Как не стать заложником КП

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

смр=строительно-монтажные работы. Председатель убеждает, что это дело добровольное... "кому нужен газ, тот платит, кому не нужен, тот не платит. Мы не можем обязать платить целевой взнос" это вольная интерпретация его слов. Вот я и хочу понять, если он "заблуждается" как ему юридически доказать, что целевой взнос утвержденный на общем собрании обязателен для всех?

 

В ФЗ-66 не смотрели? Там был раздел по взносам и платежам. Возможно пред прав, если газ не всем нужен, драконовскими методами можно часть народу и распугать - выйдут из членов, с вытекающими для оставшихся...

 

Я считаю что ситуация в РФ с так называемые "Коттджными Поселками " патовая ! Потаму что процветает как новая тема криминального бизнеса от застройщиков. Разобратся в том что вам предлагают купить вы не сможете даже с помощью юристов ! Настолько схемы изощренные. Примеры такого явления есть по всей стране, и не зависят от класса жилья, и по этому прихожу к выводу что покупать недвижимость в такого рода проектах опасно и нецелесообразно, и что самое интересное Нелеквидно !

 

Добрый день всем форумчанам!..
Можно с вашего позволения описать нашу ситуацию:
Есть 20 га земли c\х назначения с разрешением для дачного строительства, массив размежеван на участки, есть кадастровый паспорт на каждый участок. Участок находится в собственности у частного лица. Нам предлагают купить ЗУ 10 соток в поселке. Только форма организации этого поселка пока неясна. Есть недавно созданное ДНП с уставом (открыт для доступа), которое будет "организовывать развитие поселка". Со слов председателя "есть возможность подключить эл-во 15 кВт на участок, подвести газ, дороги, забор охрана и т. д. Сейчас вы можете купить участок по ДКП, а вот потом будем собираться и решать, как мы хотим наш поселок обрудовать " В ДКП ни слова не сказано про ДНП. Обещают оформление в собственнность через 3 недели после подписания ДКП и оплаты. На данный момент мы еще ничего не подписывали, думаем. Много прочитал на форуме но картина у меня так не сложилась, каким образом, можно добиться гарантий, что коммуникации действительно можно будет подвести до участка и как обезопасить себя от произвола со стороны ДНП в будущем, в плане завышенных коммунальных платежей. Я еще на самом первом этапе, можно все изменить и вообще в это не ввязываться, правда цена и расположение земли очень устраивает. Посоветуйте, как поступить?..

 

Ну вот и получен ответ на главный вопрос темы. Я бы, отмотай назад, точно уже не вписался бы в подобное.


Сейчас вы можете купить участок по ДКП - раскройте тайну механизма, что это такое - ДКП?

 

Договор купли-продажи

А не скинете контакт? Можно в личку. Спасибо!

 

Нужны гарантии, что после заключения договора и получения свидетельства они от своих слов не откажутся. А до регистрации права Вы членом ДНП стать не можете. Бывают приятные исключения, и пока Ваш случай туда стремится. Всех покупателей участков берут в ДНП, все инвестиции на коммуникации это целевые взносы и тд. Обязательно смотрите устав - думаю там предусмотрено что председатель и правление выбираются не чаще чем раз в ДВА ГОДА, указаны условия вступления и тд. В другом случае вся работа по строительству может быть заблокирована - например застройщик хочет золотые унитазы, часть покупателей тоже, но большая хочет все сделать бюджетно. Если все в членах - вполне реально заблокировать решения, переизбрать правление и преда, часть оплатит, другая не согласна. и прощай сроки строительства дорог и остального... В общем у застройщика при работе по схеме ФЗ-66 есть определенные риски... Те кто хочет рисков избежать, никого в ДНП не пускают, даже скрывают что есть такое, по ходу развивается возникает идея затем и обслуживаь - оказывается все удобно, все построенное на взносы покупателей оформляют на себя и понеслось... Если не остановятся и народ будет проявлять пассивность на начальном этапе, со временем ситуация усугубится.

Недалеко от дачи строят КП, там все по нормальной схеме - купил. СТАЛ ЧЛЕНОМ ДНП, и за ДВА года пока никто не пытался переизбрать преда - значит там все достаточно адекватно и хорошо.


