Что делать, если соседи захватили часть участка?

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Добавил картинку для наглядности. Красным - самозахват, голубым - предлагаемая отступная, розовым - участок соседа по кадастру. Вокруг наших участков никого нет. Поэтому самозахват территорий приветствуется (это видно по забору соседа). Двигать хозблок весом около 40т. с кучей труб, кабелей и скважиной под ним как-то совсем не хочется. К тому же, восстановив справедливость, сосед получит какую-то странную, кривенькую посадку дома относительно забора (но это я уже себя успокаиваю).

 

Попалась тема в тему), скажите соседу, забирай дом раз такой умный и оплати мне расходы на его строительство... покурите вопрос на досуге, сам в подробности не вдавался:

К примеру, если на чужой земле построили дом, а потом хозяин участка его узаконил и сделал своей собственностью, то можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он. Поэтому пусть этот человек вернёт потраченные расходы.

Спойлер: Самовольная постройка

Незаконная постройка на земельном участке
Четвёртого августа 2018 года был принят новый закон о самострое на собственном участке (федеральный закон) с внесением поправок в гражданский кодекс касательно самовольных построек. Были введены изменения в определение самовольной постройки и в перечень условий для её сноса. Это относится к тем гражданам, у которых была недвижимость на одном из бесхозных участков, либо она была возведена без разрешения на строительство. Прежде подобные строения могли быть снесены, даже если они никому не мешали. Отныне права владельцев защищены лучше. Снос самовольного дома стал более сложной процедурой. Однако это не означает, что вы можете строиться на чужом участке, игнорировать нормы и строить здания, мешающие соседям.
Простыми словами, как сейчас обстоят дела с самовольными постройками
1. Проще говоря, раньше была возможность возвести здание якобы по закону, после чего земля могла быть переквалифицирована в заповедник. Таким образом, дом подлежал сносу. А после нововведений стало так: если вы строили, когда это было позволено, то снос здания не нужен. 2. Раньше разбирали разные постройки. Сейчас перед сносом будут искать способы приведения их в порядок. 3. Легализация самостроя теперь стала более простой. 4. На частных территориях снос может быть реализован только по суду или в том случае, если постройка действительно представляет для кого-то угрозу. Разобрать здание только потому, что так «не положено», больше нельзя. 5. До введения нового закона был снос, а в наши дни сперва пробуют всё исправить, а снести можно когда угодно.
Чем является самовольная постройка?
Как было раньше? Самовольной считали любую постройку, выстроенную без документации, подтверждающей право собственности, либо без разрешения на строительство. Не имело значения, на своём участке земли или на пустыре: если на дом не было разрешения, межевания или плана – он считался самовольной постройкой. И для неё гражданский кодекс предусматривал специальные условия. Или приобрели участок с разрешённым применением под жилищное строительство, возвели там дом, а спустя какое-то время власти поменяли предназначение. Зона стала водоохранной. Соответственно, дом стал считаться незаконно построенным. Это касалось различных ограничений. Например, рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции или газопровода, и дачи стояли в течение многих лет. А потом в одночасье дачные постройки стали противозаконными. То же касается и коммерческой недвижимости: павильонов, киосков, гаражей, ангаров. Начиная с четвёртого августа. Сейчас в соответствии с 222 ГК РФ самовольные постройки – здания, возведённые без разрешения и без учёта ограничений (если в начале строительства последние уже были, а при обнаружении постройки они и дальше действовали). Если отсутствовал газопровод или охранная зона, а позже ввели ограничения, то дома, дачи и киоски не являются самовольными постройками, и их можно запросто снести за счёт владельцев. Также, допустим, хозяин не знал об определённых ограничениях касательно строительства на своей земле и возвёл объект. В случае обнаружения подобных ограничений через какое-то время это уже не будет самовольной постройкой. К ней не применимы те же нормы, что и к самовольному строению. К примеру, возможен снос за деньги собственника. Ранее эта норма в гражданском кодексе вообще отсутствовала, таким образом люди лишались своего имущества. Бывало и иначе: владельцы участков обращались в суды для признания столба линии электропередачи самовольной постройкой и изъятия его со своей территории. В целом, проблем было предостаточно, а точные нормы закона отсутствовали. Надеемся, теперь вы знаете признаки самовольной постройки.
