Переделка старого кирпичного дома под ПМЖ + аппартаменты

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Спасибо. А что значит законные?
Я вот думал о ломаной двускатной крыши, которая и являлась бы мансардным этажом. Конструктивные балки чтобы были бы открытыми и выполняли роль декора.
Или совсем загоняюсь?
Вот что-то Аля это:

 

"Законные" - тут может и не соответствовать смыслу, тут то - Польша.
А в родном отечестве мансардным этажом считается такой где излом в стыке крыша/стена расположен на высоте 1,5м от пола. Все что выше (скажем 1,6 м уже не мансардный а полноценный этаж (может только для налоговиков).
Открытыми балками, конечно, можно. Набитый дизайнерский ход.

 

Имею убедительное подозрение что если поискать (архивы), найдете и изначальный проект данного дома и даже проекты пристроек последующих лет. Но что-то Вы обязательно были получить уже при покупке дома от продавца (если была официальная сделка).

Все вопросы с местными властями, а еще проще с нанятым местным архитектором.

 

Были уже много где, все говорят, что нет нифига. Эта территория когда-то была СССР, потом полякам передана кажется то ли с 51 то ли 71 года. Ну и подозрения, что в те самые года как-то много чего пропало. Странно все.
Сейчас официальный вердикт - это получать "варунки забудовы", это типо стандарты/условия строительства. Ну и от этого плясать. Что собственно и делаем.
А предыдущий владелец владел несколько месяцев - перекуп. Как-то так...
Пы Сы. Складывается ощущение, что возможно я не в той ветке тему создал или как минимум развиваю пока не в направлении этой ветки. Поправьте ежели кто из сторожил что заметит.

 

Я не силен в польских нормативах но по идее самодеятельность там возможна только до определенного уровня, а дальше уже специалист кому разрешено этим заниматься, и проектировщик и строитель. Но Вам это проще уже на месте выяснять. Начинать надо с ознакомления с строительными нормативами, так как к ремонту (утрируя - клеим новые обои) и реконструкции (опять, утрируя - строим сверху еще 2 этажа) разные требования.

 

Так и есть.

 

И так добра всем.
Пришла пандемия и ... все планы в хлам... как и средства к существованию, а точнее активные доходы.
В общем, пока занимались бумажными вопросами и я вам скажу - бюрократия еще та ... Зато есть сдвиги: на стадии завершения покупка куска земли с целью объединения с данным участком, всего 1 ар, но все же. Подали документы на условия строительства - это необходимый документ перед разрешением на стройку, в нем прописываются основные параметры строения. Но его будем притормаживать ибо, нет средств надстраивать этаж и пока что будем ограничиваться реконструкцией того что имеем.
И собственно новые вопросы.
Укрепление фундамента, гидроизоляция подвала и перекрытие пола.
Пола сейчас там нет, перед покупкой его содрали. Нет и балок перекрытия ибо все дерево сгнило. Я начал проводить раскопки фундамента, что бы понят что и как там и вот что обнаружил. Собственно на рисунке обозначено что где, но озвучу. Это подвал. Одна стена подвала под землей, а противоположная над землей. Боковые как видно, на половину. Потолок подвала это двутавры от стены дальней к ближней и между ними выложены арки из кирпича. Весь дом кирпичный в полтора кирпича и стоит на бутовом фундаменте. Пока раскопки я не проводил детально, ибо не было времени, но планирую детально все раскопать весной, как грунт оттает. Значит далее, между арками и уровнем пола (которого нет) около 70 см пространства засыпанного шлаком от печей.
Но вот что интересно, стена самого дома не стоит на стене подвала, а выступает на метр, то есть стоит на грунте и между дальней стеной подвала и дома находиться грунт!
Имеется серьезная проблема - это грунтовые воды. Весной было замечено их нехилое проникновение в подвал. Обозначил желтыми пятнами на рисунке, но по факту там чуть-ли не ручейки!
Ну вот собственно вопрос - как правильно укрепить фундамент, если хочу: 1) заглубить подвал около 20 см (чтоб головой не бился), 2) Чтоб усилить фундамент (с вероятностью принятия нагрузок при надстройке мансардного этажа), 3) Сделат гидроизоляцию подвала.

Понимаю, что раскопки с внешней стороны тут почти невероятны из-за конструктивных осоенностей, так что придется работать из нутри. Потребуется прокладка внутреннего дренажа и оборудование сливного колодца с насосом для выкачивания прибывающей воды.
В какую сторону копать, подскажите добрые люди?

 

Ни чего себе букетик проблем и вопросов!

Тут и на один вопрос ворох разноплановых ответов получить и сидеть думать какой совет правильный.

