Как самостоятельно узнать ограничения по участку, или сам себе кадастровый инженер...

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

1. Так как же самому более глубоко поизучать приглянувшийся земельный участок? Обязательно ли платить деньги риэлторам, или можно самостоятельно произвести «разведку», проверив интересующие параметры, от строительства школ в будущем, до качественных характеристик грунтов в данном сельском поселении?

Для ответа на эти вопросы продолжу тему.

Итак, у нас есть кадастровый номер приглянувшегося земельного участка. Выписку из ЕГРН видим, по каким-либо причинам ее содержание не устраивает/непонятно/неполное, и нужно проверить данные по участку поглубже.

Начинаем с поиска в интернете сайта администрации данного конкретного сельского поселения/деревни/поселка.

Чтобы найти точно – используем официальное наименование региона/района/населенного пункта с сервиса Публичной кадастровой карты. Даже если сам населенный пункт называется как-то иначе – всегда можно найти его административно-территориальную принадлежность.

Пример – Старосемейкино, так называется село в Самарской области.

 

Буквально пару секунд погуглив – узнаем, что искать надо – Новосемейкино, поскольку это городское поселение, в которое входят: пос. г. т. Новосемейкино, с. Старосемейкино, с. Водино и п. Дубки.

Нашли сайт этого городского поселения, и на этом сайте нашли раздел «Градостроительство»:

 

Заходим в этот раздел, в котором нам интересно в принципе все, но в первую очередь – документация по планировке территории и Генеральный план.

 

Что мы там видим – а видим мы много чего, к примеру – карты, например карты будущих автодорог, будущих коммуникаций и многое другое.

 

Прежде чем начать рассматривать примеры форумчан, на чьих участках в ходе такого анализа выявились разнообразные «подводные камни», стоит сказать еще вот что.

Сайты администраций различных муниципальных образований могут быть очень разными как по своему качеству, так и по наполненности нужными нам материалами. На некоторых – вообще нет нужных данных, либо они устаревшие.

Поэтому, существует еще один очень хороший ресурс, где можно найти необходимую для анализа информацию и нужные карты.

Это сайт Федеральной государственной информационной системы территориального планирования – ФГИС ТП. https://fgistp.economy.gov.ru/

 

Покажу отличия в наполнении информацией на конкретном примере. Возьмем п. г. т Васильево, Зеленодольского района РТ. Находим сайт этого п. г. т.

 

Находим интересующий нас раздел «Документы территориального планирования»

Видим, что там есть:
Карта градостроительного зонирования пгт Васильево,
Правила землепользования и застройки муниципального образования пгт Васильево Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан,
Программа «Комплексное развитие систем коммунальной инфраструктуры поселка городского типа Васильево Зеленодольского муниципального района на 2014-2030 годы»,
Схема теплоснабжения поселка городского типа Васильево на 2014-2030гг.
Схема водоснабжения и водоотведения поселка городского типа Васильево Зеленодольского муниципального района на 2013-2030 годы.

 

А теперь сравним, что можно найти по этому п. г. т в ФГИС ТП:

В поисковой строке сервиса вбиваем название нашего пгт – «Васильево», а поскольку одноименных населенных пунктов в стране много – в результатах выдачи ищем именно свой.

Видим, что сведений здесь, во первых – в разы больше, здесь и к примеру, Копии материалов по обоснованию в виде карт в растровом формате (ЗОУИТ существующие), и сразу же - Копии материалов по обоснованию в виде карт в растровом формате (ЗОУИТ проектируемые).


Скачиваем, находим на местности свой участок – и н̶а̶с̶л̶а̶ж̶д̶а̶е̶м̶с̶я̶! проводим анализ по интересующим нас ЗОУИТ, и прочим волнующим аспектам.

 

Например, рассмотрев карту территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера – можем увидеть, что части территории СНТ «60 лет Октября», СНТ «Полет», СНТ «Солнечный» - это территории, которые затапливало и затапливает, по данным МЧС.

 

Анализируя таким образом, например, территорию СНТ Весна, С/Т Мираж, СНТ Волжанка, СНТ Березка – видим, что часть их попадает в те самые СЗЗ – санитарно-защитные зоны, а вот часть садового товарищества Мираж – и вовсе попала в зону ограничений от объектов, запрещенных к открытому опубликованию. А еще – на территории обоих товариществ есть некие водные объекты с установленными водоохранными зонами и прибрежными защитными полосами…

 

Для того, чтобы понимать, что можно, а что нельзя делать тем, у кого участки попали в одну из описываемых выше зон – нужно прочитать текстовые приложения к картографическим материалам, раздел «Регламенты использования зон различного функционального назначения».


Ищем свою зону, и читаем про ее регламент:

 

Также, в текстовых материалах можно найти много чего полезного, например – увидеть контуры водоносных комплексов, чтобы понимать – стоит или нет бурить скважину на воду, и на какую глубину.

 

Изучая документы территориального планирования, можно найти ответы на те вопросы, на которые продавец участка не может внятно ответить.

Например, форумчанин из Кингисеппа хотел выяснить перед покупкой – входит или нет интересующий участок в зону затопления паводками 1% вероятности? Изучая карту инженерной подготовки территории, можно выявить как зону затопления паводками 1% вероятности (красная штриховка), так и увидеть планируемые укрепительные мероприятия, в виде защитных дамб.


Конечно, качество карт различается, поэтому важно – внимательно изучать не только карту, а т. н. «легенду» - то есть расшифровку различных символов на карте.

Например зона подтопления с. Пашское – на этой карте показана так.

 

Изучая все непонятные фигуры на карте, можно найти многое.

Например, рассматриваемый к покупке участок в дер. Хлябово попал в защитную зону объектов культурного наследия в соответствии с ФЗ-95, объект наследия – Часовня кладбищенская, номер на экспликации – 23.

 

А вот так был "опознан" участок в охранном коридоре ЛЭП, хотя изначально будущий владелец переживал только насчет водоохранной зоны.