Какие помещения дома входят в налогооблагаемую площадь и как при строительстве всё предусмотреть?

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Ну, тут они, так скажем, просто оплошали. Потому как техподполье в расчет этажей не входит. И как раз поэтому непонятно какого они приписали техподполье к техэтажу. Воможно имелась ввиду ситуация, когда под зданием подполье, но есть какое-то помещение наподобие электрощитовой, где обязательно должны быть полы и высота не менее 1,8м.

 

Ну они кругом лажают). Взять к примеру Общую площадь здания. В одним документах это площадь всех помещений, в других по внутренней поверхности наружных стен, а еще есть формулировка где балконы не входят, а лоджии входят и т. д.
Я рассуждаю в пределах данного топика. С точки зрения, которой придерживаются регистраторы и работники кадастровых палат. Логика их проста и незамысловата. 1,8м этаж, меньше нет, окна есть мансарда, нет чердак и т. д. Очень живой пример, который стоил застройщику больших потерь нервных клеток. Многоквартирный жилой дом три жилых этажа, а внизу техподполье (подполье) по грунту в котором электрощитовая водомерный узел и еще что-то, не вникал. Проектировщики запроектировали 3-х этажный (кол-во этажей тоже 3), кадастровый инженер сделал техплан на 3 этажа, Росреестр поставил на учет также три этажа. Многоквартирки с тремя этажами не подлежат экспертизе, а выше подлежат. Но тут кому то зачесалось и за работу взялась прокуратура. Пришли, померили высоту техподполья и работа закипела.

 

Вот тут главная "ошибка" в понимании, на мой взгляд. Читайте внимательно В ПРЕДЕЛАХ внутренних стен.

 

Это на Ваш взгляд, а в СП 54 сказано:
А. 1.2 Площадь здания (площадь жилого здания) определяется внутри строительного объема здания как сумма площадей этажей.

А. 1.3 Площадь этажа здания определяется внутри строительного объема здания и измеряется между внутренними поверхностями ограждающих конструкций наружных стен (при отсутствии наружных стен - осей крайних колонн) на уровне пола без учета плинтусов.

Вы в определении видите слова внутренние стены или перегородки? По этому поводу даже разъяснение МЭР было, что да, берется площадь внутри контура здания, все перегородки выкидываются. Я понимаю что идиотизм, даже померить ее правильно нет возможности, но для целей кадастрового учета идет именно такая площадь - по внутренней поверхности наружных стен. Вроде глупость допустил законодатель, ан нет, данный подход значительно увеличивает налооблагаемую базу.

 

Хотелось бы почитать эти разъяснения. Если уже выкладывались, то можно ссылку?
Ну допустим про перегородки я не спорю, хотя...как же капитальная стена проходящая внутри внешнего контура дома? Но меня возмущает не точность в СП. Я уже указывал на то, что в общую площадь не включают площадь дверных проёмов, а сами стены, в которых эти проёмы находятся, включаются. Ну не маразм ли?

 

Господа, а если в подвале сделать проход от лестницы до котельной блоками сибит например, тоесть получиться квадратов 10, это будет сама котельная и проход до нее от лестницы, как посчитают, по внутреннему пространству или как в проекции первого этажа?

 

Все верно! Потому что часть помещений под зданием где подполье (нет полов) - не этаж и площадь не учитывается. А та часть где щитовые и т. п. это уже этаж и в подстчет площади и количества этажей входят. Здесь прокуратура совершенно права. И я более чем уверен, что замер высоты был в той части где были щитовые

И вы спорите совершенно о разных вещах.
Вы сложили в кучу подсчет площадей для целей строительства, и подсчет площадей для расчета налогооблажения (считай то, что делают кадинженеры).
Расчет общей площади здания по СП не равен подсчету общей площади БТИ. Потому как БТИ считает не по СП, а по своему ведомственному документу.

P. S. Самое смешное в том, что (кстати, я сам оказался в такой ситуации) когда кадинженер пытался поставить дом на учет - был отказ ввиду несоответствия площадей по проекту площади по факту. Разница была почти 2кв.м. Чтобы не тормозить процесс, пришлось площадь в проекте подгонять.

