Последовательность действий при покупке участка - 2

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Да, может такое быть. В принципе, Вас это волновать не должно, так как кадастровый квартал - это учëтная единица, и местоположение объекта недвижимости кадастровым кварталом не определяется. В последнее время, кстати, по нескольким ЗУ видел вот такую тему - 50:11:0000000:11, то есть вообще без квартала. Короче, условность это всë, просто цифры

 

Здравствуйте
Аккредитив - это наиболее правильный и прогрессивный способ расчетов (не только по купле-продаже недвижимости)
Смысла в предоплате не вижу. Если боитесь, что будет долго, откройте аккредитив на более продолжительный срок. Обезопасить покупателя можете попробовать нотариальной сделкой, но это лишнее, на мой взгляд.

ДКП в Росреестре не регистрируется. Соответственно, права и обязанности по ДКП возникают с момента его подписания, кроме права собственности, которое возникает с момента его (этого права) госрегистрации. Так что договор в силе безотносительно Росреестра.

Кстати, прикол про передачу. Видел кучу договоров Домклика, где они пишут, что передача ЗУ осуществляется ПОСЛЕ госрегистрации прав. И это регят...

 

Прикол в том, что не домкликовский такой договор сразу завернут

 

1. Ну а как обычно работают с предоплатой? Мы-то вернём, но это и был мой вопрос к форуму: как покупатели возвращают предоплату в таких случаях. Теоретически.
2. Я имел в виду то, что написали ниже: договор подаётся в качестве основания для госрегистрации права собственности. Потом его возвращают со штампами и отметкой о регистрации собственности.

Спасибо! Вот про это я и спрашивал. Как я понял, проблема как раз в том, что покупатели считают договор "бесполезной бумажкой", пока не состоится регистрация собственности.

Можете подсказать, на что сослаться (статьи закона или какие-то авторитетные источники), чтобы донести до покупателей, что права и обязанности (кроме собственности) возникают с момента подписания?

И всё-таки, что происходит, если Росреестр отказывает в регистрации перехода права собственности? Допустим участок передан (по акту), деньги переданы (ну или на аккредитиве, тогда уже мы рискуем, он же ограничен по сроку...), а в регистрации отказали. Договор не теряет силу? Возникает обязанность вернуть участок и деньги? Или ситуация так и подвисает, что владелец новый, а собственник старый?

 

при таких обстоятельствах я бы предложил Вам им ничего не объяснять, а согласиться на аккредитив

п. 1 ст. 425 ГК РФ, п. 1 ст. 551 ГК РФ

необходимо расторгнуть договор добровольно или через суд и сторонам вернуть всё полученное назад

1. аккредитив можно продлить
2. оставьте участок в залоге продавца до исполнения покупателем обязанности по оплате

собственник и владелец - одно и то же; если правильно описывать ситуацию, о которой Вы пишете, то это выглядит так: Вы передали товар по договору купли-продажи, но он остался в Вашей собственности

 

@Useoh,

понимаете, это просто купля-продажа товара, вот только права на товар надо зарегистрировать
нет тут ничего экстраординарного

 

Да, спасибо. Такое понимание у меня и сложилось.

Да мы в общем и согласны, но пока не разобрались, как его прописать в договоре. Да ещё покупатели мутят, хотят теперь через своего юриста делать...

Вот об этом как раз думали. А как это сделать, просто прописать в договоре?

В нескольких местах встречал трактовку, разделяющую понятия собственника и владельца. Вроде как собственник может полностью распоряжаться имуществом, а владелец только пользоваться на каких-либо основаниях. Но не продать, например. Или как-то так. Не знаю, грамотно ли это с точки зрения законов...

Ещё такой вопрос: рискованно ли посылать сканы документов (или данные из них) на участок кому-либо? Потенциальным покупателям, их юристу, которого мы не знаем?

