Последовательность действий при покупке участка - 2

Налог на имущество юрика совсем не равен налогу физика

 

То есть намного правельнее (выгоднее) оформить долевую собственность физикам (один из физиков директор и учредитель ООО), а потом сдать в аренду этому ООО?

 

Мутный схематоз усматриваю я.
Какова цель всего этого? Если вымутить копеечку на занижении НОБ арендными платежами от юрика физику, то судьба Блиновской постичь может Вас ибо признаки дробления налицо.

 

Намного правильнее оформить недвигу на ИПшку под 6% или, если 2.4 ляма устраивают, на самозанятого, открыть ОООшку на совсем не аффилированного учредителя (жена, родители, братья итд не катят, кое как шурин-деверь могут пройти) и сдать имущество в оперативное управление.

 

постараюсь максимально подробно: есть два человека, которые хотят заработать денег. у них есть немного денег на покупку недвижимости. один из них является учредителем/директором ооо.
в конечном итоге там должно работать ооо (алкоголь). вопрос вот в чем: как оформить эту недвижку так, чтобы были учтены риски обоих человек? то есть можно оформить на одного (который не имеет отношения к ооо) и сдать в аренду ооо, но тогда второй рискует остаться нисчем (разные ситуации могут возникнуть), либо оформить недвижимость на ооо, но отсюда риски второго и высокие налоги

 

то есть собственник недвижимости (физик), который является учредителем ооо не может сдать в аренду недвижимость своему ооо?

 

Этим двум гражданам трудно заключить договор купли-продажи земельного участка, где долевыми собственниками будут эти же два гражданина? А потом уже, пожалуйста, сдавайте в аренду ООО этот земельный участок.

 

Законом это не запрещено. И если сдача в аренду идет по плюс-минус средней ставке по региону, то тоже особых проблем нет. Аренда "за рубль в год", а также аренда "на 90% прибыли ООО" есть повод для проверки налоговой.

Вы путаете теплое с мягким.
1. Есть планируемое к приобретению недвижимое имущество (участок).
2. Есть планируемое к постройке недвижимое имущество (строение).
3. Есть планы по коммерческому использованию пп. 2 расположенного на пп. 1
При уверенности что между этими двумя людьми не пробежит кошка я бы действовал так.
1. Совместно купил бы земельный участок без выделения долей в натуре. Условно говоря господин Физиков платит 4 миллиона (40%), а господин Юриков платит 6 миллионов (60%) стоимости участка.
2. Новые собственники заключают между собой или с третьей стороной (подрядчиком) договор на строительство сооружения где господа собственники скидываются, например, по 50%. Пусть стоимость стройки будет 6 лямов. Документально движение денег между физиками подтверждается, например, зачислением на совместный счет в Тиньке. После строительства оформляем строение в собственность пропорционально вкладу.
3. Вот здесь надо сдавать в аренду и возможны варианты
3.1. Физиков и Юриков сдают ОООшке в аренду недвигу с выплатой платы пропорционально вкладу. Попадос на 13+% НДФЛ и риски для физлиц признания деятельности предпринимательской.
3.2. Если сумма аренды укладывается в 2.4 ляма в год самозанятости, то господин Юриков доверяет господину Физикову сдавать в аренду совместное имущество получая бабло в черную. Платится 6% с оборота.
3.3 Если сумма аренды не превышает 4.8 ляма в год, то два самозанятых заключают договор аренды.

Но мне больше нравится вариант 3.4
3.4. ИП Физиков на УСН 6% заключает с самозанятым Юриковым договор по управлению сдачей в аренду 60% имущества. ИП Физиков заключает с ОООшкой договор аренды. ИП Физиков получает от ОООшки 100 тысяч аренды в месяц и отдает государству 6% (в тонкости вычета пенсионного вдаваться мне лень). Осталось 94 тысячи. Из них 60% (56 400р) ИП Физиков перечисляет самозанятому Юрикову который уплачивает свои 6% (3 384 р). Итоговая налоговая нагрузка в месяц 6000 + 3384 = 9,3% плюс ~4000 в месяц фикс ПФР. Бонусом идет закупка через ИП услуг по клинингу, техобслуживанию и прочим не особо материальным затратам. Если Физиков и Юриков не родня (отец и сын, брат с сестрой итд) и не свойственники (тесть, шурин), то схема вообще шоколадная.

 

так, видимо и будет. спасибо!

именно так и есть. сначала участок, потом строительство и сдача в аренду этого строения юрлицу

 

это и было не понятно, так как один из граждан есть учредитель ооо, которому будет сдан объект, который будет построен.
строение тоже планируется совместно строить и оформлять в долевую собственность

 

Я бы подстелил соломки как на этап строительства (что делать, если у одной из сторон кончатся деньги, если не дадут разрешение на строительство, если будут проблемы со вводом в эксплуатацию и т. п.), так и на этап эксплуатации (как будут приниматься решения об управлении активом).

ps На месте ООО я бы трижды подумал бы связываться с физиком. Сегодня физик есть, а завтра имеешь дело с мутными наследниками.