый центр и с метро он никак не связан.

Мне кажется, что квартиры в Татьянином парке очень даже хорошие. И стоят не дешево относительно другого жилья за мкадом.

Куда бы не приехали узнать цену жилья в новостройках почти все выкуплено на этапе котлована.
Не вижу, чтобы рынок был перегрет.

P. S.
Если со стороны взглянуть на этот кусочек участков:
Как вы думаете, лет через 20, когда все Боровское будет застроено многоэтажками прямо до Внуково, здесь прямо у МКАД будут стоять участки с домами?

 

За 20 лет многое может поменяться, а Серебряный бор, поселок Художников - стоят в самом центре до сих пор. Да, Россия не самое правовое государство, но прогресс есть и власть кгб тоже не вечная. Могут снести, но думаю компенсации все же будут. Вам решать чем рисковать - деньгами или построить дом за 35 км, содержать его и пользоваться им только по выходным, потому что детей не навозишься.

Многоэтажки сегодня - гетто завтра. На Татьянин Парк без слез не взглянешь, унылое Г.

То, что касается гаражей - да, это оьычная практика, снос под видом госнужд, а пр факту под коммерцию, но гаражи это не дома - в них семьи не живут и земля там была не в собственности.

И все Боровское не буде застроено многоэтажками до Внуково. Там есть еще вполне приличные малоэтажные поселки, думаете Мещерское тронут с их домами от ляма зелени? Или Бристоль? Не думаю

 

Заразы. Так и не планируют делать второй выезд из Солнцево. Всех на боровку гонят.

 

Почему, на киевку же есть выезд...

 

Родниковая?

 

На схеме развития появилась дорога, которая ведет из Солнцево и на Боровское и на Киевское шоссе, на развязку рядом с метро Румянцево.

 

Если Вы про ту схему, которую выложили, то там такой дороги нет. Есть дорога на киевку из Татьяниного парка. Но это совсем не Солнцево.