Но так посидеть подумать - не так и страшен...
Другое дело - это как раз тот случай когда надо бы своими глазами наблюдать процесс и вовремя делать корректировки. Ведь даже правильный совет, но понятый или воплощенный не верно и в результате - расстройство.

Идея с насосом выглядит излишней. Наверняка можно сделать не энергозатратный вариант.

Дренирование изнутри тут возможно. И, видимо, единственный доступный вариант. (Есть еще - с закачкой составов инжекторами через стену - но дорого выйдет.) В составе этих работ можно и уровень пола опустить).
Задачу на усиление фундаментов не понял. Какие и зачем?

 

@Monterey,

Усиление фундамента нужно: 1) со стороны входа в подвал просадка есть грунта кажется из-за грунтовых вод поступивших в подвал. 2) будет делаться перекрытие пола терривой скорее всего, а это вес. 3) если надстраивать сверху, даже деревом по типу тимберфрейма или каркасника, то хотелось бы чтобы тоже перекрытия были террива, а это опять вес. 4) заглубиться в подвале на 20 см, чтоб годовой не бился, хожу согнутым, устал, спина болит. 5) гидроизоляционные работы.

По насосу - возможно и удастся гравитацией справиться, но насос это на случай если гравитация не поможет, да и общий уровень пола в подвале ниже уровня грунта во дворе.

Про инжекторные инъекции находил инфу, вот буду тоже разбираться, имеется ли она тут в наличии и какова стоимость затрат.
Тут хоть и ес, но я на отшибе живу, с цивилизацией тут порой сложно. К примеру ставят окна, без гидро-пароизоляции. Просто заменили и в путь и когда говорю про теплый монтаж, на меня смотрят как на дурака. И это профильные мастера... Я из-за этого с приятелем чуть не поругался. Он меня обвинил в выдумках и что таких материалов нет в природе и в Польше так никто не делает. Пришлось на глазах в первом онлайн польском магазине расходники показывать... А он т по строитель, руководитель строек. Так, что, все относительно.

 

@deFlash, при всем желании помочь - реально это сделать будет очень сложно.
Это как командовать хирургической операцией по телефону из другого города (утрировано, но всеж).

Предстоит придумывать решения на каждый конкретный узелок. По удаленке обсуждать - да это только на разговоры и корректировку непоняток полгода уйдет.
Предположим я понимаю что и как надо делать - как поделится - телепатически?

Ладно, давайте попробуем так.
План дома есть. На нем обозначьте контур подвала. Потом ставите в проблемное место жирную точку с номером. И сделав кучку фото самого места. Пишите проблему и видение ее решения.
Если в одном помещении таких мест несколько - тщательно отделить одни фото от других - избежать путаницы.
И размеры!

Если начнете с места где помимо трещин/усиления - еще и пол опускать и общую гидроизоляцию делать - укажите.

Мало верится что толк будет. Но...
Попробуем...

 

Принял. Попробуем.
План на ближайшее время:
1) в помещениях убираю весь оставшийся мусор (остатки фальшстен и прочий мусор), чтобы понять и оценить состояние стен, и перекрытий потолочных
2) доделываю и визуализирую план подвального помещения
3) по возможности провожу раскопки фундаментов (подвальных и фронтовых стен) для определения структуры.
4) анализирую получившееся и обозначаю проблемные места
5) документирую вышеизложенное
6) создаю список реальных проблемных мест и способы реализации.

Заранее благодарю за понимание и время!

 

Всем добра. Начал ремонт приобретенного старого дома. Пока что провожу демонтаж старой отделки и анализ конструкции. На данный момент пол полностью удален из-за сгнивших деревянных перекрытий. Вскрытие, очистка и раскопки показали то, что попытался отобразить в рисунке прикрепленном к данному тексту. На рисунке вверху вид с боку, а снизу вид с тылу дома.
Нужно сделать перекрытие и теплый пол. Что посоветуете?
Сейчас ситуация такова, потолок подвала - цокольного этажа сделан арками из кирпича на двутаврах. Сверху заполнено каким-то наполнителем - вероятно шлаком (отходы от сгоревшего каменного угля) и залит сверху смолой, вероятно на минимальный слой глины. Далее засыпано все шлаком. Шлак выступает как утеплитель. Но как видно на рисунке ширина подвального (цокольного) помещения уже ширины дома, и получается, что часть пола (который демонтировал) на грунте через засыпку шлаком. Засыпка шлаком около 30-40 см.
И собственно вопрос, как правильно и экономичнее сделать перекрытие?
Дерево не хочу давать ибо нет продухов отчего и сгнило предыдущее перекрытие.
Думаю, что если снять часть верхнего слоя шлака, на него дать мелкий щебень, утромбовать, дать пленку гидроизоляцийную, сверку XPS или пенопласт, затем гидроизоляцийную пленку, на нее трубы отопления, армировать сеткой и залить стяжкой с пластификатором через демпферную пленку и утепление стен (цоколя)? Или под теплоизоляцию потребуется обязательно черновую стяжку?
В качестве утеплителя, что лучше использовать и какой толщины. Какова должна быть толщина заливки теплого пола?
Заранее благодарю за помощь.

