Какие помещения дома входят в налогооблагаемую площадь и как при строительстве всё предусмотреть?

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Чтобы быть уверенной вот цитата: Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности. При проведении работ по государственной кадастровой оценки объектов недвижимости оценщик при определяется кадастровая стоимость использует ценовую информацию рынка недвижимости. Оценщик в ходе работ принимает решение и делает выводы, какие ценообразующие факторы влияют на кадастровую стоимость оцениваемых им объектов недвижимости. В качестве ценообразующего фактора может применяться, например, местоположение объекта недвижимости - район расположения объекта, материал стен, наличие инфраструктуры. При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определяется в ходе проведения государственной кадастровой оценки, распределяются оценщиками по группам по принципу подобности. Для группы моделируется единая оценочная формула (модель оценки), на основе которой рассчитывается величина кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, входящих в группу. Оценщиком в ходе работ определяется удельный показатель кадастровой стоимости объекта недвижимости (кадастровая стоимость объекта недвижимости в расчете на единицу площади объекта недвижимости), умножение которой на площадь объекта недвижимости и дает результирующую кадастровую стоимость.

На мансардном этаже площадь будет меньше при прочих равных условиях, соответственно и кадастровая стоимость будет меньше.

 

Читала, и поэтому упомянула несколько факторов - например, если два одинаковых дома по площади, но один из кирпича, а другой из пеноблока - налог у второго меньше. Если стены одинаково держат тепло, то я бы предпочла 2-х этажный из газобетона, чем с мансардой из кирпича

Почему у мансарды площадь меньше?

 

На самом деле никто стены Вашего дома не учитывал. По крайней мере сейчас. Максимум было сделано разделение на "каменные" и деревянные, да и то сомнительно. Нет в государстве учета, чтобы точно знать из чего у кого дом. Поэтому учитывают месторасположение и площадь ну может еще какие нибудь факторы, например наличие водопровода, канализации и т. д.
.
При определении площади помещений мансардного этажа учитывается площадь этого помещения с высотой от пола до наклонного потолка 1.5 м при наклоне 30 градусов к горизонту, 1.1 м - при 45 градусов, 0.5 м - при 60 градусов и более.

Таким образом при одинаковом периметре здания площадь мансардного этажа всегда меньше площади полноценного. Но мое мнение лучше переплатить налог чем стукаться лбом о наклонный потолок. Сам построил мансардный этаж о чем очень очень сожалею.

 

Если я все правильно поняла, то не совсем так. Если высота от пола до наклонного потолка у самой низкой по высоте стены больше:
1.5 м при наклоне 30 градусов к горизонту,
1.1 м - при 45 градусов,
0.5 м - при 60 градусов и более
то площади будут одинаковые

 

Согласно инструкции №37 от 1998г.(дана БТИ для внутреннего пользования)
В п. 2.9. Измеряются и заносятся в абрис все строения постоянного типа, связанные с землей фундаментами или столбами, а именно:
основные здания и пристройки к ним;
строения служебного назначения: сараи, конюшни, навесы, ледники, погреба и др.;
сооружения: ограды, заборы, колодцы, мусорные ямы, тротуары, замощения, фонтаны и пр
Не подлежат съемке строения переносные, временного характера.
2.10. Строения и сооружения должны быть измерены по своему периметру по цоколю для вычисления площади застройки и выше цоколя, по телу стен, для исчисления их площади.
Примечания. 1. Площадь под зданием, расположенным на столбах, а также проезды под ним включаются в площадь застройки.
- По этой инструкции, даже пустота под домом включается в площадь застройки! На сегодняшний день эта инструкция устарела, создано много новых правил и СНиПов, но БТИшники продолжают ей пользоваться при обсчёте недвижимости, обсчитывают всё что видят.
В разделе 32 Закона о налогообложении имущества физ. лиц от 04.10.2014г.
Статья 401. Объект налогообложения, введены новые определения построек.
. Объектом налогообложения признается следующее имущество:
1) жилой дом;
2) жилое помещение (квартира, комната);
3) гараж, машино-место;
4) единый недвижимый комплекс;
5) объект незавершенного строительства;
6) иные здание, строение, сооружение, помещение.
2. В целях настоящей главы жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, относятся к жилым домам.
3. Не признается объектом налогообложения имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома.
- Особенно удивляют размытые формулировки, например, налогом облагаются "иные здания, строение, сооружения, помещения". Под такие формулировки подогнать можно всё, что угодно, вплоть до уличных туалетов, теплиц, и собачьих будок. И почему такая дискриминация в отношении частных домов? В многоквартирных домах, значит подвалы, чердаки, дорожки, песочницы, стоянки для машин - не считаются, согласно п. 3. а в частном доме считаются. Чем же, так отличаются, многоквартирные от частных домов? Такой же подвал, стены и чердак, такая же придомовая территория, только маленькая.

