И зачем я только переехал в загородный дом?! - 2

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Да ерунда это!

 

Парус совершенно права - у нас слишком мало лет рынку недвиги, значительная часть построенного это либо монстры, либо дачно6сотковые халупы, либо плод коммерческого узбекстроя. Пока народ построит что-то толковое сколько-то массово, пока начнет это менять на что-то другое, пока люди смогут грамотно это оценивать...

 

Как всегда вопрос в деталях: я согласна, что хороших домов на рынке мало. Я же об этом и писала в своем посте - за историю более-менее нормального строительства в России (а это не более 14 лет), слишком мало еще построено, значит, слишком мало вариантов вышло на рынок. Вопрос в том, какой мы делаем из этого вывод:
Безапелляционное - купить готовое невозможно, единственный вывод - строиться самому?
Или все же уже есть варианты?
Я считаю, что если приложить усилия и время, то найти приличное готовое уже можно. Ситуация намного улучшилась с 90-х годов. Но тут много факторов влияет, в том числе и ценовая категория, в которой каждый из нас ищет дом.

 

Народ требует конкретики

 

Совершенно согласен! Еле тему дочитал. Что хотел добавить от себя, по моему проблема в оценке людьми обоих сторон, и тех кто продает и те то покупают, а реально оценит может только тот кто сам строился и не важно что строил, баню, забор или монстра.

 

Верно, чем больше дом, тем больше разница между его реальной ценой.

 

Вот именно! Что зря твердить: есть хорошие дома на рынке недвижимости! нет хороших домов! Давайте примеры, желательно из личной жизни. Я считаю так: раз люди стоят хорошие дома для себя, рано или поздно эти дома оказываются выставлены на продажу. Чем больше проходит времени, тем больше таких домов.
Мой собственный пример (покупателя) говорит о том, что купить хороший готовый дом можно (только что оформила сделку). Искала долго, это правда. Выбор был невелик, тоже правда. Слишком много должно совпасть условий: место, статус поселения, материал, из которого дом построен, площадь дома, размер участка, его положение, коммуникации, транспортная доступность (станция, подъезд) и, наконец, дизайн дома, его образ должен соответствовать чему-то в душе покупателя. И все это должно соответствовать финансовым возможностям покупателя. Это трудно. Из тех четырех десятков домов, что я просмотрела вживую и бесчисленного количества вариантов, которые просматривала в режиме онлайн, реально я обратила внимание на семь:

В центре города Домодедова:

Дом. №1. Я не успела его посмотреть внутри, изначально он был выставлен за реальную цену, а я еще не была готова к покупке финансово. Он улетел. Выставлялся за 10,3млн. Дом 200м2, участок 6 соток (мало, но в центре Домодедова это обычное дело), идеальный ремонт, со всей мебелью, камин, ландшафтный дизайн на участке, еще на участке имелся небольшой гостевой домик. Качественный забор по периметру, красивые ворота. Дом тоже красивый. Дом располагался по середине красивой улицы. Но если с одного конца улицы был миленький райончик, застроенный частными домами, то другой конец упирался в трехэтажные трущобы. Это напрягало. Еще из минусов: построен из блоков, я бы предпочла кирпич. Но цена была столь соблазнительная, вот домик и улетел за один сезон.

Дом №2. Те же 200м, те же 6 соток, те же блоки. Дизайн - ок, на малоухоженном участке - еще гостевой дом (бестолковое строение вроде чемодана без ручки). Внутри дом требует ремонта, но жить можно, все коммуникации. Этот дом я тоже успела посмотреть только снаружи. Продался после трех (если не четырех) лет рекламирования. Я думаю, что там были реальные косяки (его вид вызывал вопросы, возможно, он был и построен на продажу, по-моему там мало жили). Цена на него скакала (в основном, снижаясь) от 12,5 млн (или даже 12,7, не помню уж) до, кажется, 10,5.

Дом №3. Дом, состоящий из двух отдельных неравных частей: большой и маленькой. Общая площадь - больше 400м, участок - 10с. Мне очень понравилось все: местоположение, отделка дома, дизайн сада, забор, сам хозяин - чудесный человек, сам строил, нанимал архитектора. Разумеется, все удобства. Продает все целиком или частями. Но на весь дом мне не хватало денег, покупать половину (причем огромную!) и 5 соток... как-то я не была уверена, что мне это надо. Даже если со временем я смогу выкупить вторую половину, зачем мне 400м с гаком? Чтобы налоги на него платить?

Дом №4. Что-то около 300м (мне это многовато). Все бы ничего, но дом практически без внутренней отделки и без внешней (зато красный кирпич), все коммуникации работают, хозяева живут, просто нет денег на достройку. Это конечно ерунда, даже ерунда проблема с дорогой (везде асфальт, а 20 метров перед домом - непролазная грязь), но мне не понравился участок: что-то там (не помню точно) 6 соток или даже чуть меньше, какой-то со скошенным углом, участок не обработан, весь зарос малиной, забор - падающая сетка рабица. В общем, мне не очень понравилось все это хозяйство. Хозяйка милая. Выставляют за 12,7млн, готовы к хорошему торгу. Этот контакт через риэлтера.