Право собственности на самовольные постройки
Итак, давайте разберёмся с правом собственности на самовольную постройку. Такими объектами нельзя распоряжаться на свой лад. К примеру, продажа, дарение или сдача в аренду. На всё перечисленное вообще отсутствует право собственности. Возвести на собственной территории дом – вовсе не значит стать его хозяином. У вас нет права прийти в Росреестр и тут же оформить право собственности на дом или дачу лишь из-за их нахождения на вашем участке. Тут всё осталось по-прежнему.
В каком случае самовольная постройка подлежит сносу?
Как было до принятия нового закона? Самовольные постройки сносили и практически в каждом случае за средства того, кто их возводил. Так и писалось: «подлежит сносу». Строили без разрешения или документации? Соответственно, нужно было снести дом либо узаконить его. С четвёртого августа. А теперь о сносе самовольной постройки написано более подробно. По умолчанию она не может быть использована. Соответственно, построенные без разрешения киоски не используются для торговли. А в вопросе сноса теперь всё менее категорично. Самовольную постройку могут разобрать, а могут её привести в соответствие требованиям застройки. Однако за всё платит тот, кто строил или использует участок в данное время. Снос или приведение в соответствие – это практически всегда решение суда. В редких случаях – местных властей. Сейчас есть законные основания отказаться от сноса самовольных построек, сделав так, чтобы они соответствовали закону и назначению участка. Для примера: есть возможность уменьшить этажность дома или реконструировать дачу таким образом, чтобы её часть не была на другом участке либо не находилась столь близко к газопроводу.
Оформление права собственности на самовольные постройки
Тут стоит рассмотреть вопрос признания права собственности на самовольную постройку. Как раньше, так и сейчас это делается через суд. Хозяином самовольной постройки становится владелец территории, на которой она находится. Нельзя построить дом на чужой территории и признать в суде своё право собственности на него. Если земля является владением родителей, а их дети построили на участке дом, то хозяевами дома считаются только родители. Или нужно разделение участка, получение нового адреса и только после этого оформление дома на реальных хозяев. Но всё это требует немало денег и времени, потому учитывайте подобные нюансы до того, как будет начато строительство. Не каждую самовольную постройку можно узаконить, а только ту, которая отвечает всем требованиям. На территории возможно строительство такого объекта. К примеру, чтобы построить жилой дом - надо иметь своё назначение, для дачи – своё, так же, как и для киоска, гаража. Просто так предназначение участка не может быть изменено. Хоть иногда хитрые застройщики выкупают территорию в частном секторе и строят там многоквартирные дома в семь этажей. Это противозаконно. Подобные дома не строятся на участке под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Постройка отвечает параметрам застройки. Для примера: на территории под ИЖС возможно возведение максимум трёх этажей. Бывает, что строят пять. В таких домах даже продаются квартиры. Если в одном из указанных домов приобрести квартиру на этапе строительства, можно никогда её не получить. После обращения соседей в суд, разрешение на возведение многоквартирного дома будет аннулировано. В лучшем случае смогут заселиться те, кто приобрели квартиру до третьего этажа. Кстати, они будут не собственниками квартиры, а владельцами доли в доме. Позже будет немало проблем с продажей такого жилья. Если вам предлагается подобная квартира, и обещается, что уже в скором времени дом будет узаконен, то вас явно обманывают. А если