Как выглядит схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ)?

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

@buraman, в принципе лишним не будет, но:

1) вам невыгодно и бессмысленно регистрировать недострой - вам это ничего не даст, так как выкупить арендуемый участок в соотв. с ЗК РФ можно только в случае, если объект ИЖС введен в эксплуатацию.

2) а если выкупать землю не планируете, то почему не хотите по "дачной амнистии" зарегистрировать право? недострой, кстати, по дачке вряд ли получится зарегистрировать.

3) что вам дает регистрация незавершенки?

 

Знаю, что выкупить не смогу.
Расчитываю заключить договор аренды на новый срок с другими условиями (уже не аукцион) по арендной плате.

А по пункту 2 - Что может дать дачная амнистия в моем случае?

 

@buraman, фигней занимаетесь, если честно.
Достройте быстрее дом, до 01.03.2015г. по дачке регистрируйте дом и заявление о выкупе в свой департамент/министерство/комитет, который вам сдает в аренду. пятнадцатикратная ставка земельного налога от кадастровой стоимости - и участок у вас в собственности.

ps: а договор с вами в любом случае обязаны перезаключить, вы главное заранее им письмо направьте о намерении продлить (для завершения строительства).

по поводу арендной платы:

1) кто вам сказал, что она изменится в меньшую стоимость?
2) кто вам сказал, что она вообще изменится?
3) арендодатель по ГК РФ имеет право изменить не чаще 1 раза в год, но точно не в меньшую стоимость.
4) в договоре могут быть иные способы и сроки определения стоимости арендной платы.

 

Хорошо!
Тогда предположим, окончился срок договора аренды.
Я больше не могу платить такую аренду и нехочу продлить договор на тех же условиях, но у меня есть в собственности жилой дом незавершенный строительством (фундамент).
Согласно постановлению правительства Хабаровского края - не допускается продажа в собственность объектов ИЖС незавершенных строительством, но допускается предоставление в аренду собственникам зданий, строений, сооружений. Там и формула по определению арендной платы - это веть не та ставка которую на аукционе определяют? - раз в 100 меньше.

 

@buraman, для начала можете выложить скан договора или если хотите в личку.

При отсутствии возражений сторон договор считается перезаключенным на тех же условиях на НЕОПРЕДЕЛЕННЫЙ срок. Что значит НЕОПРЕДЕЛЕННЫЙ? Это значит до тех пор, пока одна из сторон не заявит другой о расторжении договора или не откажется от его исполнения в одностороннем порядке - договор продолжает действовать на прежних условиях. Односторонний отказ допускается договором или законом в срок установленный или договором или законом. В течение срока действия договора сторона договора может отказаться от его исполнения в срок, оговоренный договором. После истечения срока действия договора - НЕ РАНЕЕ ЧЕМ ЗА 3 МЕСЯЦА. Это что касается срока и порядка расторжения договора. И учтите, что расторжение договора возможно только по соглашению сторон или при существенном нарушении условий договора. К существенным могут относится условия договора, такие например как невнесение арендной платы более 2х раз подряд.

Далее. Вы как добросовестный арендатор имеете преимущественное право перед третьими лицами на заключение договора аренды на новый срок, при условии что у вас нет задолженности - это и делает вас добросовестным. Статья 621 ГК РФ.

"Не могу или не хочу платить так или столько", "не хочу продлять на таких условиях" - это ваши проблемы, изменение условий договора возможно только по обоюдному согласию сторон.

Что касается стоимости аренды - то это существенное условие договора. Это раз. С 2008 года в соотв. с законом о защите кокуренции аренда определяется только на основании отчета независимого оценщика и вряд ли новая цена будет меньше той, которая у вас есть.
Не знаю что у вас там за формула, но цена договора как минимум будет та же, а если вы запустите тот процесс который хотите, то аренда может быть даже выше.

РЕГИСТРАЦИЯ НЕДОСТРОЯ ВАМ ВООБЩЕ НИЧЕГО НЕ ДАСТ, предмет вашего договора аренды - земельный участок! И недострой никак на этот договор не влияет!