Все, центр Домодедова кончился (я там конечно еще видела кучу домов, но ведь здесь я пишу только о тех вариантах, что рассматривала серьезно)

Теперь Заборье (мкрн.Домодедова, от центра - 5км)

Дом №5. - тут было полно вариантов, но мне ничего не нравилось. Место там новое, застроено лет 10 назад, как-то там все голо. Я понимаю, что это временно, но душа у меня не лежала. Опять же - никакой инфраструктуры (магазины, школы, поликлиники... как в каком-то СНТ), только электричка. Дороги - грунт. Но один дом мне показался интересным - метраж около 190м, блоки, участок 10с, ландшафтный дизайн, гостевой домик 60м, беседка, забор по периметру, ворота, площадка под авто. В доме отличный ремонт, вся мебель. Минусы (помимо самого Заборья) - очень странная планировка дома. Дом трехуровневый, там очень крутая (хотя и безумно красивая) лестница. Я представляю, сколько по ней придется носиться туда-сюда. Стоили для себя, сами жили и продолжают жить. Контакт - хозяин. Просит 10,5.
Больше в Заборье мне ничего не понравилось.

Совсем другая дорога - между Киевкой и Минкой (я там тоже немного смотрела): рядом со станцией Крёкшино.

Дом №6. Дом - 160м2 (мне этого мало, да и то, если считать какие-то "закрома"), участок зато 15 соток. Участок обработан, ухожен, забор по периметру, но качество его так себе. Ворота, площадка под авто, все коммуникации. Дом - блоки, сделан с большим вкусом, оставляют всю мебель (мебель очень дорогая, я думаю что одна мебель на миллион тянет). Продают его куча разных агентств и все ставят свою цену. Я видела объявления и по 13,5 млн (чуть ли не по 14 даже) и по 10,5. Я так и не поняла, продали его или нет, потому что когда решили еще раз с ними встретиться, чтобы обсудить вопрос поконкретнее, мне начали что-то невразумительное бубнить про то, что то ли внесен задаток, то ли еще что и пытаться повысить цену. Так как мне он не особо был и нужен, я не стала разбираться в этих хитросплетениях риэлтерских заманух
и
купила Дом №7.
Этот дом был для меня на самом деле №1 с того момента, как я обнаружила объявление о его продаже. Сразу поняла, что это то, что мне надо.
мкрн. Востряково города Домодедова.
очень высокое качество строительства (сама бы я не смогла построить такой дом), кирпичный, 200м2, 10 соток, все коммуникации, интернет, домофон, камин, второй свет, без мебели (только кухня), забор по периметру, двое ворот, навес от въездных ворот до ворот гаража, так что можно забыть о чистке снега, все сделано по уму (очень хорошие хозяева были у дома), в том числе в отношении налогов - дом сделан так, чтобы платить минимальные налоги (удивительно, что хозяин думал о налогах, когда строился, ведь тогда - в 2000 году - никаких налогов практически не было, все строили замки! а тут просто попался очень рациональный человек, который думал об удобстве семьи в первую очередь, а не о престиже), в очень хорошем месте Вострякова, до станции Взлетная - 1км, асфальт везде. Рядом поликлиника, школы и сады. Магазины, рынок на станции и в Авиагородке, все это близко. И близко от дачи моих родственников, так что все дачные друзья остаются в пределах досягаемости. За сколько купила публично говорить не хотела бы.

Согласна, что найти "свой" дом очень трудно. Я это знаю лучше многих. Но найти его можно. Я купила не просто хороший дом, не просто дом там, где хотела. Я купила дом, близкий мне по духу, СВОЙ дом, если можно так сказать.

P. S. Если кому-то интересна информация по другим домам, которые я просматривала, то пишите в личку. Я несколько лет вела реестр интересных вариантов, где отслеживала ситуацию. Сохранились контакты, могу рассказать о всяких интересных деталях, дать ссылки. Район в основном - Домодедово-Востряково-Заборье.

 

Поздравляю с покупкой! Спасибо, что так здорово описали поиск своего дома. Вопрос: Переговоры вели с хозяином или с риэлтором? Ваше мнение-на сколько в объявлениях завышают цену? Я в поиске.

 

Спасибо! Я, действительно, невероятно рада! Прыгаю от счастья.

Я вышла напрямую на хозяина, риэлтера даже не видела и с ним не общалась. Риэлтеры обычно закладывают около 500т. в стоимость рекламируемого им дома (если сам дом стоит стоит в районе 10-12миллионов. Некоторые пытаются еще больше срубить, но сейчас такие дела плохо проходят.

