Строительство частного дома по эскроу счету

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

какое имеет право накладывать ипотеку на землю заказчика подрядчик? в этом вся и суть не стыковок, поэтому в точечной застройке ижс на земле принадлежащей заказчику (он же является застройщиком) он же открывает счет в банке, а исполнитель строительных работ не является застройщиком а фактически является подрядчиком, поэтому схема не будет работать должным образом как между застройщиком и заказчиком.

 

вот этот вопрос и нужно решить юридически

 

Все это мечты руководителей конторок у которых нет денег на строительство хотя бы одного дома, а денег заработать ох как хочется, все остальные ижсники в комплексной застройке не нуждаются в этой схеме.

 

Кто нибудь знает реального застройщика частных домов, который что-то по эксроу строит или построил? Интересует воронежский регион ну или соседние

 

@Shinkei, знакомые риелторы в Воронеже пока о таком даже не слышали)

 

Можно поинтересоваться, почему вас интересует застройщик на таких условиях? Чем мотивируете такой выбор.

 

Мне с точки зрения обывателя, кажется это более надежной схемой в плане защиты от кидалова псевдо строителей. Ну то есть бабки получают, по факту выполненного этапа. И вроде как им мотивация сдавать вовремя не затягивая сроки

 

Странно. В интернетах пишут, что чуть ли целый поселок у нас так под Воронежем возвели. Аж первый в России

 

На сайте банка Дом. РФ по ссылке можно выбрать регион и в фильтре установить галочку - Строительство с Эскроу счетом

https://domrfbank.ru/mortgage/programs/stroitelstvo-zhilogo-doma-escrow/?utm_source=crm.digital&utm_medium=push&utm_campaign=dig_201_mortgage.izhs_rf_push_dom.rf_01042024

 

Слушайте, а чего у вас эскроу и ипотека - не разрывные? Это, вообще-то, не связанные продукты. Вы можете заключить договор на застройку с открытием эскроу счета или аккредитивного счета (суть одна - доступ к деньгам по условию), внеся на счет свои деньги, без привлечения ипотеки.

Вообще, что такое эскроу и зачем нужен.
Вы, в принципе, можете и сами без всяких счетов заключить договор подряда с условием, что оплата производится в полном объеме только по окончанию стройки и сдачи объекта. Но, это не выгодно застройщику - он, по сути, должен строить " на свои" и нести риски не выкупа объекта.

Где застройщик может взять "дешевые" деньги на постройку вашего объекта?
1. У вас
2. В банке, но, нужен не высокий %

Вот тут и появляется механизм эскроу или аккредитива. Клиент тащит в банк деньги, деньги лежат там всю стройку, банк выдает эти деньги в кредит застройщику под не огромный %. Все довольны.

Кто распределит права и обязанности клиента и застройщика, снизит их риски? Закон. Отношения по таким сделкам регулируются законодательно, защищая права как клиента так и застройщика.

Ну и имеем на выходе не значительное увеличение цены строительства - это заработок банка + "комфортно и сухо" для обеих сторон.

И, еще раз подчеркну - эскроу не имеет прямого отношения к ипотеке. Если есть свои деньги, никто вам ипотеку навязывать не будет. Механизм эскроу счетов выгоден банку и без кредита.

 

Невыгодно никому, кроме банка.
Смотрите пример.
Есть участок в собственности, стоимость, допустим, 1500000.
Берём ипотеку на строительство дома. стоимость дома у подрядчика пусть будет 5000000. Первоначальный взнос самого заказчика пусть 30% - 1500000, то есть по сути банк даёт кредит только на 3500000.
Чтобы начать строиться, заказчик кладёт в банк свои 1500000. Банк тоже «кладёт» на счёт 3500000. То есть в банке лежат 5000000 – лежат до конца стройки, пусть это будет полгода. Но заказчик платит ипотеку за 3500000 – проценты и копейки за тело кредита. То есть этих денег ещё никто в глаза не видел (ни заказчик, ни подрядчик), а платить за них надо уже сейчас. Кроме того, подрядчик должен строить на свои деньги, т. е. сейчас взять где-то 5000000, чтобы потом получить те же 5000000 – или из оборотных средств по другим объектам, или в кредит.

Понимаете, что происходит? Банк своих денег пока никому не дал, первоначальный взнос заказчика тоже забрал, а ему уже за это денежки капают! Если бы первоначальный взнос ушёл подрядчику, тот мог бы купить материалы хотя бы. Если бы заказчик не заморозил на эскроу-счёте свои 1500000, то мог бы их на полгода положить на депозит, хотя бы отбить инфляцию! За то, что заказчик принёс в банк денег и не получил пока никакого кредита, сам заказчик платит банку, а не банк платит заказчику проценты за пользование его деньгами! А ещё и участок в залоге у банка – вообще красота!