 

Bebeta -обязательно скину вам договор аренды (можно ваш email)
Вот как я пока вижу ситуацию:
Земельный кодекс (ЗК РФ)

Статья 22. Аренда земельных участков
3. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

　
Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение
3. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

　
Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение
1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
2. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.
3. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

　
Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения
1. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

　
Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка
4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

-
Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582
Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации
　
Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации
2. Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется Федеральным агентством по управлению государственным имуществом одним из следующих способов:
а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);
в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;
г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

-
д) 2 процента в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах "а" - "г" настоящего пункта, если:
земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном
Земельным кодексом Российской Федерации;

право аренды на земельный участок переоформлено
в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации;
земельный участок предоставлен в аренду пользователю недр для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

-
7. В случае если по истечении 3 лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере не менее 2-кратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством Российской Федерации.

-
　

 

@buraman, e-mail в личке.

ну вы можете не цитировать здесь все положения ЗК РФ и НПА, вы то как видите свою ситуацию? риски/проблемы/текущее состояние...?

Если вы надеетесь на это:"

", то:
1) "не менее" - это ключевое слово. там же не написано "не более".
2)

- это два!
3)

- ТРИ! у вас то ИЖС?

 

НЕ флудить!

 

Подскажите пожалуйста, могу ли я в СПОЗУ указать размеры ИЖС одни, а строить в два раза меньше? Хочу сдать в эксплуатацию, часть перевести в нежилое чтобы зарабатывало на стройку, а потом через какое-то время достраивать и снова сдавать.

 

@Diniska80, можно делать что угодно, только на каждую хитрую ...опу всегда найдется свой...
Вам РнС на что давать будут?
Пристраивать - это значит или строить или реконструировать, т. е. требует также получения отдельного РнС? возможно, со всеми предварительным процедурами в виде ГПЗУ и СПОЗУ - и потом попробуйте им доказать, что у вас они уже есть...
И не забывайте про ВРИ вашего ЗУ, он, видится мне, ИЖС и не предназначен для эксплуатации зданий нежилого назначения. А чтобы изменить ВРИ в большинстве случаев необходимы публичные слушания в местной администрации.
Ну в общем вы задумали очень кривую схему. IMHO.

 

Земли населенных пунктов, ЛПХ. Строю жилой дом с жилой мансардой, ввожу в эксплуатацию, перевожу первый этаж в нежилое и он потихоньку начинает зарабатывать деньги на пристрой к нему. Просто как всегда на всю стройку сразу денег нету. В понедельник хочу вести в администрацию заяву на РНС + копию жалобы в прокуратуру по выдаче ГПЗУ отдать начальнику архитектуры - пусть подумает полчасика, пока я буду ехать на соседнюю улицу, чтоб отдать оригинал этой жалобы.

 

Хотелось бы знать могу ли я на СПОЗУ указать площадь дома с запасом (планы до лета могут измениться) желательно в два раза и не выйдет ли мне это боком при вводе в эксплуатацию. Отношения с районной администрацией испорчены - нехочу их "кормить" - у самого дети кушать хочут.

 

@Diniska80, если у Вас гпзу на руках, ничто не мешает получить новое РНС с новым СПОЗУ

 

ПОМОГИТЕ, ПОЖАЛУЙСТА! я уже получила ГПЗУ, а вот с разрешением на строительство "затормозились" из-за схемы. Говорят, что схему должны делать организации, имеющие на это соответствующее разрешение, сам застройщик не вправе выполнять данный вид работы, если не имеет разрешения. Причём, ссылают на Приказ Минрегиона РФ
"Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства"
от 30.12.2009 N 624

на
II. Виды работ по подготовке проектной документации
Я уже читала форум и выяснила, что можно самостоятельно изготовить схему планировочной организации ЗУ, но в архитектурном...вот, что называется, рогом упёрлись и ни в какую не хотят принимать собственноручные художества. ПОМОГИТЕ, ПОЖАЛУЙСТА, СОВЕТОМ!

 

Внимательно читаем тему. Самообразование!