даже и получится такое сделать, то соседи оспорят, и стройка будет запрещена. Закон, который касается дольщиков, в данном случае не срабатывает. Постройка не нарушает ничьих прав и никому не мешает. Вы не сможете построить дом и занять долю соседского участка, а потом пойти в суд для узаконивания летней кухни, бани или веранды (мол, кто строил – тот и владелец). Так не выйдет: нужно будет провести снос, реконструкцию либо договариваться со своими соседями. То есть действительно важно получить согласие от соседей на узаконение самовольной постройки. Примером нарушения прав может быть даже чересчур высокий коттедж или затемнение окон соседей из-за навеса возле гаража.
Можно ли отказаться от сноса здания, если его построил не хозяин участка?
Отныне самовольные постройки могут быть узаконены даже при отсутствии документации о праве собственности на территорию земли. Допустим, объект соорудили на государственной или муниципальной земле. В наши дни такая постройка может быть узаконена, а вы можете стать её владельцем. Но здесь очень важно, чтобы объект отвечал всем требованиям, а договор на применение участка был без ограничений. Если возводил постройку один человек, а её владельцем стал другой? Тот, кто стал хозяином самовольной постройки, возмещает расходы на её сооружение. Это условие было и до того, как был принят новый закон. К примеру, если на чужой земле построили дом, а потом хозяин участка его узаконил и сделал своей собственностью, то можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он. Поэтому пусть этот человек вернёт потраченные расходы. На сей счёт было введено дополнение: расходы возмещаются за вычетом тех денег, которые были потрачены на узаконивание постройки.
Когда объект может быть снесён по решению местной власти?
Обычно сносить самовольные постройки можно по решению суда. Однако есть и исключения, когда решение принимает администрация. Данный пункт был изменён, в нём добавилось больше подробностей. К примеру, всё может решить администрация, если: 1) до начала строительных работ нужно было обязательно оформить участок в собственность, чего не было сделано; 2) постройка находится на территории, где запрещено возводить подобную недвижимость. Бывают ситуации, при которых решение о сносе или узаконивании постройки остаётся за администрацией. Если у вас как раз такой случай, и сейчас происходит спор с властями - лучше найдите толкового юриста и больше ничего сами не делайте. Закон полон сложных формулировок, в которых трудно разобраться без эксперта. Зачастую чиновники этим пользуются и гнут свою линию.
Если приняли решение о сносе или переделывании дома
Случается, что снос здания просто неизбежен, и администрация решает реализовать этот план. Снести объект должен тот, кто его строил, либо вся работа будет сделана вместо него, а потом ему будет выставлен счёт. Срок разбора устанавливается зависимо от вида постройки. Максимальный термин составляет год. Чтобы постройка отвечала всем требованиям - времени даётся от полугода до трёх лет. Если территория является частью чьей-то собственности, есть ли у властей право требовать снос постройки? Нет, у них нет на это права. Ни одна администрация не вправе прийти к вам на участок и требовать снос бани, гаража, дома или дачи. Без решения суда можно сносить постройку только на государственных или муниципальных участках, а на вашем личном – нет. Исключение может быть только следующее: объект угрожает здоровью и жизни граждан. Если ваш коттедж никому не мешает и не приносит вреда, то снос можно провести исключительно по решению суда. А последний ещё решит, необходим ли разбор дома, или вы можете договориться с соседями. Третий вариант может заключаться в перестройке. При отказе суда в сносе объекта у властей отсутствует право настаивать на нём или, того хуже, всё равно сносить постройку и выставлять за это оплату. То можно сказать и об объектах, на которые уже зарегистрировано право собственности. Администрация не может решать, быть сносу или нет. На данный момент в гражданском кодексе так и значится. Также ниже представлены специальные условия, когда у администрации нет права сноса чужой недвижимости без вердикта суда: 1) нет документов на участок земли, если постройка появилась на нём ещё до того, как в силу вступил земельный кодекс; 2) отсутствует разрешение на возведение здания, построенного до 14 мая 1998 года.