 

Гараж не входит! Хотя 50% юристов и кадастровиков будут уверять обратное. Сама столкнулась с ситуацией. Построили дом с гаражом, над ним жилые комнаты на 2 этаже. То есть гараж даже не пристроенный а полноценно входит в дом. Начала процесс оформления дома. Приехал кадастровый инженер, заполнил Декларацию. 214 квадратов насчитал. На вопрос зачем учитываете гараж в площадь сослался на ЖК РФ
"Согласно ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением, лоджий, балконов, веранд, террас (ст.15 ЖК РФ). Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ст.16 ЖК РФ)."
В итоге я получила паспорт с кадастровой стоимостью дома 4660000р. Мне этот факт все не давал покоя через пару месяцев поисков инфы "нарыла" следующее: Письмо Минэкономразвития от 21.03.2014 №ОГ-Д23-1876, в котором сказано, что гараж и тамбур не включаются в общую площадь жилого дома, т. к. они не являются помещениями вспомогательного использования, предназначенными для удовлетворения бытовых нужд граждан, связанных с проживанием в жилом доме. Скинула это кадастровым инженерам что делали мне замеры, в итоге они переделали тех. план, убрали из него площадь гаража и тамбура и Кадастровая палата признала эти изменения законными. На сегодня я имею на руках паспорт с кадастровой стоимостью 3630000 и 168м квадратных. Согласитесь миллион отыграть это совсем не лишнее в нынешней ситуации с налогами... Так что теории теориями, а у меня конкретная практика! Это "письмо" работает. По номеру в интернете можно найти весь текст. Всем удачи.

 

Интересно
от 30 сентября 2011 года N 531
II. Определение площади здания, помещения
4. Площадь здания определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный)...
...В площадь здания включается площадь антресолей, галерей и балконов зрительных и других залов, веранд, наружных застекленных лоджий и галерей...
III. Определение общей площади жилого помещения, жилого дома
6. Общая площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

площадь здания и общая площадь жилого дома -не могу понять разницу...

 

Я не юрист и мои заключения исключительно умозрительные) но зато у меня есть ответ Директора компании оказывающей услуги по подготовке кадастрового паспорта. Я у них заказывала эту услугу и соответственно найдя это письмо к ним и обратилась за разъяснениями. и вот что он пишет
"
Мы все жертвы нашего Минэкономразвития!
Ведь что они пишут в своем рекомендательном письме: "Площадь здания и
помещения определяется в соответствии с пунктами 1, 4, 6 Требований к
определению площади зданий, помещений, утвержденных приказом
Минэкономразвития России от 30 сентября 2011 года N 531."
Как можно пункты 1, 4, 6 ставить вместе - ведь они о разных вещах говорят:
пункт 1 говорит, что бывает (1) ПЛОЩАДЬ ЗДАНИЯ и (2) ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ ЗДАНИЯ и
это РАЗНЫЕ ВЕЩИ! Пункт 4 регламентирует определение (1)-го. А пункт 6 -
(2)-го! Закон о кадастре и Приказ о Техплане говорят об одном -и в Техплан
и в Кадастр вносятся сведения О ПЛОЩАДИ (!), а не об ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ здания!
А это значит пункт 4, а не пункт 6.
А пункт 4 говорит: "В площадь здания включается площадь антресолей, галерей
и балконов зрительных и других залов, веранд, наружных застекленных лоджий и
галерей.
В площадь здания отдельно включается также площадь открытых неотапливаемых
планировочных элементов здания (включая площадь эксплуатируемой кровли,
открытых наружных галерей, открытых лоджий и т. п.)."
То есть имеет значение расположенность помещений и элементов здания в его
структуре, в его контуре, в его объеме, а "отапливаемость" значения не
имеет.

