Падение рынка недвижимости в России - 2

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Зачем их смотреть, если точки стоят в тех местах, где жилья не может быть в принципе? Это несогласованные с собственником размещения объекта, ставят с левыми координатами на расстоянии в несколько километров, чтобы не застукали.

 

В квартирах обожают брать комиссию с двух сторон.
В загородной по домам не сталкивался, а по участкам типичная ситуация.
Представьте себе жд станцию и деревенскую частную застройку при ней. К деревне с двух сторон примыкают поселки. Километрах в четырех от станции есть "дальняя" нарезка 1000+ шестисоточников в чистом поле.
Угадайте куда поставят точку тридварасы из этажей продавая шестисоточники.

 

Обычная беда подобных контор с легким входом. 99 процентов отсеятся, зато оставшиеся самый атас. Негде пробы ставить.

 

Расскажите пожалкуйста, о каких перекупах с МСК с представителями в регионах вы пишите.

 

Вау, какое совпадение. Я написал, что с вашим подходом только в Этажах и работать, и оказывается вы в них работаете? Совпадение? не думаю! Все же яблочко и яблоня сильно связаны, яблоки редко под елками лежат.

 

Сосредоточьтесь. И перечитайте еще раз, лучше 3 раза:

Т. е. есть объекты которые висят не проданными по много лет и действительно растут, опережая рынок. Ну так потому и висят. С объектами, которые реально продаются за разумный срок, такого не случается практически никогда

Далеко не все объекты висят годами и растут с ним. По интересующим меня локациям, кроме последнего года, не больше 10% висело год и более. Висящие годами объекты не являются предметом для изучения

Присущая малообразованным агентам позиция, что все собственники идиоты. К счастью, реальность далека от этого. Большинство собственников либо достаточно адекватны чтобы определиться с ценой, или обращаются к профессионалу, и в итоге продают свою недвигу за разумные сроки

Если все смотрят КАК И Я - честь им и хвала. Потому что мои объекты годами не висят.

Один агент-новичек в "Э" сказал глупость, другой повторил, потом вся толпа повторяет.

Если у человека нет просмотров, он не поднимет цену только потому, что сосед поднял, вы в принципе не понимаете, что в головах у людей когда они поднимают цены. Цену вместе с рынком задирают:
1. одиночные бесконечные продавцы (меньшинство)
2. люди, понявшие что на рынке что-то поменялось и возник адский спрос (осень 2020, март 2022), эти моменты действительно можно описать как "все переписывают ценники, глядя на соседей", но кроме соседей у них еще и телефон обрывают покупатели, готовые завтра взять по цене "вчерашнего дня"
3. люди, которые продают что-то, чтобы купить что-то другое. Если объекты, которые хотят купить люди, массово растут в цене, люди свои или резко снимают с продажи, или повышают сами. Ибо продавать и не купить новое - не хотят

Еще раз: заставьте себя читать то, что вы комментируете. Это требует некоторого напряга, но заставьте

Я мониторю десяток объектов и знаю, по какой цене они висели вчера. Они сняты с продажи. Я знаю цену перед снятием. Более того, ЦИАН эти цены по снятым объектам показывает. Именно эта цена и представляет основной интерес.

Да, не частые. Но выходя на рынок я обычно пару недель-месяц готов половить тех, кому "очень надо". Долго висеть не надо, но почему-бы не половить удачу недолго

Вы путаете падение продаж и падение цен. Причем падение цен - это не -0.05% за месяц, и не откат к цене позапрошлого месяца. Падение - это откат к цене, которая была год назад и сильнее, коррекция после неадекватного скачка - не падение. Коррекций видел несколько, падений - с некоторой натяжкой можно так назвать 1999 год. 2023 год - медленная коррекция скачка весны 2022. 2009 год - ну с трудом, с трудом можно назвать падением - упали к уровню начала 2008, когда случился адский скачек. Реальных падений - 1999 год, и то только потому, что падение в долларах, но рынок тогда недвигу в долларах оценивал.

Я вашего брата-фейкомета вижу за версту и на него не ориентируюсь

Попробуйте раза 3 перечитать, я выделил главное слово:

"продал своей недвиги:"

Это все - инвестиционная недвига. Продаю, на деньги с нее покупаю новую. А теперь задайте себе вопрос - как бы я зарабатывал, если бы я не мог продавать свои объекты быстро и с хорошей прибылью, ведь новые строятся на бабки с проданных

Далее, 500 объектов за 4 года, которые вы "продали" - это как у Атоса "слишком мало для графа де-ла Фер, слишком много для Атоса". Слишком много для человека, который продает реальные объекты. Самое то - для офисного клерчилы для продажи первички или мальчика для сопровождения клиента на сделку. Гордиться тут ровно ничем

Так я СВОЕ продаю. У вас своего сколько было, тех самых "инвестиционных объектов"? 1? 2?