В какой ситуации нельзя принять решение о сносе?
Бывает, что у людей имеется право собственности на постройку, но, тем не менее, её признают самовольной. Для примера: если выясняется, что имеет место несоблюдение определённых требований по отдалённости от охранных зон, леса, газопровода, электросетей или дорог. Сейчас такое строение не сносят при совпадении нижеизложенных условий: 1) территория предназначена для ИЖС или считается садовым земельным участком. То есть на ней разрешено строить частные жилые дома; 2) у хозяина участка есть на него все необходимые документы; 3) право собственности на постройку было зарегистрировано до 1 сентября 2018 года; 4) параметрами застройки ничего не нарушается. Если этот дом был не просто оформили, но и приобрели раньше 1 сентября 2018 года, то его не снесут.
В каком случае участок изымается?
Если на него оформлена собственность - его даже в такой ситуации могут забрать. Как было раньше. Изымали лишь участки, на которых нужно было что-то выращивать, а их забрасывали. К примеру, человек выкупил сельскохозяйственную территорию для открытия там фермы или организации сада, а после этого перестал за ней ухаживать. Либо земля была отдана для одной цели, а применяли её иначе. С четвёртого августа. Сейчас к этим условиям добавили угрозу окружающей среде и возведение самовольных построек. Но одного факта незаконного строительства для изъятия земли недостаточно. Участок забирается, если постройка должна была быть переделана или снесена, а хозяин земли проигнорировал эти требования. Всё, что вы уже прочли, - это только отдельный закон гражданского кодекса. Но существует также градостроительный кодекс о самовольной постройке. В него тоже внесли изменения в тот же день. Речь идёт сразу о трёх федеральных законах. Там есть более подробная информация о сносе, планировке территории и правах властей.
Ответственность за самовольную постройку
Сколько составляет штраф за самострой в 2019 году? За эксплуатацию самовольной постройки назначается административный штраф размером до миллиона рублей. А если человек отказывается сносить объект – до 300 000 рублей. Этот законопроект Госдума приняла в первом чтении. Автор законодательной инициативы – Правительство России. Законопроект предлагает наказывать тех граждан, которые эксплуатируют самовольные постройки, находящиеся на участке земли, штрафом от 2 000 до 5 000 рублей, индивидуальных предпринимателей и должностных лиц – от 20 000 до 50 000 рублей, юридических лиц – от 500 000 до 1 000 000 рублей, либо может быть применено административное приостановление деятельности на время до девяноста суток. Если решение суда или муниципалитета о сносе не было исполнено, то физические лица наказываются штрафом от 20 000 до 50 000 рублей, а юридические – от 100 000 до 300 000 рублей.
Куда жаловаться на незаконную постройку на земельном участке?
К примеру, речь идёт о незаконном строительстве гаража на общей территории. Допустим, семья живёт в четырёхквартирном доме. И на общем участке стоит большой соседский гараж. Свою машину семья не может там поставить, так как чужим людям пользоваться гаражом запрещено. Куда они могут обратиться в таком случае? Конкретно в этой ситуации можно обратиться в территориальный орган Росреестра по месту жительства с письменным обращением. Государственным инспектором по надзору за использованием земель по вашему обращению проводится внеплановая проверка насчёт того, является ли законным применение данной территории. Также проверяется и факт самозахвата участка земли соседями. Если земля не оформлена как положено, а права на неё не зарегистрированы, то так или иначе участок земли – это по закону общее имущество многоквартирного дома. Он используется только по общему согласию между всеми владельцами квартир многоквартирного дома. Если у четырёхквартирного дома отсутствует статус многоквартирного, то права на участок земли тоже оформляются соответствующим образом. Государственный инспектор обязан проверить всю документацию и вынести предписание, касающееся устранения нарушений (если, конечно, подобные будут найдены).