 

Поверьте пожалуйста на слово, МЭР всякие разъяснения пишет пачками, искать нет времени, но оно точно есть. Не совсем так про стены и проемы в них. Дело в том, что проемы шириной до 2 метров действительно не включаются в площадь помещения, но в данном случае ведется речь об определении общей площади в ее классическом понимании, когда площадь здания состоит из суммы площадей помещений, а в нашем случае для налоговой идет тоже общая площадь, но по внутренней поверхности наружных стен в которую вошли и проемы и стены.

Сейчас в паспорте БТИ на здание сидит нормальная площадь по экспликации (сумма площадей всех помещений), а отдельной строкой прописана эта мифическая "площадь для целей кадастрового учета" которая всегда больше.

 

@Sultan., а как Вы считаете, где чердак а где мансарда ?(фото не мои)

 

Одной из особенностей еще вроде как является соответствие помещений требованиям санпин. Неутепленный чердак невозможно назвать мансардой, если зимой там температура минусовая.

 

Я же не гадалка) Все четыре при определенных обстоятельствах могут быть мансардой. Так же как и чердаком. Первый признак мансарды- наличие помещений приспособленных для людей. Понятно что можно обмануть и КИ и БТИ сказать что там только гуси будут сушиться и т. д. Но зачем? Площадь мансарды в большинстве случаев значительно меньше предыдущего этажа. Разница в налогах копеечная, к чему эти извращения.

В садовых домах часто и первый неутеплен, но сезонное проживание возможно, поэтому все равно считают этажом.

Да, кстати, мансарда - зло). Приведу минусы с которыми столкнулся сам.
1. Потеря объема помещения, даже при поднятых стенах мансарды, не возникает ощущения пространства как на обычном этаже.
2. Мебель поставить проблема.
3. Убогий вид из-за скошенных "грустных" окон мансардного этажа в большинстве случаев.
4. Теплоизоляция, мало того что от улицы вас отделяет всего 20 см утеплителя, так его надо еще туда умудриться правильно положить. В обычном случае над утеплителем еще целый чердак воздуха.
5. Проблема качественного исполнения стыка стены и кровли. у меня сделано хреново, дует.
В общем либо 1 этаж либо 2 на крайний случай.

 

Это этаж? Это чердак? Куда отнесут эти "чердаки"?
И на втором фото: стена от пола до конька чердака - это бетон, железо, дерево и стекло...
Это этаж, чердак, эксплуатируемая крыша?

Вторая фотография

На втором фото - вторая половинка чердака такая же, в смысле симметрична.
Это этаж?

Т. е застеклённая двух и\или четырехскатная крыша - это этаж?
Жить летом можно, но необогреваемое помещение.
Внизу два полноценных жилых этажа, а чердак - как на второй фотографии.
Засчитают как третий этаж?

Застеклённая верхняя часть башни - это этаж?
А если не застеклять, то тоже этаж?

Пожалуйста, помогите разрешить вопрос:
Как уйти от признания этажом застекленную "смотровую площадку под крышей",
Аналогичную той, что изображена на фото башни выше.

 

А зачем уйти? Количество надземных этажей больше 3?
На фото у башни однозначно этаж. Ту еще важен момент "жилое" оно или "холодное", как лоджии веранды, балконы. Площадь "холодных" помещений не входит в регистрируемую площадь. Помещения на эксплуатируемой кровле тоже не могут быть зарегистрированы, но уже из-за пробела в законодательстве.

 

Лоджии и балконы вполне себе входят. Только с коэффициентом.

 

Спасибо.
"Структура этажей" именно такая же. Т. е верхний этаж - застеклённая "веранда".
Не хочется брать разрешение на строительство 3-хэтажного дома.
Хотя первоначально, до начала строительства, думали делать именно "полноценный",
3-х этажный дом. Ладно. Будем бороться с проблемами по мере их поступления.