А произвол ДНП это когда их всего трое, а все остальные 100-200-300 тусуются. Как только в ДНП не взяли, начинаются обещания потом, когда построим и тд... главное никаких бумаг с таким ДНП не подписывайте без консультаций с юристом по данной практике, и все будет ок. Кстати по ФЗ-66 Вы инициатор подписания подобного договора, а не ДНП. И даже если не участвовали в финансировании строительства по закону можете пользоваться имуществом. Другое дело плата может быть выше, чем у члена ДНП. Но не больше чем у соседа который тоже не член, но денег дал на строительство инфраструктуры. Вот такой цирк. Этим хитрецы-застройщики сами на грабли встают, когда выбирают подобный путь развития.

Обязательно проверьте кто собственник ЗОП (дороги и тд) - по закону это ДНП. Если частник - уже есть нехорошие варианты...

 

Жаль, тему замусорили, последние 14 комментов можно смело убрать (Админу) и вернуться к обсуждению темы... МамаНата и другие, сообщите как изменилась ситуация в ваших КП, подавали ли иски, как оформили взаимоотношения с ДНТ? У нас ситуация точь в точь такая же: купили участок в КП, сделка проходила через банковскую ячейку между физиками, реально-уплаченная сумма по ДКП не прошла (в ДКП указана цена близкая к кадастровой стоимости - раз в 20 меньше реальной), год назад всех собственников обязали заключить Договор с УК, платим по 3500р с участка в месяц, поселок и коммуникации еще не достроены, в ДНТ входит 3 человека, а 200 собственников участков имеют статус "Пользователи" с минимумом прав и максимумом обязанностей, дороги и коммуникации не оформлены как собственность ДНТ, существует вероятность их перепродажи 3м лицам после завершения строительства поселка. Сейчас в поселке необходимо строительство ливневой канализации и капитальных заездов на каждый участок с общей дороги за счет собственников участков. ДНТ отказывает Собственникам в передаче земли расположенной в зоне будущей ливневки и заездов в аренду, а так же отказывает в выдаче разрешений на такое строительство. Хотя при этом, обязывает произвести само строительство безо всяких документов. Короче мы влипли в очередное КП! Будем бороться, но хотелось бы учитывать предыдущий опыт. Расскажите чем закончилось у вас?

 

Неужели Вы не знали до покупки участка ну хотя бы о 50 проц проблем, которые описали? Ну, хотя бы то, что земля под дорогами находится в частных руках?

 

Я, к примеру, такими вопросами и не задавался. Хорошо - повезло и не влетел подобным образом. И дороги не частные и в зоне какого-нибудь магистрального газопровода, где строить ничего нельзя, не оказался. Это сейчас я ума мал мала набрал на форумхаусе. Почитал как оно бывает. А раньше и в голову бы не пришло, что могут, к примеру, в охранной зоне ж\д или газопровода дать участку назначение ИЖС и никаких обременений в свидетельстве собственности не указать. Потом зарегистрировать его как жилое строение. А потом по суду предписать снести за свой счет и без компенсации. Или что дороги могут быть частными. Тут оно, знаешь, как с ванной. На новогодних праздниках поменял я ванну. Хотя той всего 5 лет было. Все удивленно спрашивали - почему? А она, представь себе, мелкая. Я и помыслить не мог при покупке ванны, что надо глубину смотреть. Привык к советским глубоким чугунным ваннам. А тут на тебе - полтушки еще на поверхности, а вода уже в верхний слив пошла. При том, что тушка та - тощая. Следующую уже с рулеткой выбирал.

Хотя не покупать участок в КП я при всей своей неопытности все таки додумался. Было какое-то априорное невнятное подозрение, что КП = анальная оккупация.

 

Подтверждаю, и мысли не было... Согласна, что такой правовой нигилизм не оправдание... Но нас уже более 100 собственников в поселке и более половины даже не задумываются о сути подписанных ими документов. Я и еще пара соседей забили тревогу спустя полгода после получения собственности на землю. И первое, что заставило меня лично встревожиться, это факт принуждения нас со стороны Девелопера, при помощи шантажа (не подключали к электричеству), подписать Договор об обслуживании с УК. Пришлось подписать Теперь засела за чтение форумов и поняла что вляпались мы по самые помидоры (а кто-то их уже выращивает на своих участках и считают что "стали счастливыми обладателями участков в нашем КП" - дословно из нашего форума)

 