 

Здравствуйте!
Буду благодарен за совет и разъяснения. У меня дачный участок. Купил его, когда собственник смежного участка уже 3-4 года осваивал дачу. Когда я приехал, мой участок был крайним со свободной землей у оврага, соседский участок, смежный находится передо мной. Пока я понял, что к чему, сосед втихаря оформил свободную землю за моим участком в собственность (уже при мне). Это было еще в 90 годы. Мы договорились, что метр он этой земли отдаст мне. Лет 8 назад, он отмежевал участки с двух сторон, я подписал акт, надеясь на его порядочность. На этом метровой полосе вдоль участка давно уже мной обрабатывается, есть насаждения. Я свой участок не межевал еще. Сейчас, когда я начал ставить между участками заграждение, сосед возбудился возбудился. Вновь привел геодезиста. Сказал, что будет проверять есть ли наложения. Мне кажется, он хочет у меня отнять этот метр. Наверняка он его отмежевал его ранее еще как свой. Что делать в этой ситуации. Размежевать участок, подавать в суд и оспорить границы участка, пытаться урегулировать досудебно (если да, то как аргументировать?)

 

Точка.

Его земля теперь в границах межевой зоны. У него есть документы. Что есть у вас?
Хотите метр чужой земли по меже забрать? => в суд.

Шансов у вас, судя по написанному выше, "ноль".

Оформляйте свою землю в текущих границах. Пока сосед не оспорил своё межевание и ещё больше земли у вас не забрал. А ему это будет сделать довольно легко с вашей немежёванной землёй.

 

А почему шансов ноль? Вы из практики это знаете или просто так? Я могу привести своего кадастрого инженера, выставить точки и подать в суд с требованием признать недействительным ранее выставленные точки, на основании того, что я не кадастровый инженер и не обладаю специальными знаниями.

 

А потому что у вас межевание не проведено. Границы не определены. Поворотных точек участка нет. Даже площадь никак и ничем не определена.

На основании чего вы будете предъявлять соседу досудебные претензии?

Вынос точек внатуру кадастровый инженер делает по данным, которые содержатся в кадастровой выписке или выписке из ЕГРН на земельный участок. У вас что-нибудь из этих документов есть?

 

Площадь участка определена только столбами. Есть выписка и ЕГРН, свидетельство о собственности, ежегодно плачу налоги за участок.

 

Ну тогда звоните кадастровым инженерам и решайте вопрос по выносу точек внатуру.
Без этой процедуры далее разговор бессмысленен, потому что не будет выноса точке - шансов у вас "ноль" и далее по списку.

p. s. Чтобы было более понятно. Для любого суда нужна доказательная база. Доказательной базой для защиты границ в вашем случае является как минимум (это самая первая нужная бумажка) акт выноса точек внатуру для вашего объекта недвижимости и земли.

Если по имеющимся у вас документам кадастровые вынесут точки - ну первый шаг вы уже сделали и только после этого можно будет двигаться дальше.

 

Спасибо за совет. С понедельника начну. Сосед еще и баню в полуметре от границы построил. Так что вынос точек в натуре пригодится и для этого.

 

@wjcurious, Кадастр никогда не зарегит "пересекающиеся" точки. Так что уже внесенные в кадастр точки соседа будут главнее. Оспорить их ты сможешь только если докажешь, что тебе не хватает площади. Например - по докам у тебя 1 000 кв. м., а после подготовки проекта межевания окажется 999.

каких "точек"? Он не межевался. Их (точек) просто еще не существует.
вынести точки соседа? сомневаюсь, что это будет доказательством в суде
суд даже не будет рассматривать спор о меже без межевания.
Только полноценное межевание, подача доков в Кадастр и получение от них приостановки из-за пересечения (если оно будет). Вот с этим - в суд

 

Если будет пересечение, КИ это увидит и сделает всё, чтобы межевой план не попал в росреестр (просто не изготовит межевой план). КИ приостановки и отказы на ровном месте не нужны.

 

С чего вы взяли? Исковое примут только в путь.
Да и такого характера судов может быть масса, межевание вообще не при чём - оно для защиты вообще-то юридически прописано, а не для нападения.

 

Что значит КИ не изготовит межевой план? За изготовление заплачены деньги. Наложение может быть и из-за кадастровой ошибки и что КИ не будет делать межевой план?

 

Договор с КИ почитайте.

 

Сейчас только разговаривал с БТИ, где я заказал услуги межевания. Говорят ничего особенного: покажите геодезисту, где вы считаете должны быть границы, кадастровый инженер, посмотрит, есть ли наложения. После получения бумаги, урегулируйте в досудебном или судебном порядке.