 

ГК РФ Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит
1. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

поэтому в договоре можно как раз ничего не писать на эту тему
но я бы на всякий случай писал

и, соответственно, писать или не писать - залог всё равно возникает, и при подаче заявления о госрегистрации прав покупателя подавать ещё и заявление о госрегистрации залога

ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

ГК РФ Статья 606. Договор аренды
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Вы путаете собственника и арендатора

с точки зрения безопасности, рискованно пользоваться телефоном
что касается рисков по использованию сканов Ваших документов, что могло бы привести к отчуждению Вашего участка мошенническим путём, то я таких рисков не вижу

я бы, если бы продавал участок, имел бы наготове заранее полученными следующие документы:
- правоустанавливающий документ;
- выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах;
- выписка из ЕГРН о переходе прав;
- ГПЗУ (для ИЖС).

 

Вот это хорошо. Я сейчас вспомнил, родственники же так и продавали, с частичной рассрочкой, и там ставили обременение.

А чтобы потом убрать залог продавец должен подать заявление или покупатель может чем-то подтвердить, что обязательства по оплате выполнены и сам снять? Если в варианте с аккредитивом.

У нас есть Свидетельство о гос. регистрации права (основание - ДКП), этот самый ДКП и ещё какие-то документы полученные после межевания. Про ГПЗУ не знаю, но у нас не ИЖС - Земли населённых пунктов; для ведения индивидуального садоводства. А вот с актуальными выписками из ЕГРН возникли сложности в связи с карантином. Но тут уже покупатели не захотели ждать их получения, а для оформления самой сделки они ненужны, как нам сказали.

Спасибо за помощь, хочу тогда посоветоваться про аккредитив:
Как я понял, чтобы его открыть нужно принести в банк подписанный ДКП. А в ДКП, в разделе про оплату, нужно указать что расчёты через аккредитив и указать его реквизиты. Получается рекурсия какая-то. Я раза три звонил в банк, но они не только не разъяснили подробности, но и давали взаимоисключающие ответы...

 

чтобы снять обременение, нужно будет продавцу и покупателю подать заявление через МФЦ

в принципе, наверное, ГПЗУ я бы требовал по всем случаям покупки ЗУ, но раз уже у Вас покупатель согласился, то это не имеет смысла

чего только не придумают

для госрегистрации прав покупателя на ЗУ Вам достаточно представить сам договор в простой письменной форме (ну и согласие супруга, если он есть), и всё, всё прочее - это для покупателя, чтобы он убедился, что всё ок

первое, что Вам нужно - это нормальный банк, специализирующийся на обслуживании сделок с недвижимостью, я бы рекомендовал Фора-банк
условие о способе расчётов не является обязательным для ДКП недвижимости, в Вашем договоре просто укажите, что расчёты осуществляются с помощью депонированного безотзывного аккредитива, не надо никаких реквизитов аккредитива
в банках никто ничего не знает, смиритесь с этим
порядок Ваших действий:
1. подготовить и согласовать с покупателем ДКП с условием залога (или без упоминаний про залог) и с указанием на расчёты по аккредитиву
2. определить примерную дату, когда покупатель пойдёт открывать аккредитив, и дату договора указать позже, например, на три дня
3. покупатель открывает аккредитив, ему дают документ об этом, он его показывает/отдаёт Вам в подтверждение открытия аккредитива
4. подписание договора и сдача его в МФЦ для госрегистрации прав покупателя и залога в Вашу пользу
5. после регистрации прав получаете выписку из ЕГРН, в ней будет указано, что собственник покупатель, с ней идёте в банк и распоряжаетесь денежными средствами (соответственно в договоре на аккредитив должно быть указано, какие документы Вы должны предоставить, выписки из ЕГРН достаточно)

банки могут устанавливать свои правила по аккредитиву, поэтому картина концептуально такая, но в деталях может быть немного иначе

 

Поправочка: права за регистрируют и без согласия супруга (с отметкой, что такого согласия нет), но ни один здравый покупатель на это не пойдет