Я о сути подписываемых документов всегда задумываюсь тщательно. Но как показала практика менее удачливых (именно так, потому что в моем случае отсутствие залета - не более чем удача в части ряда серьезных рисков) софорумников - на свете есть много интересных вещей, выходящих за пределы подписываемых при сделке документов и докумеентов, предоставляемых на нее. Я то только ДКП подписывал. Изучал его, а перед этим свидетельство собственности прошлого владельца и кадастровый паспорт. Ну и участок в натуре, конечно, осмотрел и поговорил с соседями. Думал, что этого достаточно. Теперь то я понимаю, что при этом вопрос с принадлежностью ЗОП и всеми вытекающими из этого последствиями остается целиком и полностью за бортом рассмотрения. Как это вообще проверять? В публичной кадастровой карте смотреть? Так она обновляется нечастно. И границы ЗОП должны быть определены, чтобы они там появились. У меня сейчас, к примеру, пустота на кадастровой карте в части окружающих ЗОП. Они вроде муниципальные, но официальной информации об этом никакой нет, кроме слов нашего главы, у которого рядом со мной, по счастью, дача. Равно как вопрос со всякими охранными зонами. Банально повезло, что не вляпался в это. И то с охранными зонами еще гарантий нет - может у меня там где большая газовая труба зарыта, а "пацаны то не в курсе". Тут вопрос с проверкой вроде ясен - надо перед покупкой получать ГПЗУ на участок. Только, если делать по простому - согласно требованиям администрации - оно стоит тысяч 25 на топосъемку. И делается месяц в лучшем случае. Некоторым и по полгода делают. Выбрасывать по 25т.р. на каждый перспективный участок и ждать туеву хучу времени? А если делать безвозмездно - так в соотв. подфоруме 2 темы по 100стр этому вопросу с рассказами про суды-муды с администрацией, прокуратуру и ФАС. Еще я не просил у продавцов справку из психдиспансера о нестоянии на учете. Еще мне и по сей день неясен вопрос как проверить не был ли объект недвижимости нажит продавцом в период брака. Я это тогда не проверял (просто в голову не пришло). Однако, теперь понимаю связанные с этим риски. И, зная их, по прежнему не знаю как их проверить. Паспорт со штампами можно и потерять, получив новый без них. Может быть это регпалата проверит при регистрации сделки (не в окошке, понятно, а именно пока она месяц доки жует)? Аналогично с наследством. Если в истории объекта недвижимости есть переход по наследству - легко, афаик, можно влететь на нарушение прав какой-нибудь иждивенца. К примеру, внебрачного несовершеннолетнего на момент смерти собственника сына. Ладно, со вторым участком мне все понятно. Он был мной куплен у первого владельца, которому был презентован администрацией. А у первого несколько владельцев с тех пор было. Как установить полный их список и как понять на каком основании каждый из них получал права собственности? При том, что мне никто не мог однозначно установить хозяина второго участка, который единственным им владеет с 93г - в регпалате данные с 98г, а в архиве кадастрой палаты хрен знает что творится. Короче, у меня, хотя я уже два участка покупал, имею привычку все документы внимательно изучать и интересуюсь юризмом, пока больше вопросов, чем ответов на тему "как не влететь при покупке участка". Причем по мере погружения в тему количество вопросов увеличивается значительно быстрее количества ответов.

 

Заключайте прямой договор со сбытом - это даст некоторую самостийность от КП, а развитие подобной истории можно почитать тут. Там похоже процесс движется. Судя по нарастающим масштабам, похоже скоро сложится революционная ситуация. И все это возможно при прямом попустительстве и возможно личной заинтересованости глав муниципальных образований - они целиком и полностью в КУРСЕ происходящего.

 

У меня в КП похожая ситуация,
поэтому мы переходим на прямые договоры по газу и электричеству, и отказываемся от договоров с навязанной УК - бремя содержания собственности лежит на собственнике, и если ЗОП и коммуникации принадлежат застройщику, то пусть он сам их и содержит за свой счёт.
Пока что обратились в Роспотребнадзор по Дмитровскому району МО, тот нашёл в договоре с УК нарушения в виде навязывания услуг. Застройщик собирается оспаривать штраф, но это будет уже суд между УК и РПН в арбитраже, нам в суд ходить не обязательно, РПН будет сам отстаивать своё решение.

 

ivan_iv, обязательно расскажите как идет процесс, и если будет возможность, номер дела и какой арбитраж - многим поможет эта информация.