 

Дошел до подвала, а точнее цокольного этажа - это по всей видимости самая старая часть дома.
Постарался отобразить конструктив в срезе. А так же немного в 3Д
И так, со стороны входа, то есть той части что над землей, провел раскопки, думал дренаж сделать, но обнаружил мнжесто комуникаций непонятного происхождения. По всей вероятности дренаж их керамических труб и отвода воды из подвальных помещений тупо был засыпан и сверху проведен пластиковыми трубами в последние 10+ лет. Так же обнаружены непонятные бетонные фрагменты примыкающие-брошенные рядоом с бетонными ступеньками. Бетонные ступеньки шириной и высотой в 40 см обнаружены по всей длинне стены цокола, что со стороны входа (наземной части).
Непонятно, почему подземная часть стены подвала не является стеной дома! Стена дома отстоит от стены подвала на более 1 метра длинны. Между ними засыпка, вероятно грунтом \ смесью с глиной. Боюсь копать на всю глубину.
С внешней стороны дома произвел выкоп ямы на глубину около 1 метра и до фундамента не добрался все еще. Но кладка отличается от той, что в подвале.
В самом подвале есть вода. Была заливка стажки - удалил, под ней еще слой стяжки около 2-3 см, под ней уложенный кирпичь. В двух местах удалил немного кирпича, и в получнном колодце собирается вода. Дно прочное, либо заливка, либо ХЗ что. Стены подвала на бутовом фундаменте, который частично промазан раствором (хз как, когда и для чего). Подвал течет. Не везде и не всегда, в основном в период талых вод и обильных дождей, но влажность капилярная присутствует всегда.

Собственно вопросы: 1) с той частью фундамента, что со стороны входа в подвал, там я понимаю нужно копать, мыть, гидроизолировать и утеплять снаружи, делать дренаж. С этим проблем не вижу, но произведенные раскопки можно ли оставлять на зиму или засыпать все?
2) Гидроизоляция и дренаж со стороны стены, которая под землей - я не смогу на такую глубину ее раскопать без опасности обрушения, да и их там две. Это какой-то специальный прием в строительстве двойной стены или как понимать? Как произвести гидроизоляцию и дренаж? Проникающая инъекционная гидроизоляция? Понятно, что частично фундамент стены дома я раскопать смогу (не факт что удастся докопаться до основы фундамента) и смогу сделать дренаж + гидроизоляцию, но вот фундамент и стену подвала, что соприкасается с грунтом я кажется не смогу.
3) Внутри подвала планирую удалить уложенный кирпич на полу, удалить основание под ним, сделать дополнительную выемку грунтов около 20 см, засыпать гравием с прокладкой дренажных труб, вывод дренажа под фундаментом и отвод парралельно внешнему кольцевому дренажу отдельными каналами, гидроизоляция и затем стяжка бетонная через бентонитовую ленту по периметру. Проникающая гидроизоляция стен и фундаментов через паркеры под давлением. Расшивка швов кладки стен подвала с дальнейшей заделкой гидроизоляционными составами. Очень хочется иметь оригинальную кладку в помещениях.

Подскажите, что и как лучше сделать. Заранее благодарю

 

2. Скорее всего две параллельные стены со стороны высокого уровня грунта - это конструкция "стена в грунте" - препятствует подвижке и опрокидыванию стены от напора грунта. Примерно так строят до сих пор и серьезные сооружения - плотины.
Как вариант видится следующее (если это возможно!). Удалять грунт между стенами небольшими участками, чтоб не вызвать обрушения наружной стены. Выполнить горизонтальную гидроизоляцию участка, заполнить его обратно грунтом (или сделать распорные перемычки) и повторить операцию на следующем участке. Захватки делать небольшие 1-1,5м. Вертикальную гидроизоляцию (обмазочную) желательно делать на обе стены.
3. Тут может быть пойти другим путем.
Рассматривать существующий пол как русло дренажа. Оставить щель для стока воды, на стене с низким уровнем сделать выход этой воде. А сверху (по ребрам кирпича) по полу сделать накат армированной плиты пола. Гидроизляция+утеплитель и т. д.

 

А п. 1 то!
1. Да, рекомендуется зарыть, закрыть, как-то утеплить. Чтоб не допустить промерзания водонасыщенного грунта в зоне фундамента через брешь вызванную раскопом.