Вопрос по поводу завышения цены покупателем и его готовности к торгу: он меня мучил все те три с половиной года, что я занималась изучением рынка и поиском своего дома. Искала информацию везде: в аналитических статьях, на сайтах, на форумах, в статистике, в графиках, задавала вопросы, делала собственные выводы по отслеживаемым мной домам. Это было реально увлекательно - следить за выставленными на продажу домами, хотя большинство из них меня и не особо интересовало, но меня интересовало, что происходит с ценами на них. Я вела табличку, высчитывала % снижения (или роста, такое тоже бывает) цен, изменение цены на метр квадратный дома, пыталась просчитать конечную цену, за которую дом выставлялся перед тем, как был продан (от нее, конечно, была еще скидка, но какая - мы уже никогда не узнаем) и, таким образом, выяснить, с какой цифры начинаются реальные продажные цены.

Мое мнение такое: если говорить в целом, то на рынке домов торг составляет не пару сотен рублей, как на квартирном рынке. То есть, если вы сбили полмиллиона с цены квартиры, то видимо квартиры была дорогая, и вообще вам повезло. С домами все не так - речь пойдет скорее всего о паре миллионов.

Но все зависит и от множества других факторов, скажем:

1. от какой цены вы собираетесь торговаться (если от 15млн, то возможно, и 5млн.сбить, всяко бывает, если с 12-13, то возможно до 10 снизите, от 10млн.более реально рассчитывать на 1-1,5, но все это недогма).
2. как давно дом выставлен на продажу. Если первый сезон, то скорее всего, хозяин вообще не собирается торговаться. Он еще недостаточно промариновался, он вообще не знает, что на загородке застой и никто ничего не хочет покупать дороже 3млн. Тут либо искать другого, либо выжидать, пока созреет этот.
3. от характеристик самого дома. Я видела дурные кирпичные дома, построенные в 90-х: 500м2, весь участок (пусть и немаленький) застроен сплошными подсобками, сараями, банями, навесами и теплицами (живого места нет), дом реально построен с косяками (например, видно, что замерзали трубы зимой и их пытались отогреть - осталась черная копоть на стене), так вот, изначально ставили 19млн., а были готовы продать за 10. Такой дом никому не нужен, все хотят избавиться от обузы или не приобретать ее себе на голову. И, наоборот, средние по размеру, компактные, по уму построенные дома без лишнего, расположенные в местах с хорошей инфраструктурой - знают себе цену. По ним плохо торгуются.
4. От личной ситуации продавца. Лучше всего покупать дом у потенциального (или реального) эмигранта. Человек уже уехал или собирается. У него уже все организованно где-то в другой стране, этот дом для него - морока, он готов продать с огромной скидкой, оставить всю мебель, все хозяйство с потрохами. Плохо идет торг с альтернативщиками - теми, кто живет в доме постоянно, не имеет другого жилья и собирается покупать что-то другое одновременно с продажей интересующего вас дома. Он бы и рад поторговаться, да не может! Потому что повязан на цене покупки.

 

Какая Вы умница! Все так толково описали, прямо пособие как надо "или не надо" покупать загородную недвижимость. Все, что Вы описали возьму на вооружение, хотя 3,5года поиска это подвиг, надо сказать. Вселили уверенность, буду стараться. Еще раз огромное спасибо за ответ, счастья в новом доме! Жаль, что фоток нет.

 

@Catirita, Забыла спросить, если конечно не секрет: На каком сайте вы нашли свой дом?

 

Спасибо еще раз! Ну надо же было рассказать! Жаль, что пропадет информация, которую я собирала столько лет! А 3,5 года образовались неслучайно: я выжидала, когда вырастут цены на инвестиционную квартиру, которую купила и сдавала все это время, имея окончательной целью покупку дома. Цены выросли, на аренде заработала, квартиру продала, дом купила. Операция заняла 3,5 года. Фотки не могу сейчас выложить - слишком рано. Хотя дом уже мой, эта сделка все еще касается двух сторон. Может, через полгодика.

 

Их было много, и все их я мониторила практически ежедневно. По-моему тут нельзя давать ссылки, поэтому перечисляю названия:
дмбоард - местный домодедовский портал объявлений.
реалти. дмир
афи
авито
циан
соб
моср
риариалти
дом. мирквартир
ведомости/риалти
мув. су
реалэстейт
домзамкад
росриалт
мск. рефорум
програунд
руссиа. дорус
дом-нед
место. ру
рент-энд-сейл
из рук в руки
всесотки. ру
495-риалти

 

Я перечислила сайты, которые постоянно отслеживала, но не указала, на каких именно выставлялся мой дом, а он выставлялся на всех! + висел на сайте одного риэлтерского агентства.
И вот еще, Затейница, удачи вам в покупке вашего дома! Искать дом это интересно!

 

Да уж, занятие я себе нашла, отступать некуда...спасибо за пожелание.