Причем здесь пункт 6 вообще и недействующая наполовину Инструкция? Голой
декларацией звучит в этом письме " ... оранжереи, бассейны, гладильные,
зимние сады), включаются в общую площадь здания. Площади гаража, тамбура не
включаются в общую площадь жилого здания."
Ну и откуда вся эта классификация помещений напридумывана? - хоть мизерный
труд на "пояснить" Минэко могло б себе позволить. И причем здесь рассуждения
про ОБЩУЮ ПЛОЩАДЬ, когда нужна-то просто ПЛОЩАДЬ? В общем, вопросы, как
говорится, остались.
И с чего Вы взяли, что "правильно без гаража и тамбура"? Только
из этого странно-небрежного письма Минэко? Согласитесь, что гараж и тамбур
разнозначимые помещения и их мало, что объединяет...

Вопросы остаются, но Вы здесь, конечно, не при чем. Спасибо, что обратили на
эти вещи внимание и заставили задуматься в очередной раз.
Будем готовить ТЕхплан на "исправление кадастровой ошибки"..." Таким образом, хочу заменить что он сам был не до конца уверен что Кадастровая палата примет к исправлению площадь дома на основании этого письма. Тем не менее все сложилось и мне переделали кадастровый паспорт и вывели гарраж из общей площади.

 

Площадь дома состоит из жилых обособленных комнат(отапливаемых и изолированных дверями от других помещений), а также вспомогательных помещений проходных указанных там же в приказе Минэкономразвития
от 30 сентября 2011 года N 531 III. Определение общей площади жилого помещения, жилого дома
в п. 6. ниже, это кухни, коридоры, санузлы, встроенные шкафы, и кладовки(отапливаемые и годные для круглогодичного нахождения в них). Перечень вспомогательных помещений ограничен, и в него не входят - не отапливаемые помещения такие как, балконы, лоджии, веранды, террасы, подвалы, гаражи, холодные кладовки, тамбура, портики, чердаки и крыльцо. А площадь здания, это отапливаемые помещения + неотапливаемые, то есть все без разбора. Вот приказ Минэкономразвития и поясняет, что надо учитывать при обсчёте общей площади, а что нет- любителям впихивать в общую площадь дома не в впихиваемое! А потом насчитывать запредельную стоимость недвижимости. Ведь по сути, реально поселить "эное" количество жильцов можно только в жилые отапливаемые, изолированные комнаты, а в вспомогательных жить не будешь, тем более неотапливаемых.

 

Вопрос к 89069960111. У меня гараж под домом, задняя и часть боковых стен в земле (участок со склоном), войдёт ли он в общую площадь или нет и когда, и кого внимание мне следует обратить на Письмо Мин..., чтоб посчитали правильно?

 

С недавних пор нет смысла задавать вопросы им. Так как их функции передали Министерству строительства РФ. Пишите туда.

Министерство строительства РФ
https://www.minstroyrf.ru/openworld/

 

Здравствуйте.

На днях должен ко мне придти инженер для постановки дома на учет в БТИ.
От соседей наслышан, что сейчас стали неадекватно завышать кадастровую стоимость недвижимости - из за этого приходится платить большой налог на недвижимость.
В суде оспорить завышенную кадастровую стоимость - крайне трудно.

Сейчас думаю - может попробовать договориться с инженером, который приедет замерять дом - чтобы он занизил стоимость дома ? У кого нибудь был такой опыт ? Распространена ли подобная услуга ? Сколько может стоить ?

Есть еще какие нибудь способы, чтобы занизить кадастровую стоимость дома (или хотя бы получить реальную, не завышенную оценку) ? Может объявить большую часть помещений нежилыми - типа "винный зал", "шубохранилище" "кладовая" и т. д?

 

Кадастровый инженер который к вам приедет не имеет никакого отношения к стоимости вашего дома. Даже если вы с ним сможете договориться - повлиять на ход событий в оценке вашего дома он не сможет.

 

То есть кадастровый инженер не определяет стоимость ?
А кто определяет ?