Честная схема эскроу при ипотеке могла быть такой:
1. Первоначальный взнос платит заказчик подрядчику (1500000), а остальную сумму подрядчик изыскивает сам (3500000).
2. Банк, пока не выдал кредитные средства, проценты на них не начисляет – деньги-то в банке, ими никто не может пользоваться! Заказчик выплачивает только тело кредита без процентов – то есть сразу напрямую гасится тело от суммы 3500000. Также в залог банку не должен идти земельный участок до тех пор, пока банк не выдал ни копейки.
3. После сдачи дома в эксплуатацию банк перечисляет подрядчику сумму кредита (3500000).
4. Только после этого кредит считается выданным, и заказчик начинает платить проценты на сумму 3500000 за минусом уже уплаченных в течение полугода сумм.

В итоге.
1. Банк, как и прежде, не рискует ничем вообще, его собственные деньги лежат на счёте до конца стройки.
2. Подрядчик получает некоторую сумму на закупку первоначальных материалов и не уходит в минус до конца стройки (ну, или в большой минус).
3. Заказчик не платит за кредит, который ему пока не выдан, до момента фактического перечисления средств подрядчику. То есть он не должен платить проценты за деньги, пока эти деньги по-прежнему находятся в банке.
4. Первоначальный взнос по ипотеке не лежит мёртвым грузом для заказчика и подрядчика (в распоряжении банка), а сразу эти деньги работают.

А, извините, в том варианте, в котором это сейчас предлагается, банк обдирает заказчика задолго до того, как реально дал ему деньги, да ещё накладывает лапу на деньги заказчика (перв. взнос) – без уплаты процентов за пользование этими деньгами.
А если ещё подрядчик идёт в банк за кредитом, то банк наживается и на подрядчике. То есть наживы у банка примерно в 3-4 раза больше, чем в честной ипотеке без эскроу. И при этом с использованием эскроу в сделке банк может снизить процентную ставку для заказчика лишь на 1%!

 

Простите, ерунда. Вы кислое с квадратным в одну кучу.

Банк принимает полную сумму на эскроу. Для него это "бесплатные деньги". Он за них никому % не платит.
Банк дает кредит застройщику на льготных условиях, т. к. см п. 1

Если эту схему порвать, то разницу между вашим взносом и суммой кредита застройщику должен кто-то фондировать по ставке ЦБ. Вопрос, кто?

На рынке новостроя есть схемы с "траншевой" ипотекой, когда все как вы пишите - до ввода в эксплуатацию сумма ипотечного кредита - 1 руб и вы не платите%. Но! Это приводит к удорожанию стоимости квартиры сразу. Никто не готов платить из своего кармана % на разницу вашего взноса и суммы кредита застройщику.

В общем, если у вас нет денег - платите % по кредиту. Так или иначе. И никаких "хитрых" схем с выгодой клиента тут быть не может.

 

Вы не поняли. Я именно об ипотеке с эскроу в банке Дом. РФ, который её и рекламирует.
Там банк получает всё и сразу: и первоначальный взнос - себе, а не подрядчику; и залог на участок - участок сразу у банка, а не у заказчика до конца стройки; и проценты по кредиту, который банк ещё никому не выдал. В такой ипотечной схеме это невыгодно никому, кроме банка, потому что он с даты сделки уже всё от всех получает, а участники сделки от банка ничего не получили, а уже имеют перед банком кучу обязательств.

Когда стройка происходит полностью на деньги заказчика, минусов всего два: удорожание строительства и замораживание всей стоимости строительства на счёте банка без возможности получать с этих денег минимальный доход, покрывающий инфляцию (например, проценты по депозиту).

 

Схема при ипотеке такая же. Открывается счет эскроу. на него перечисляются ваши средства и средства ипотечного кредита. Счет эскроу не обязательно в том же банке. Далее - описал. Банк, в котором счета эскроу дает льготный кредит застройщику.
Если Дом. РФ объединил 2 продукта - и кредит и эскроу - молодцы.

% вы платите по своему кредиту
залог у банка - так же следствие ипотеки.

Без ипотеки вы можете открыть эскроу полностью за свои средства. Потери будут в размере % кредита банка-застройщик, вам их, скорее, воткнут в первоначальную цену.

Поэтому и пишу - вы в одну кучу свалили и эскроу и ипотечный кредит. Которые нужно рассматривать независимо, тогда картинка складывается.