Что такое "застройщик" и "подрядчик", откуда у них свои объекты?

Я - спекуль и девелопер. На свои бабки заказываю стройку на свежекупленной земле, готовое продаю. Иногда немного улучшаю землю и продаю. Иногда покупаю хатки в стройке на объектах, в которые не верит рынок, по готовности продаю (но это 1 раз 2 штучки взял, смысла не вижу на фоне загородки). Прямо отвечаю рублем за свое понимание рынка, перед собой лично отвечаю. В отличие от офисных агентов.

Вы решили рассказать старому спекулянту загородной, как оценивать объекты? Что еще расскажете?

Загородка естественно сравнивается с конкурентами, потому что мои покупатели будут сравнивать мои объекты с конкурентами и выбирать лучший по совокупности факторов.

 

Учитывая то, что рынку недвижимости меньше 35 лет - это успех

И когда вы видели упавший рынок, кроме 1999 года (ну с трудом - 2009 так можно назвать, хотя это просто откат пузыря 2008 года).

 

Я не комментирую рост и падение цены в долларах, мерседесах, гамбургерах или часах работы работников секс-индустрии. Зачем это?

Что такое "в реальном выражении"? Относительно индекса цен, у которого нет точного измерения в России - наверняка упадет, пока не начнется рост экономики. А если я захочу поговорить о долларах, то не в контексте стоимости недвиги точно.

 

в 91-93, как ни странно. Когда в пригороде СПб трёшки продавались по 3-4 кило$, а расселённая коммуналка на Петроградке - по 20. И когда вполне рядовой ситуацией был обмен хаты на тачку. В 99-м году всё хорошее здесь уже закончилось, хотя теперь есть микроскопический шанс, что вернётся. Но я реалист и настроен пессимистично)

А в чём ещё здесь можно мерить что либо вообще? Не в рублях же.

 

Вообще 100 раз уже говорилось, что есть стандартная схема оценки стоимости жилья. Дом - нормальный, человеческий дом недалеко в пригороде для стандартной образно говоря семьи из 4 человек - должен стОить 5 средних годовых доходов. То есть, допустим, гаврила зарабатывает в год 600-800 тыщ, хотя и эта цифра для РФ из области фантастики. Получаем 3-4кк в ржублях. Повторю - в близком пригороде. Для Питера пускай будет Всеволожск или, скажем, Сестрорецк.

Смотрим на авиту - во всех ценниках лишний ноль. А в некоторых и не один) Вот вам и стоящий колом рынок. Он и будет стоять, пока продаваны не выдохнут, но будет уже поздно. Не должен гаврила жить в долг, нет у него ни малейшего шанса купить одну хату себе и пять хат банку, физически нет. Не должен он же, гаврила, как сорока хватать всё, что ему блестит, он эти долги не закроет никогда, это же должно быть понятно любому вменяемому существу. Сейчас жизнь научит гаврилу жить по средствам и это будет очень, очень больно.

 

Ну учитывая то, что рынок жилья появился 4 июля 1991 года, как-то смешно говорить о падении рынка в 91 году. Просто все стоило относительно дешево. Хотя нет - хаты стоили очень дорого, и тачки тоже.

У вас были в 91 году 3 килобака?

Если вы посмотрите сколько людей купили квартиры с нуля в 92 году, и в 2010 - то очень удивитесь

Я купил хату в 1997, и был первым среди моих друзей-программистов, кто смог это сделать. Для всех это был полнейший анрил. А сейчас удиви кого-то "программист купил квартиру".

 

Кто сказал, что он должен стоить столько? И много знаете стран, где недвига стоит 5 СРЕДНИХ годовых доходов?

800 в год, это простите, 67 тысяч рублей в месяц. Я не знаю, кто сейчас в Питере получает так мало. Это фантастика, да, вы правы.

Награмождение бесмысленных цифр какое-то

Кто вам сказал, что он стоит колом, кроме последнего года? У меня до этого дома несколько лет раскупали за месяц. В период 2015-2019 по полгода могли висеть в продаже. В последний год в льготную ипотеку - тоже быстро забирали.

При нормальной ставке переплата по кредиту (с учетом изменения стоимости денег за время кредита) была очень невысокой.

 

В России? В рублях конечно. Но вы можете мерить в чем угодно - это ваше право

 

То есть, по Вашему, зарплата в 60К это фантастика в РФ?

 

Об обычных и простых. рынок жилья МСК на 50 %, а то и больше пузырь купи-перепродай другому.
квартирный МММ, кто последний того и хата за космо-бабки...